On sait déjà que la CNAB (Confédération Nationale des Administrateurs de Biens) a une façon très particulière de manier les chiffres dans le cadre de son « Observatoire des charges » (voir abus numéros 1644 et 1632).

Continuant dans cette voie, la CNAB vient - pour tenter de laisser s’installer l’idée selon laquelle l’activité de « syndic » serait faiblement rentable (donc de justifier des demandes d’augmentation d’honoraires) - de livrer de nouveaux chiffres, dont on va voir qu’ils ne veulent pas dire grand-chose puisque - une fois encore - la CNAB occulte certains points.

 

I-                   Combien coûte la gestion d’un lot ?

 

Voilà une question bien intéressante.

La CNAB a fait faire à ce sujet une étude (sur un échantillon de quinze cabinets CNAB dits représentatifs) qui permet d’obtenir les résultats suivants.

 

Coût de revient par lot : 152 € HT décomposés ainsi :

Administration et gestion de la copropriété	47 %	71 €
Comptabilité	21 %	32 €
Assemblées générales	25 %	38 €
Gestion du personnel	3 %	5 €
Missions diverses	4 %	6 €

 

II-                La rentabilité de l’activité syndic selon la CNAB

 

Uns fois établi ce chiffre, l’étude commandée par la CNAB essaye de répondre à la question suivante : « Compte tenu du chiffre d’affaire de la fonction « syndic » (d’un cabinet d’administration de biens) et du coût de revient par lot, l’activité de syndic est-elle rentable ? ».

La réponse de la CNAB est  - on s’en serait douté - la suivante : « Non : l’activité du syndic n’est pas rentable car elle ne dégage QUE 1,77 %*  » (soit le rapport entre résultat d’exploitation et le chiffre d’affaire syndic), ce qui est « évidemment » très peu.

Et c’est là que notre avertisseur d’enquête partielle/douteuse se met à vibrer.

Car la petite « étoile » accolée au chiffre de 1,77 % renvoie à la précision suivante tout à fait, capitale : « hors produits financiers ».

Quand on connaît l’importance que représentent les produits financiers pour un syndic, cette exclusion ou dissimulation est non seulement incompréhensible mais aussi inadmissible.

De son côté l’étude ne donne AUCUN chiffre qui permettrait d’estimer le poids de ces « produits financiers ». Curieux, non ? Cela nous amène donc à poser quelques questions.

 

III-              Les oublis de la CNAB

 

Première question : pourquoi cette étude qui se veut sérieuse et qui porte sur un nombre limité de cabinets (quinze) ne fournit-elle pas les chiffres réels concernant les « produits financiers » liés à l’activité « syndic », ceci alors même qu’ils peuvent être isolés pour l’activité « copropriété » et que tout le monde sait qu’ils représentent entre 10 et 12 % des honoraires de base (soit environ 18 € par lot, si l’on part des chiffres de la CNAB)

Que peut-on penser d’une étude qui fait l’impasse sur de telles recettes ?

Mais ce n’est pas tout, car nous pensons d’ailleurs que l’étude « oublie » d’autres recettes importantes.

EN EFFET, Comme rien dans l’Étude n’indique ce que recouvre l’expression « chiffre d’affaire de l’activitÉ syndic », nous nous posons DEUX autres questions. Voici donc nos deuxièmes et troisièmes questions.

 

Deuxième question : l’étude intègre t-elle ou non dans le chiffre d’affaire de l’activité « syndic » les recettes que représentent les honoraires privatifs prélevés dans le cadre de la gestion des copropriétés et dont aujourd’hui chacun sait qu’ils peuvent représenter jusqu’à 30 % des honoraires d’un syndic [état daté ; honoraires d’ouverture de compte ; honoraires de relance et de contentieux en cas d’impayés, etc.], soit environ 50 €  supplémentaires par lot si l’on part des chiffres de la CNAB ?

 

Nous pensons que non, mais il serait intéressant d’en avoir la confirmation. C’est d’ailleurs ce que nous allons demander à la CNAB.

 

Troisième question : enfin nous nous demandons si l’étude tient compte d’une partie de ce que les syndics appellent « débours » et qui, comme chacun le sait également, intègrent une part importante d’honoraires déguisés ?

 

On sait, en effet, que les « débours » des syndics sont, en fait, très lucratifs et que des photocopies qui reviennent à 0,03 cts d’euros et sont facturées (par exemple) à 0,38 cts d’euro constituent une « recette » supplémentaire non négligeable.

 

Là aussi nous pensons que ces sommes n’ont pas été prises en compte. Or, la valeur correspondante est  importante.

 

Exemple : au tarif de 0,38 cts d’euros la photocopie et si 70 photocopies sont faites par lot et par an (convocation d’assemblée générale et annexes ; procès-verbal d’assemblée générale, divers), cela fait une recette de :

0,38 X 70 = 26,6 € par LOT pour un prix de revient réel  de 0,03 X 70 = 3,5 €, soit une marge de 23,1 € par lot, à intégrer dans les recettes de l’activité « syndic ».

Faisons le compte de ces trois seuls points :

-         produits financiers =             18 € par lot et par an.

-          honoraires privatifs =           50 € par lot et par an.

-          honoraires sur débours =    23 € par lot et par an.

        Total =    81 € par lot et par an ; ça fait beaucoup.

 

Et naturellement nous ne parlons pas des autres produits possibles (exemple : commissions versées par les compagnies d’assurance aux syndics-courtiers).

Conclusion :

 

-          De quoi parle-t-on ? De quoi parle précisément la CNAB pour laisser penser que l’activité « syndic » n’est pas rentable ?

-          On s’aperçoit qu’on ne le sait pas et que faute d’être précis sur ce qui est intégré dans le chiffre d’affaire « syndic » les résultats de la CNAB - déjà biaisés (non pris en compte des produits financiers) - sont peut-être en plus totalement faussés.

 

-          Nous allons naturellement interroger la CNAB sur ce point. D’ici là il serait bon que ce chiffre de « 1,77 % » ne soit pas repris trop rapidement comme LA « vérité », ce que la CNAB essaye d’inciter les médias à faire.