Voici un « dossier » du journal LE REVENU (mois de janvier 2009) qui permet de remettre les pendules à l’heure.

 

1.      Non, les syndics professionnels ne savent pas bien maîtriser les charges.

2.      Oui, les syndics bénévoles non seulement permettent de faire des économies substantielles, mais assurent, en général, une meilleure gestion de proximité.

 

Le Revenu apporte des éclairages et exemples concrets pour étayer sa démonstration.

 

Voici de larges extraits de ce dossier.

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« N’attendez pas de votre syndic qu'il maîtrise les charges. Cela n'entre pas dans ses attributions. Impliquez d’autres copropriétaires et faites la chasse aux gaspillages. Mode d’emploi pour un succès assuré.

 

L'augmentation annuelle de 5 à 6 % de vos char­ges de copropriété n'est pas une fatalité due à la flam­bée du prix du pétrole ou à l'inflation de réglementations. Elle s'explique tout simple­ment par le fait que votre administrateur de biens, aussi appelé « syndic », ne gère pas votre immeuble dans le souci constant de limiter les dépen­ses d'entretien, de chauffage ou d'assurance. Tout cela lui prendrait trop de temps sans que sa rémunération n'aug­mente pour autant. Pour s'en convaincre, il suffit de consta­ter les succès remportés par les syndics bénévoles. En reprenant seuls en main la gestion de leur immeuble, ils réduisent les charges annuelles de 20 à 50 % selon les postes, comme le montre le témoi­gnage de Jean-Louis Flamant, syndic coopératif (page 51).

 

Il n'est pas forcément néces­saire de se lancer dans l'aven­ture de l'autogestion pour réduire ses charges. « Un syn­dic devient bon gestionnaire lorsque les copropriétaires prennent les rênes », estime Renaud Dhont, responsable «thermique et fluides» à l'Association des responsables de copropriétés (ARC). Pour cela, il faut un conseil syndi­cal motivé et désireux d'établir une relation de confiance avec le syndic. Réalisez avec les autres membres du conseil syndical l'inventaire des charges courantes pour identifier les postes les plus gour­mands ou qui dérapent le plus vite et identifiez des pistes d'amélioration en associant le syndic à votre démarche.

 

Attaquez-vous en priorité au chauffage collectif (25 % des charges), aux prestataires extérieurs (23%), à l'eau (12 %), au contrat de syndic (9 %), aux assurances de l'immeuble (5 %) ainsi qu'aux travaux prévus au budget (9 %). Dans un premier temps, il suffira de renégocier un à un tous les contrats et abonnements à la baisse.

Vous devrez maî­triser à la fois des domaines juridiques et techniques et faire preuve de charisme. Faites-vous assister par L’ARC. Ses membres vous fourniront des conseils pratiques pour devenir force de propositions face au syndic professionnel. « Tout ne changera pas du jour au lendemain», prévient Renaud Dhont. C'est un tra­vail de longue haleine, mais le jeu en vaut la chandelle !

 

Vaste sujet que les travaux en copropriété ! Les syndics pro­fessionnels sont accusés de tous les maux par les associations de consommateurs. "Certains contrats prévoient des commissions d'environ 3% pour le seul suivi admi­nistratif des travaux, peste Michel Thiercelin, président de la Fédération des syndicats coopératifs de copropriétés (FSCC), qui regroupe des copropriétaires qui gèrent eux-mêmes leur immeuble sur te mode coopératif. Et ces honoraires ne comprennent même pas le suivi du chantier! C'est scandaleux, négociez une baisse à 0,5%, pas plus."

 

De plus, les syndics sont sus­pectés de ne pas vraiment faire Jouer la concurrence. "Souvent, ils se contentent de contacter une poignée d'entreprises amies et les devis récoltés sont impos­sibles à comparer", attaque Jean-Louis Flamant, syndic bénévole. "Nous soupçonnons notre syn­dic d'avoir grugé la copropriété dans l'estimation des travaux de façade qui nous ont coûté 140000 euros alors que, en fait, le marché ne dépassait pas 40000 euros", affirme un de nos acteurs, ingénieur, qui accuse le syndic d'entente avec l'archi­tecte et l'entrepreneur. Il n'y a Qu’une solution pour éviter ces dérives et réduire la facture de moitié: que le conseil syndical prenne les choses en main.

