Réunion des victimes IBS du Samedi 19 Janvier 10h30 salle de l'hôtel Novotel à (94) Nogent S/ Marne

 

Texte de l'allocution d'ouverture de M.. Denis Dumesnil, Directeur copropriété du cabinet

A. Ferrieres, syndic Fourmon Dumesnil, 217 av Jean Jaurès 93320 LES PAVILLONS SOUS BOIS

 

Mesdames, Messieurs,

 

Nous vous avons réunis ce  matin afin de faire le point sur ce que l’on peut appeler l’affaire IBS dont vos copropriétés sont les victimes.

Nous  pensons que c’est l’occasion de vous connaître et de prendre conscience qu’en vous rassemblant et en unissant vos forces vous aurez plus de poids pour défendre  vos intérêts.

Outre des copropriétaires victimes d’IBS sont présent ici :  

 

r     Des membres de l'équipe du cabinet Ferrieres à Pavillons s/Bois dans le 93

-                     Mr; Denis Dumesnil responsable copropriété et du développement de notre cabinet

-                     M. Sébastien Benard future gérant  du cabinet parisien.

-                     C Zelo co gérante

-                     Quelques-uns de nos gestionnaires

-                     Gilles Fourmon co gérant

 

r   M Polantru qui représente l’ARC, l’association des responsables de copropriété.

r   Maître Denis Bargeau avocat conseil du Cabinet Fourmon Dumesnil.

r   Linda Bendali journaliste à l’agence CAPA qui réalise une émission pour Canal + sur la profession de Syndic assure le reportage de la séance.

r   .L’administrateur Judiciaire d’IBS maître Gorriaz a décliné l’invitation et M. Bargeau vous lira le courrier qu'il a reçu.

 

Je vais vous rappeler les grandes lignes du système IBS puis la description des systèmes  de contrôle et la façon dont ils n’ont pas fonctionné.

Je ferais ensuite, le point de la situation présente et vous expliquerais la formule que nous avons mise au point.

 

Le système IBS tout d’abord.

A la base sans aucun doute des dirigeants intellectuellement brillants et des financiers hardis (trop probablement).

Leur façon de travailler : Des achats de cabinets petits et moyens en région Parisienne, dans le Nord et dans les Alpes.

Es-ce si facile de racheter des cabinets ?

Oui et non et là il faut brosser un tableau de la profession.

Ø     Oui, parce que toute une génération de dirigeants qui ont crée leur affaire dans les années 60 et 70 arrivent à l’age de la retraite et vendent.

Ø      Non parce que simultanément la profession se concentre, les grands groupes financiers achètent à des prix élevés ces cabinets.

Par conséquent un cabinet n’appartenant pas à ces groupes doit surenchérir pour faire affaire.

C’est là que le jeu devient dangereux, tous nos cabinets d’administration de bien manipulent des fonds très importants qui ne leurs appartiennent pas.

C’est votre argent.

La tentation est grande de s’approprier cet argent pour payer ces achats. C’est ce qui est arrivé pour IBS.

Pourquoi agir  de la  sorte?

Pour augmenter la valeur des affaires en espérant dégager des bénéfices suffisants pour éventuellement rembourser. Peut-être?

Bien entendu je me place ici dans un contexte de spéculation hasardeuse, encore relativement compréhensible dans la mesure où il existerait une intention de générer les fonds nécessaires au remboursement.

Mais on peut aussi envisager des comportements de détournements à des fins purement personnelles encore plus néfastes, ce sera à la justice d’évaluer la gravité des faits.

Toujours est il que cela s’appelle de la « cavalerie » et que tout système de cavalerie financière fonctionne comme une boule de neige qui grossit à mesure qu’elle roule en accélérant  jusqu’à l’éclatement.

C’est ce qui est arrivé à IBS, une boulimie d’achats, et des procédés de plus en plus inadmissibles pour se maintenir.

