I-                   Une nouvelle faillite : l’Immobilière Saint Sébastien

Sur le territoire de Paris, après GMG Hermabessière, Autre Gérance, Gérance-Expert, IBS-Immobilier, etc. une nouvelle faillite de syndic (l’Immobilière Saint Sébastien) a causé et va causer un préjudice financier à des centaines de nouvelles victimes, et ceci alors même que les pouvoirs publics restent sourds à nos mises en garde répétées concernant le fait qu’il n’y a pas vraiment de garantie - pour les copropriétaires - des fonds versés à un syndic professionnel.

Le déroulé de l’histoire de cette nouvelle faillite et de la relation avec le garant, (en l’occurrence les LLOYD’S) va le montrer.

 

II-                La chute de l’Immobilière Saint Sébastien

 

• Premier épisode : défaillance du syndic et blocage des comptes.

Comme toujours, un syndic qui « connaît de graves difficultés » soit commence à ne plus payer ses propres fournisseurs et les sommes qu’il doit aux uns et aux autres (URSAFF par exemple), soit commence à puiser dans les trésoreries des copropriétés. C’est ce qui s’est passé début 2008 avec l’Immobilière Saint Sébastien.

• Deuxième épisode : comme toujours également en pareil cas, le garant du syndic (c’est-à-dire la société de caution ou la banque qui est censée indemniser les copropriétés en cas de « trous » financiers) s’est aperçu de la situation et - uniquement préoccupée de sauver son intérêt de garant (donc d’avoir un minimum d’argent en réserve à verser éventuellement le moment venu aux copropriétaires) - a fait BLOQUER les comptes du syndic. En l’occurrence le « garant » était les LLOYD’S, dont tous les visiteurs de ce site savent qu’ils garantissent en France souvent les plus mauvais syndics (ceux dont aucun autre garant ne veut) et qu’ils font tout (même condamnés judiciairement) pour ne pas assumer leurs responsabilités de garant (tapez « LLOYD’S » sur votre moteur de recherche). Ce blocage a entraîné ceci :

-          plus aucun euro n’a pu sortir des comptes du syndic sans accord du garant pour payer les fournisseurs des copropriétés ;

-          par contre tout ce que les copropriétaires ont continué à verser au syndic a servi à alimenter ces comptes bloqués.

C’est le principe de la « nasse »… Le garant, comme on le voit, a bien préparé son avenir. Cela s’est fait le 28 avril 2008.

• Troisième épisode : le garant a immédiatement retiré sa garantie au syndic. Mais pour cela, alors qu’il devait avertir les présidents et présidentes de conseil syndical nominativement par LRAR (lettre recommandée avec accusé de réception), il s’est contenté d’une lettre non nominative adressée « au président du conseil syndical » qui, la plupart du temps, n’a pas été reçue (et pour cause…). En conséquence, les copropriétés ont  continué à croire qu’elles étaient garanties… Merci les LLOYD’S.

• Quatrième épisode : la mise sous administration judiciaire.

Le syndic Immobilière Saint-Sébastien fut ensuite placé sous administration judiciaire, ce qui fut le premier pas - dans ce cas - vers la liquidation.

• Cinquième épisode : l’administrateur judiciaire nommé par le Tribunal de Commerce pour « liquider » la société Immobilière Saint Sébastien a alors cherché un « acheteur » ou repreneur du portefeuille de l’ancien syndic (comme SI les copropriétés étaient des marchandises).

• Sixième épisode : l’administrateur - après avoir trouvé et désigné un repreneur ce qui s’est fait fin décembre 2008 - a transmis à ce repreneur ce qu’il a pu obtenir du syndic « failli », à savoir :

o       des comptabilités très partielles (ou bien même, parfois, aucune comptabilité) ;

o       des archives elles aussi très partielles, voire inexistantes !

Autrement dit : pas grand chose.

• Septième épisode : les  nouveaux  syndics et le garant.

Depuis début janvier le repreneur en train de convoquer les assemblées générales pour désignation d’un syndic définitif (lui, un confrère ou même un syndic bénévole).

Chaque copropriété se retourne maintenant - elle et son syndic - vers le garant et commence naturellement à lui réclamer son argent : à la fois l’argent bloqué (voir plus haut) et l’argent éventuellement détourné.