Nos conseils : inspirez-vous de la Recommandation n° 16 de la Commis­sion Relative aux Copropriétés.. Cet organe réu­nit régulièrement des experts du domaine et actualise ses recom­mandations au fur et à mesure que de nouveaux textes sont votés. La commission conseille d'adop­ter une procédure en trois phases.

Descriptif des travaux, recherche de l'entrepreneur et, enfin, choix de l'entrepreneur.

 

Le syndic devra toujours rédiger un cahier des charges précis des travaux avant de procéder à un véritable appel d'offres. Ainsi, les membres du conseil syndical obtiendront des devis compara­bles pour réellement mettre les entreprises en concurrence. Parmi les critères à renseigner, figurent le nombre d'heures de main-d'œu­vre, le coût horaire TTC, le prix des fournitures selon leur quali­té, la qualification de l'entrepre­neur, ses assurances, sa garan­tie financière et les références de ses chantiers précédents.

Le choix de l'entrepreneur doit vous revenir, au bout du compte.

 

Prévoyez aussi qu'en cas de tra­vaux importants ou complexes, le syndic soit obligé de recourir à un maître d'œuvre, bureau d'études ou architecte, pour éla­borer un cahier des charges digne de ce nom. Ne le laissez pas choi­sir seul. Sachez que si l'archi­tecte réalise le cahier des charges, procède aux appels d'offres, suit le chantier et réceptionne les tra­vaux, vous devrez en contrepar­tie lui verser entre 6 et 11 % d'honoraires nais, au final, les travaux seront mieux faits.

Enfin, votez le principe des pro­visions annuelles. Les coproprié­taires pourront ainsi lisser les dépenses dans le temps pour mieux entretenir l'immeuble.

 

Ascenseur

Chaque copropriété va devoir débourser entre 15000 et 45 000 euros pour remettre les ascenseurs aux normes. Pour ces travaux, adoptez la procé­dure de mise en concurrence décrite ci-dessus pour les tra­vaux. Attention, quatre grands ascensoristes se partagent le marché. Et ils sont suspectés, par les associations de copro­priétaires (ARC, FSCC) de pro­fiter de l'obligation légale de mise aux normes pour gonfler les devis et pousser les clients à réaliser des travaux qui ne seraient pas indispensables. Sachez que certains dispositifs doivent être installés avant 2010, d'autres d'ici à 2018.

 

Nos conseils: faites appel à un bureau d'études indépendant de ces multinationales et de votre syndic. Il déterminera les amé­nagements réellement néces­saires et leur coût.

Préférez un ascensoriste de tail­le moyenne, souvent moins cher. Si votre ascenseur est vieux, peut-être vaut-il mieux changer carrément d'appareil et être tran­quille pendant vingt ans.

L’EAU FROIDE

 

Généralement, la facture d'eau est répartie entre les copro­priétaires selon les tantièmes. L'installation de compteurs par logement devrait rendre chaque occupant plus responsable de sa consommation et dégager des économies. "Mais, sans gestion rigoureuse, on peut arriver à des situations injustes et conflic­tuelles", prévient Renaud Dhont, de l'ARC. Avec le temps, les appa­reils perdent en fiabilité et font apparaître des écarts avec le compteur général. Il faut les rele­ver souvent et les surveiller sinon, leur installation ne sert à rien. Nos conseils: prévoyez un for­fait pour les habitants qui refu­sent au releveur l'accès à leur logement. L'entretien régulier de la robi­netterie et la pose d'économiseurs d'eau sont très efficaces (-30 à - 50% d'eau par douche).

Enfin, pensez à négocier un contrat d'entretien et de dépan­nage avec un prestataire. Il inter­viendra vite, à un tarif inférieur à celui d'un plombier. Pour les détails: www.unarc.asso.fr/site/ guides/geseau.htm.