Mais pensez vous, des systèmes existent pour contrôler la profession des administrateurs de biens.?

Oui certes, le législateur a mis en place plusieurs gardes fous.

- Une capacité professionnelle tout d’abord avec l’exigence de diplômes pour exercer.

-Une obligation d’obtenir auprès des préfectures une carte professionnelle indispensable à l’exercice de la profession. Cette obtention est subordonnée à un certain nombre de vérification de moralité.

-Surtout cette carte n’est elle même délivrée que sur production de la preuve d’une garantie financière délivrée par une banque, une assurance ou une compagnie de caution mutuelle

En outre cette garantie doit être en permanence ajustée au montant maximum des fonds détenus par l’administrateur de biens.

En outre ces organismes de garanties peuvent à tout moment déclancher des audits comptables auprès des cabinets qu’ils garantissent. Ces audits ont lieu en moyenne tous les 2 ans mais en cas de doutes, la fréquence peut augmenter.

Bien entendu cet audit pour but de déceler des opérations anormales.

Equipés de cet arsenal de contrôle, tant les pouvoirs publics que la profession estiment que vos fonds sont sécurisés.

Heureusement dans l’immense majorité des cas, c’est exact, toutefois avec le temps des dérives, des failles apparaissent dans le système.

Sur le papier le système est rigide et parfaitement organisé.

Plus de garantie= plus de carte= interdiction d’exercer= fermeture.          

En réalité, d’autant que le système repose en partie sur la profession par le biais de la garantie mutuelle, on tergiverse, on donne des délais au contrevenant, on évite de faire des vagues, on répugne bien entendu à fermer une entreprise avec ses clients et son personnel.

On lui donne un délai pour prendre des mesures  de redressement ou pour trouver un autre garant.

Souvent cela fonctionne le Cabinet est racheté par plus solide que lui et tout s’arrange du point de vue de la sécurité des mandants. C'est-à-dire de vous.

Par contre quand on est dans un système de cavalerie tel que celui que je viens de décrire  les choses ne peuvent s’arranger à l’amiable, les professionnels avisés se méfient et ils ont bien raison.

Les préfectures elles, devraient prendre une décision de fermeture, mais elles ne réagissent pas rapidement à une suppression de garantie, lenteur administrative, manque de moyens, ou crainte de fermer une entreprise, cela revient au même, il ne se passe rien pendant longtemps.

L’intéressé lui-même  se défend par tous les moyens et tente de gagner du temps et souvent il y réussit au moins en partie.

Dans le cas d’IBS le système suspect a tourné pendant près de 2 ans avant qu’il y soit mis fin, essentiellement grâce à l’action de l’ARC.

Perspectives :

Pour l’avenir, nous sommes convaincus que le système de régulation de la profession devra évoluer vers une haute autorité de l’immobilier

Ce scandale s'il est le plus importants n'est pas le seul et quelques autres dossiers sont inquiétants.

Peut-être pourrait-on envisager une haute autorité de l’immobilier qui rassemblerait toutes les parties concernées :

-                     Etat

-                     Consommateurs

-                     La profession par ses fédérations

-                     Banques

-                     Caisses de garanties

-                     Experts comptables spécialisés travaillant pour la haute autorité

Son rôle serait de suivre les opérations de cession en validant leur financement, de recueillir les plaintes, d’enregistrer les suspensions de garanties, éventuellement de prendre des mesure de sauvegarde d’urgence pouvant aller jusqu’à une sorte de mise sous tutelle de l’organisation suspecte. Ce qui vaudrait mieux que sa fermeture brutale.

Tout cela dans l’attente d’une solution de redressement.

Pour en revenir à IBS quelle est la situation à ce jour ?

1°/  Des 100 aines de copropriétés ont perçu à temps (ou ont écouté les conseils de l’ARC) que quelque chose ne tournait pas, et elles se sont désignées d’autres syndics avant la déconfiture finale.

