Voici donc la première
des lettres adressée en ce début d’année à Hervé NOVELLI, en
tant que Ministre de la Consommation.
« Monsieur Hervé NOVELLI
Secrétaire d’État chargé de
l’industrie et de la
Consommation
139, rue de Bercy
75012 Paris
Objet : Filiales de
syndic : les problèmes de plus en plus préoccupants posés
par l’intervention des filiales de syndics dans les syndicats
de copropriétés gérées par ces mêmes syndics, abus tarifaires ;
pratiques anticoncurrentielles.
Monsieur le Ministre,
Nous voudrions attirer votre attention sur un des problèmes actuels très
préoccupants de la Copropriété, dont il n’est pas certain que les responsables
aient encore pris toute la mesure.
Nous voulons parler du problème qui concerne le fait que de plus en plus
de syndics (des syndics importants ou non) créent ou rachètent
des sociétés très diverses (de courtage d’assurance, de nettoyage,
d’audits, de sécurité, d’expertise en tout genre, de recouvrement,
de prestations comptables, etc.) et font intervenir ces sociétés
filiales dans les copropriétés qu’ils gèrent.
Nous pensons que le développement de ces pratiques commerciales soulèvent
deux séries de questions :
-
est-il
vraiment avantageux pour les copropriétaires que le prescripteur
(syndic) soit aussi le prestataire ?
-
la
nécessaire concurrence indispensable pour faire fonctionner
normalement l’économie trouve-t-elle vraiment son compte dans
ce nouveau schéma ?
Aujourd’hui rien ne vient limiter ce raz-de-marée.
Sans même parler des syndics (petits et grands) qui « contraignent » leurs copropriétés
à passer des marchés avec leurs filiales (exemple :
en prévoyant cette possibilité dans leur contrat même de syndic),
nous constatons que les types d’exemples concernant des abus
se multiplient :
- Les prix d’appel
peuvent être faibles (ou en apparence concurrentiels) puis
subir des augmentations fortes non contrôlées.
- Les interventions
intempestives de la part de ces filiales peuvent se multiplier
sans contrôle.
- Les prestations
peuvent être de mauvaise qualité.
- Dans d’autres
cas, une mise en concurrence initiale aura eu lieu au moins
formellement, mais la « filiale »
facturera des suppléments non prévisibles, etc.
Par ailleurs, il apparaît que certaines prestations confiées à une de
ses filiales par un syndic peuvent indirectement générer des
honoraires pour le syndic.
Ainsi, tel bureau d’études filiale du syndic va préconiser des travaux
plus importants qu’il ne serait nécessaire, ce qui entraînera des honoraires supplémentaires sur travaux pour le syndic.
Inutile de multiplier les exemples pour comprendre pourquoi et en quoi
ce « mélange des
genres » (syndic - prescripteur et syndic - prestataire)
peut être dangereux et préjudiciable aux copropriétés.
Par ailleurs, comment peut-on croire raisonnablement qu’un syndic - prescripteur
ne va pas tenter - d’une façon ou d’une autre, si ce n’est immédiatement
au moins dans le temps - de favoriser les intérêts de sa filiale,
ceci au détriment de ceux de ses clients, en l’occurrence les
copropriétés ?
Au-delà de cette « confusion »,
ce mélange entraîne, en plus, forcément des conflits d’intérêts
qui se retournent aussi contre les copropriétés :
-
Le
syndic-courtier d’assurance déclarera-t-il TOUS
les sinistres, défendra-t-il le syndicat avec la même énergie
face à l’assureur qu’un courtier indépendant ?
-
plus grave : si sa filiale d’expertises commet une « faute », le syndic agira-t-il contre
elle avec la même efficacité qu’à l’encontre d’un expert extérieur ?
Ainsi, en matière de conflit d’intérêts, on a pu constater que le contrat
de protection juridique de la filiale « LAMY -Assurance » du groupe LAMY prévoyait que le contrat ne
couvrirait pas les recours du syndicat contre son syndic (LAMY)
en cas de faute professionnelle de celui-ci. Un comble.
Au-delà de ces pratiques qui font du prescripteur le bénéficiaire direct
de ses prescriptions, il faut évidemment signaler que cette
situation introduit une situation gravement anticoncurrentielle
portant un préjudice aux autres sociétés commerciales des secteurs
concernés (courtage, expertise, etc.).
Ainsi nous avons pu relever publiquement le cas d’un courtier d’assurance
pourtant très « concurrentiel »
dont TOUS les contrats
avaient été résiliés en une seule fois (et sans justification)
par un cabinet du groupe LAMY (deuxième syndic de France), ceci
au profit exclusif de la filiale de courtage de LAMY, LAMY -
Assurances.
Nous pensons qu’il est temps de mettre un terme à cette situation. L’actuel
article 39 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit simplement
une obligation (sans aucune sanction) pour le syndic d’obtenir
l’autorisation de l’assemblée générale est totalement inadaptée
à l’évolution constatée.
Il faut - comme le fait déjà l’Allemagne - empêcher tout conflit d’intérêts
et - pour cela - interdire tout simplement aux syndics de faire
travailler leurs filiales (ou des sociétés dans lesquelles ils
auraient des intérêts) dans les copropriétés qu’ils gèrent.
Pour cela, il suffit d’introduire une disposition législative simple.
La solution que nous préconisons est la suivante :
a) il faut d’abord rendre illicite le fait, pour
un syndic, de faire travailler dans une de ses copropriétés
toute filiale ou société avec laquelle il est lié d’une façon
ou d’une autre ;
b) il faut ensuite prévoir que les clauses d’un
contrat passé (malgré tout) entre de telles sociétés et un syndic
pour le compte d’une copropriété qu’il gère seront inopposables
aux copropriétés concernées, en clair, que le syndic devra faire
son affaire de ce contrat, y compris de ses dispositions financières,
ce qui sera de nature à dissuader toute velléité de contournement
de la disposition.
Notre
Proposition d’article de loi est la suivante :
« Insérer dans la loi du 10
juillet 1965 un article 18-4 ainsi rédigé :
Le syndic - même avec l’accord de
l’assemblée générale - ne pourra signer aucun contrat ou marché
pour le compte d’un syndicat de copropriétaires dont il est
mandataire avec une personne ou une société avec laquelle il
serait lié :
-
par des liens de parenté ;
-
par des liens de nature capitalistique.
Un décret en Conseil d’État fixera
la nature et l’étendu de ces liens.
Les clauses d’un contrat signé en
méconnaissance des dispositions visées par le présent article
sont inopposables au syndicat des copropriétaires concerné. »
Vous remerciant d’avoir bien voulu prendre connaissance de notre proposition
et de notre argumentaire et restant à votre disposition, nous
prions de croire, Monsieur le Ministre, en l’assurance de notre
haute considération.
Fernand CHAMPAVIER
Le Président ».