 

PRESTATAIRES

 

D'après les chiffres de la CNAB, les frais de person­nel et le recours aux presta­taires pèsent pour 23% des charges. Si votre immeuble est doté d'un gardien, plongez-vous dans son contrat de travail pour vérifier que le salaire corres­pond bien à ce qui lui est dû. Les erreurs sont fréquentes. Nos conseils : penchez-vous sur les contrats d'entretien, surveil­lance, nettoyage et jardinage. Mettez les entreprises en compétition par le biais de devis détaillés et précis, notamment en ce qui concerne le prix des fournitures (sacs poubelle, produits d’entretien). Contrôler la réalité des prestataires tout au long de l’année. Limitez le contrat à un  an, vous éviterez les clauses d’indexation fantaisistes. Organisez vous entre copropriétaires pour remplacer vous même les ampoules grillées dans l’escalier. Ces menus travaux d’entretien coûtent très cher quand ils sont effectués par des entreprises extérieures ou par le syndic.

 

LE CHAUFFAGE

 

En réalité, la facture atteint aisément le double ou le triple dans le nord de la France. Elle varie beaucoup d'un immeuble à l'autre selon le combustible utilisé (électricité, fioul, gaz), le rendement de la chaudière (individuelle ou collective), l'isola­tion de l'immeuble et le confort exigé par les habitants.

 

C'est pourquoi, il n'existe pas de recette miracle pour réduire les charges de chauffage, mais uniquement une série de solu­tions sur mesure. À vous de les trouver. N'attendez pas du syn­dic qu'il s'en charge.

 

Nos conseils: commencez par agir sur les comportements. Proposez de retarder les dates de mise en route du chauffage à la mi-octobre pour une fin à la mi-avril "Pour réussir à faire bais­ser la température de consigne, il faut agir progressivement afin de ne pas chambouler les habi­tudes des occupants. Baissez chaque année la température d'un degré et vérifiez la baisse de consommation induite", conseille Renaud Dhont, de l'ARC.

 

Contrôlez les factures, une piste souvent négligée. "Lorsque nous avons constaté 14% de hausse pour le chauffage urbain, notre conseil syndical a demandé des explications à la régie, qui a avoué s'être trompée et elle nous a res­titué le trop-perçu", raconte Michel Thiercelin. Si vous vous chauffez au fioul, ne laissez pas non plus au seul syndic le soin d'acheter le combustible. Passez plusieurs coups de téléphone pour connaî­tre les prix. Il peut exister des différences de 10 à 15%entre les prestataires.

 

Réalisez votre bilan énergétique simplifié (BES) mis au point par l’Association des Responsables de Copropriété. Les Espaces info énergie (EIE) donnent des conseils gratuits pour faire votre BES. L'ARC édite aussi un guide sur le sujet.Il est indispensable de faire le point sur la situation exis­tante en réalisant vous-même un BES. Pour cela, vous devez vous former aux notions de base en matière d'énergie.

Cette méthode vous familiarisera avec des notions thermiques qui per­mettront aux membres du conseil syndical de connaître avec pré­cision la consommation en chauf­fage de la copropriété. Ce bilan vous fournira une batterie d'in­dicateurs pour parler d'égal à égal avec les thermiciens et les ingénieurs des bureaux d'études.

 

Examinez de près le contrat d'entretien du chauffage

Demandez-le au syndic et renégociez le en utilisant les données issues du bilan. Mettez en concurrence plusieurs chauffagistes pour faire baisser le coût du contrat. "Si vous changez de chaudière, il  faut absolument redimensionner  sa puissance", prévient Renaud Dhont. Souvent, les chauffagistes  procèdent au remplacement pur et simple, sans chercher le meilleur rendement. Les machines consomment alors 30 à 50% de plus que nécessaire!   

Demandez l'intervention d'un  bureau d'études thermiques.

Cela vous coûtera entre 1 200 et 2 500  euros pour un immeuble de quarante appartements.        

Passez, enfin, aux travaux d'isolation du bâtiment. Un pré diagnostic thermique doit être réalise afin d'identifier les travaux à entreprendre et les gains énergétiques attendus.

Faites la chasse aux aides auprès de l'Agence  nationale de l'habitat (Anah). Le site de l'Anil recense les aides et subventions à l'habitat en vigueur dans chaque départe­ment (vww.anil.org).

 

 

RENAUD DHONT responsable technique « thermique et fluides » de l’ARC.