Elles peuvent donc continuer à fonctionner et elles vont peu à peu découvrir l’étendue de leur préjudice et engager éventuellement des procédures judiciaires.

 

2°/ D’autre n’ont pas pu réagir à temps ; avant le dépôt de bilan, elles sont bloquées.

Ø     Logiquement l’administrateur judiciaire nommé considère vos contrats en cours comme un patrimoine constituant le fonds de commerce du cabinet et il cherche à le vendre au mieux pour combler un peu le passif. 

Ø     Par contre, de façon légitime vous les copropriétaires, avez envie de choisir votre syndic et ne souhaitez pas être considérés comme une "marchandise".

Ø     L’administrateur judiciaire lui n’est pas équipé pour gérer des copropriétés, il doit trouver une solution rapide car la situation est intenable :

1.     Des fournisseurs non payés qui peuvent interrompre leurs prestations

         Chauffage, eau, électricité etc.…

2.     Les vendeurs sont dans une situation intolérable, leur position vis-à-vis de la copropriété étant inconnue, l’administrateur judiciaire refuse la vente ou demande que la totalité des fonds soit consignée.

Ø     Pour en sortir l’administrateur judiciaire a une solution:

         faire nommer par le tribunal dans chaque copropriété un administrateur         provisoire, dont le rôle sera d’être votre syndic provisoire.

Son rôle sera d’expédier les affaires courantes, de réunir une assemblée générale qui nommera un syndic. Il n’engagera pas d’action de fond ni travaux autre que ceux de stricte nécessité.

Il peut avoir tous pouvoirs pour lever les fonds nécessaires, ceci même sans accord de l’assemblée générale.

Il sera obligé de le faire, pour des montants probablement importants, car dans un premier temps vos copropriétés vont redémarrer à Zéro et même en dessous de Zéro puisqu’elles ont des dettes vis-à-vis des fournisseurs qu’il va falloir combler rapidement.

Ø     Si vous aviez des fonds en réserve, ils seront considérés comme disparus ou du moins indisponibles en attendant que l’on y voie clair dans la comptabilité.

Ø     Les démarches voire les procédures pour récupérer ce qui peut l’être seront longues et il faudra les financer dans un premier temps.

Autre inconvénient de l’administrateur judiciaire, son coût est de l’ordre du double d’un syndic professionnel

Et cela va durer 6 à 9 mois voire plus avant que vous ne retrouviez un syndic.

D’après nos informations, c’est la voie vers laquelle certaines de vos copropriétés se trouvent engagées.

Tout cela veut-il dire que vous devez attendre passivement que le système vous attribue un syndic en décidant tout à votre place ?

Certainement pas, et c’est dans une période de crise que les résidents doivent se mobiliser auprès de leur conseil syndical pour faire prévaloir leurs souhaits et présenter à l’administrateur de leur copropriété une candidature sérieuse et crédible et faire pression pour que cela se passe dans les délais les plus courts.

C’est dans cet esprit que depuis quelques semaines nous travaillons et nous avons monté un schéma  de reprise de toutes celles de vos copropriétés qui le souhaiteront.

La solution que nous vous proposons dans la mesure où nous deviendrions syndic de vos copropriétés

Monsieur Gilles Fourmon Co-Gérant du Syndic Fourmon Dumesnil détaille les 3 temps de la reprise, en insistant qu'ils se déroulent selon des cycles de durée bien différents

r    1^er temps

Reprendre la gestion de votre immeuble comme un immeuble en démarrage mais qui en outre a un passif inconnu ou mal connu à apurer

-                     Budget évalué en fonction des budgets antérieurs

-                     Identification des retards de paiements aux fournisseurs

-                     Négociation de délais auprès de ceux-ci

-                     Vote en AG d'une autorisation d'appeler une avance de trésorerie ou (fonds de roulement)

-                     Vote en AG d'une autorisation cadre permettant un appel aux tantièmes généraux en une ou plusieurs fois d'un montant de l'ordre de 1500 € par copropriétaire d'un lot moyen (montant à appeler en fonction des informations reçue du Conseil Syndical et des négociations avec les fournisseurs)

-                     C'et pour aider ceux qui le désirent à financer cette dépense imprévue que notre banque, crédit agricole IDF à accepté de mettre en place un crédit inspiré du crédit copropriété.

