Comme nous le disons et le redirons, nous ne voulons pas d’un « arrêté minimum » concernant les contrats de syndic, arrêté que le ministère s’apprête à signer en reprenant simplement le texte (très insuffisant) de l’avis du Conseil National de la Consommation (CNC).

Nous pensons, cependant, que le Ministre Hervé NOVELLI n’a pas vraiment pris la mesure des nombreuses tâches de gestion qui - dans l’avis du CNC (Conseil National de la Consommation) - ne sont pas intégrées dans la gestion courante.

C’est pourquoi nous avons établi une double liste pour faire ressortir l’insuffisance de l’avis du CNC :

-          la première liste (I), très importante, de ce qui n’a pas été pris en compte dans l’avis du CNC (ces oublis ont d’ailleurs été mis en relief par le Tribunal de Grande Instance de Grenoble dans son jugement du 2 novembre 2009) ;

-          la seconde liste (II), relative aux précisions indispensables à apporter concernant la possibilité ou non de facturer des prestations dites particulières.

 

I. Liste complémentaire des tâches à intégrer en  gestion courante et explications.

 

1. La convocation par remise contre émargement.	La convocation se fait par notification OU émargement. Il n’y a donc aucune raison de facturer en plus la convocation (lorsqu’elle se fait par remise contre émargement (et qui se substitue, alors, à la convocation par notification).
2. La tenue de l’assemblée générale annuelle y compris hors heures prévues par le syndic dans son contrat.	L’assemblée générale annuelle doit être prévue dans le contrat aux heures habituelles du syndicat. Tant pis pour le syndic qui n’aura pas intégré cette particularité dans sa proposition tarifaire.
3. La tenue du conseil syndical obligatoire la précédent y compris hors heures prévues par le syndic dans son contrat.	Idem
4. La prise en charge de la copropriété quand les comptes n’ont pas été approuvés.	Il s’agit là d’un aléa prévisible.
5. La préparation des points de l’ordre du jour nécessitant un travail spécifique.	La distinction entre points simples et points nécessitant une préparation doit évidemment être rejetée.
6. Le recueil de devis soumis au vote de l’assemblée générale lorsque ceux-ci n’ont pas reçu l’accord de l’assemblée générale.	Là aussi il s’agit d’un aléa prévisible lié à la gestion des copropriétés.
7. La notification concernant la réalisation de travaux sur parties communes votés par l’assemblée générale et nécessitant de rentrer dans les parties privatives.	Ce travail est intégré dans la proposition d’honoraires pour travaux.
8. La gestion des travaux ou interventions d’urgence.	La gestion des urgences fait partie de la gestion courante.
9. La proposition de règlement  de fonctionnement du conseil syndical.	Ne concerne pas le syndic.
10. La rédaction des procès-verbaux du conseil syndical.	Ne concerne pas le syndic.
11. La gestion de la prévoyance des employés du syndicat.	Ceci rentre évidemment dans la gestion courante.
12. La préparation du dossier retraite des employés du syndicat.	Ceci rentre évidemment dans la gestion courante.
13. Le contrôle URSAFF concernant le ou les salariés du syndicat.	Ceci rentre évidemment dans la gestion courante.
14. Le dépôt de plaintes.	Ceci rentre évidemment dans la gestion courante.
15. La gestion et la répartition des consommations en cas de présence de répartiteurs de chaleur ou de compteurs de calories.	Il s’agit d’un oubli de l’avis du CNC.
16. Les lettres de relance simple en cas d’impayés de charges.	Ceci rentre dans la gestion courante.
17. Les photocopies pour les actes de gestion courante.	Ceci rentre dans la gestion courante au même titre que le téléphone, comme l’a très bien expliqué le TGI de Grenoble.
18. La gestion des archives.	Ceci rentre dans la gestion courante.
19. La transmission au successeur des archives scanérisées.	Aucune raison de distinguer « papier » et « numérique ».
20. Les placements décidés par l’assemblée générale.	Le syndic justifie un surcoût en raison du surcoût de prime. Or la prime couvre TOUS les fonds détenus, quels qu’ils soient. C’est un peu comme si le syndic facturait des honoraires supplémentaires en cas d’augmentation du budget.
21. Les opérations liées à l’application de taxes (exemple : TVA à 5,5 %)  ou à l’exonération de taxes (exemple : TICGN).	Ceci concerne la gestion courante.

II.                 Précisions à inclure impérativement dans l’arrêté et concernant les prestations particulières

Aucune liste de tâches de gestion courante ne suffira à elle seule - ce que nous disons depuis des années – pour  éradiquer les pratiques tarifaires abusives.

Il faut, en plus, édicter des règles claires qui permettent d’empêcher la prolifération des honoraires supplémentaires.

Voici une liste importante - mais sans doute pas encore suffisante - de ces règles qui devraient être introduites dans l’arrêté, à défaut de quoi celui-ci restera en partie inefficace

1. Le prix de la photocopie ne peut inclure le prix (par ailleurs incontrôlable) de la main d’œuvre nécessaire pour faire les photocopies.

2. Aucun forfait ne peut être appliqué en prestation particulière. En effet, s’il y a « forfaitisation » possible c’est que la prestation correspondante peut rentrer dans la gestion courante 

3. Si des forfaits concernent des services (exemple : services 24h/24 ; accès aux comptes par Internet ; vote électronique), ceux-ci doivent donner lieu à des votes spécifiques et ne peuvent être inclus dans un contrat.

4. Aucune vacation ne peut être facturée pour un travail qui concerne le conseil syndical, exemple :

-          élaboration d’un règlement du conseil syndical ;

-          secrétariat du conseil syndical.

5. Aucun supplément ne pourra être appliqué pour obligations nouvelles et gestion d’équipements nouveaux (installés en cours de mandat).

6. Aucune indexation ne pourra être appliquée au cours du mandat, sauf à la date anniversaire annuelle de la prise de fonction si le mandat est pluriannuel.

7. Le contrat ne pourra intégrer aucune clause prévoyant le recours à une filiale de syndic (exemple : courtage ; diagnostic) sans décision spéciale d’assemblée générale.

8. En ce qui concernent les frais de recouvrement de charges :

-          les relances simples doivent rentrer dans la gestion courante ;

-          les mises en demeure doivent être facturées à prix coûtant.

9. Le contrat ne peut prévoir aucun forfait par lot en cas de compte séparé. Le surcoût éventuel lié au compte séparé doit être établi de façon globale et annoncé clairement dans la partie concernant le gestion courante.

10.  Le contrat ne doit comporter aucun honoraire concernant des actes de gestion qui ne concernent pas la gestion des parties communes ou qui ne sont pas prévus par la loi (état daté) 

11.  Les actes « privatifs » obligatoires du syndic (mise en demeure et actes nécessaires au recouvrement des charges) doivent faire l’objet d’un arrêté spécifique et les contrats devront donc renvoyer à cet arrêté.

*

 

Dès la semaine prochaine nous reviendrons sur le jugement du Tribunal de Grande Instance de Grenoble concernant le contrat-type de la FNAIM et ses nombreuses clauses déclarées abusives ou illicites par le tribunal.