Or, les copropriétés sont en train de déchanter et les milliers de copropriétaires concernés sont, eux, en train de s’apercevoir que le système - au lieu d’être un système de garantie loyale et efficace couvrant les copropriétés et les copropriétaires - est, en fait, un système où le garant va pouvoir utiliser TOUTES les ficelles pour ne surtout pas verser d’argent, donc ne surtout pas assumer ses responsabilités ; pire : où il va pouvoir utiliser l’argent des copropriétés elles-mêmes pour défendre ses propres intérêts.

C’est ce qui se passe constamment avec les LLOYD’S depuis quatre ans que nous suivons ces affaires et c’est ce qui  passe une nouvelle fois avec l’Immobilière Saint-Sébastien.

Voyons cela de près.

 

III-              Un système ou les copropriétés sont doublement victimes

 

Pour comprendre à quel point le système est défaillant il faut insister sur le fait que les sommes qui sont dues aux copropriétés sont de DEUX ordres :

-          les sommes effectivement bloquées par le garant depuis des mois, sommes constituées par les versements des appels de charges des copropriétaires sur le ou les comptes de l’ancien syndic (voir plus haut : deuxième épisode) ;

-          les sommes qui - avant la mise en liquidation du syndic - ont pu être tout simplement détournées par lui (et qui donc ne sont plus sur le compte du syndic).

Dans un système normal, les choses devraient se passer ainsi :

1)     En ce qui concerne les sommes bloquées par le garant lui-même, celui-ci devrait avoir à cœur de les restituer le plus vite possible à chaque syndicat et pour cela, soit utiliser les données bancaires de l’ancien syndic en sa possession (exemple : relevés de compte ou de sous comptes quand ils existent), soit utiliser les données comptables dont il disposait forcément en tant que garant.

2)     En ce qui concerne les sommes détournées, le garant devrait mener une expertise pour évaluer les sommes détournées et pouvoir ainsi désintéresser les syndicats au moins dans la limite des sommes garanties.

Or, rien de tout cela ne se réalise et c’est même tout le contraire qui va se passer. Dans le cas de l’Immobilière Saint Sébastien où les copropriétés n’avaient pas de comptes séparés, mais des sous comptes séparés, à la banque DELUBAC, nous SAVONS de source sûre (source bancaire) que le garant dispose de la liste de TOUS les immeubles, avec chacun un SOLDE BANCAIRE identifié (dans un sous compte) sous contrôle du banquier lui-même .

À noter : pour certains immeubles le solde actuel dépasse 50 000 €uros (cinquante mille).  Pas vraiment une bagatelle.

Ce solde est - insistons sur ce point - authentifié par le banquier.

Or, croyez-vous que le garant va faire débloquer spontanément les sommes dont il sait qu’elles appartiennent effectivement à chaque syndicat de copropriétaires ?

Autrement dit, croyez-vous qu’il va favoriser la restition des sommes qui appartiennent à toutes ces copropriétés ?

Non, il exige - pour demander à la banque de débloquer les fonds – que les copropriétés fournissent les documents suivants (tenez-vous bien et lisez le mél adressé par le garant) :

 

« Monsieur (le syndic),

 

Nous avons besoin [pour débloquer les sommes qui sont sur votre sous-compte] que vous nous fournissiez :

 

1.     la copie du mandat de syndic signé entre la copropriété et le nouveau syndic ;

2.     la situation de trésorerie à la date de la résiliation de la Garantie Financière soit le 29/04/2008 ; [Note de l’ARC : c’est  impossible]

3.     le grand-livre ; [Note de l’ARC : c’est impossible]

4.     la copie des relevés bancaires ; [Note de l’ARC : c’est impossible]

5.     la copie des états de rapprochements bancaires ; [Note de l’ARC : c’est impossible]

6.     la copie de la dernière assemblée générale avec les comptes approuvés.

 

Bien cordialement ».

 

Ces demandent sont scandaleuses car le garant sait bien les documents 2, 3, 4, 5 (qui n’ont jamais été transmis aux copropriétés) ne PEUVENT être produits par ces copropriétés !

On est donc dans la situation incroyable suivante ou non seulement le garant n’engage aucune démarche pour connaître le niveau éventuel de l’argent détourné par le syndic (voir plus haut) mais exerce une rétention inadmissible sur des fonds qui appartiennent aux gens qu’il est censé garantir et qui leur font cruellement défaut.

 

En fait, c’est le monde à l’envers.

Nous allons continuer notre action avec nos adhérents et poursuivrons alors le récit de cette histoire à la fois désespérante et banale qu’on pourrait appeler : « La garantie des syndics en papier maché ».

 

En attendant si l’on vous parle de la « garantie des syndics professionnels » vous saurez quoi répondre (voir abus numéro 1673).