-                     Déclarations de créances à titre conservatoire auprès des caisses de garanties afin d'éviter les forclusions.

r    2^ème temps

-                     Redressement des comptes de la copropriété, pour cela:

·        il faudra obtenir  le dossier comptable venant de IBS, sera-t-il complet?

·        S'il y a des manques, recherche des preuves comptables auprès des copropriétaires, et des fournisseurs, par leurs archives et leurs banques.

·        Saisie des opérations et édition des comptes sur probablement 2 ans

Pour ce faire nous nous sommes assurés du concours de stagiaires des écoles de BTS comptables ou immobiliers, du concours d'associations d'anciens experts comptables, et des compétences du réseau des contrôleurs qui fonctionnent avec l'ARC

·        Validation des résultats obtenus en AG chargées d'approuver ces comptes

·        Autorisations demandées aux AG d'ester en justice contre IBS, ses dirigeants, leurs assureurs, banquiers et Caisses de garanties  

r    3^ème temps

·        Lancement et suivi des actions amiables, médiatiques et éventuellement judiciaires afin de recouvrer tout ou partie des sommes détournées.

Voici comment nous envisageons la reprise de vos copropriétés, nous savons que ce sera une tâche longue parfois ingrate qu'un syndic solitaire ne peut espérer mener à bien.

Seule la fédération d'un ensemble de compétences peut permettre d'aboutir

Pour notre part au syndic Fourmon Dumesnil , nous sommes prêts à nous investir pour atténuer autant que possible les conséquences d'un scandale financier dont le déshonneur rejailli sur notre profession.

C'est un enjeu qui va bien au-delà des honoraires légitimes que nous demanderons.

La réunion se poursuit par l'intervention de M. Denis Bargeau

Il analyse le mécanisme judiciaire et la dualité d'intervenants

r    Un administrateur Judiciaire d'IBS M Gorriaz dont le rôle est de liquider les affaires IBS au mieux des intérêts des créanciers, mais qui n'a pas à connaître l'administration des copropriétés

         Il doit en outre obtenir une date limite pour le dépôt des offres de reprise        du portefeuille.

r    Des administrateurs provisoires nommés par le tribunal de grande instance chargés de gérer les copropriétés et de convoquer des AGO nommant des syndics pour ces copropriétés

Il ressort que à ce jour 3 de ces administrateurs ont été nommés mais qu'ils ne sont chargés que d'une 15 aine de copropriétés

Le sort des autres est actuellement incertain

Intervention de M. Polantru qui représente l’ARC, l’association des responsables de copropriété.

Il explique en particulier à l'usage de ceux qui voudraient passer par le canal d'une nomination d'un copropriétaire d'un syndic bénévole, comment convoquer, tenir et administrer une copropriété dans ce cas de figure, tout en soulignant que cela demande une solide implication personnelle

Il souligne que la démarche du cabinet Fourmon Dumesnil est en cohérence avec celle de l'ARC même si certaine approches peuvent différer.

Une longue série de questions réponses avec la salle s'en suit, il en ressort:

r    Que la déconfiture d'IBS à aussi de graves conséquences pour des copropriétaires bailleurs

r    Que certaines copropriétés se sont engagées dans la gestion bénévole,

Si elles semblent à même de réussir, par contre elles se sentent désarmées sur les recours judiciaires.

r    Pour beaucoup le côté aléatoire et long de la mise en cause des garants n'avait pas été perçu

La réunion se termine à 12h30 par un verre qui permet encore quelques échanges.