 

« II est indispensable de maîtriser les notions de base pour négocier d'égal à égal avec les professionnels. »

En matière de chauffage, le premier conseil est simple : il faut estimer avec précision la consommation de votre immeuble. Souvent, personne ne connaît ce chif­fre, pas plus le syndic que le chauffagiste. Les membres du conseil syndical doivent réaliser eux-mêmes un bilan énergétique simplifié B.É. S) de leur immeuble. Cette démarche prend un peu de temps, mais leur fournira gratuitement des indicateurs fiables sur leur propre installation. C'est un préalable indispensable pour l’améliorer.

 

LES HONORAIRES DU SYNDIC

 

La gestion courante de votre immeuble est assurée par le syndic en contrepartie du paiement d'un forfait annuel. Au fil des années, les syndics ont transformé bon nombre de tâches dites "courantes" en "excep­tionnelles". De ce fait, ils fac­turent aux copropriétaires une quantité croissante de prestations qui se sont ajoutées aux honoraires de gestion. Saisi de l'affaire, le Conseil national de la consommation (CNC) a émis un avis en septembre 2007. "Le CNC a souhaité que les syndics en reviennent à ce qui se prati­quait, il y a quinze ans, à savoir que le total des honoraires fac­turés sur une année ne soit que légèrement supérieur aux hono­raires de base (plus 10% envi­ron) et que les honoraires particuliers reviennent à un niveau raisonnable", explique-t-on à l'ARC. Ouvrez l'œil, car bon nom­bre d'administrateurs font sem­blant de respecter l'avis.

Nos conseils: exigez de recevoir le nouveau contrat de syndic au moins trois mois avant l'assem­blée générale annuelle. Si vous découvrez le contrat en AG, vous ne pourriez pas refuser de voter au risque de vous retrouver sans syndic ! Vérifiez chaque point du contrat et négociez de réintégrer un maximum d'actes "exceptionnels" en "gestion courante", comme les frais de tenue d'AG. Lisez bien l'avis du CNC sur le site du ministère des Finances, www. minefi.gouv.fr (rubrique CNC), et rendez-vous sur celui de l'ARC, www.unarc.asso.fr.

 

Témoignage : Jean-Louis FLAMANT syndic bénévole à LILLE :

 

Quand il est élu président du conseil syndical de sa résidence en 1989, Jean-Louis Flamant veut améliorer la gestion de l'im­meuble. "Si vous laissez le syndic sans contrôle, il agit au plus simple pour lu: et pas forcément au mieux pour les copropriétaires", affirme-t-il. Mais le syndic,, en place depuis trente-sept ans, n'a pas supporté que l'on vienne mettre le nez dans ses affaires. "Il était arrogant et fermé à tout partenariat, raconte Jean-Louis. La copro­priété a changé de syndic, mais le deuxième n'était guère plus accommodant quand on lui a imposé un tableau de bord pour suivre sa ges­tion". Alors en 2005, les copropriétaires ont décidé de gérer seuls leur immeuble sous forme de syndic coopératif. Les résultats se sont rapi­dement fait sentir sur les comptes Les charges courantes ont baissé de 30% et les devis pour travaux ont été réduits de moitié.

Le syndic bénévole renégocie tous les contrats.

Certes, il faut y passer du temps. Mais Jean-Louis Flamant était chef d'entreprise dans une vie anté­rieure, II sait donc comment s'y prendre. Et il est secondé d'un autre copropriétaire, fin négocia­teur. Les frais annuels de maintenance pour les ascenseurs sont passés de 17 500 à 10 500 euros –40 %). La prime du contrat d'assurance de l'immeuble est tombée à 10000 euros contre 13 000 auparavant. Quant aux honoraires de gestion, ils ont fondu de moitié, à 8000 euros.

Jean-Louis Flamant met désormais systémati­quement les entreprises en concurrence pour tous les travaux:" Dans le bâtiment, tout le monde touche des commissions, il ne faut faire confiance à personne", affirme Jean-Louis. Résultat: alors que le précédent syndic avait récolté quatre devis pour la réfection de la toiture entre 60000 et 90000 euros, le nouveau syndic bénévole a conclu le contrat pour 32 000 euros ! Jean-Louis ne compte pas s'arrêter en si bon chemin et veut faire de sa résidence, une "passoire thermique", un modèle en matière de rénovation énergétique ».

 

 

Le revenu. Dossier Spécial. Janvier 2009.