I.                   Une proposition de loi en SIX articles

Nous l’avions annoncé depuis trois mois : l’ARC a mis au point une proposition de loi sur quelques sujets très préoccupants concernant le fonctionnement de la copropriété.

Grâce à un temps de discussion avec nos adhérents et un certain nombre de grands acteurs de la copropriété (hauts-fonctionnaires ; juristes ; représentants de chambres professionnelles) nous avons pu valider nos propositions, les compléter ou les améliorer.

Voilà pourquoi nous avons lancé dès début 2010 une information large auprès des députés et sénateurs mais aussi des ministères en charge de la copropriété (Justice, Logement, Economie). Voici la lettre adressée à tous les députés et sénateurs assortie de la proposition de loi de l’ARC.

Nous espérons qu’un maximum de parlementaires pourra, ainsi, mieux comprendre c qui se passe dans le monde de la copropriété et nous aider à faire « bouger les choses ».

Nous constatons d’ailleurs que de plus en plus d’élus de la Nation sont sensibles à nos préoccupations et relaient nos préoccupations.

De votre côté, n’hésitez pas à saisir directement votre député et sénateur. Adressez-lui copie de ces courriers et documents. Prenez rendez-vous avec lui pour mieux lui expliquer. C’est ça, la vraie démocratie : des citoyens concernés qui vont directement expliquer aux élus ce qu’ils vivent et ce qu’ils veulent. Pas des lobbies animés par des professionnels.

II.                 La lettre aux sénateurs et aux députés

«  Monsieur le Sénateur, ou Monsieur le Député

Nous constatons avec satisfaction que de plus en plus de députés s’intéressent aux problèmes de la Copropriété, ce qui est bien normal puisque ce secteur - qui compte désormais, en France, 8,5 millions de logements - est un secteur qui non seulement accueille de plus en plus de personnes, mais aussi des personnes de plus en plus modestes.

Or, vous le savez sans doute, le secteur de la copropriété ne va pas très bien :

-          les charges sont élevées (exemple : la consommation moyenne pour le chauffage par mètre carré est de 30 % supérieure à celle des HLM) ;

-          les règles de fonctionnement n’y sont pas toujours adaptées (que ce soit dans le domaine financier, celui de la gestion, mais aussi celui des gros travaux) ;

-          certains professionnels y déploient trop souvent (sans contrôle, ni garde-fou) des pratiques peu conformes aux intérêts de leurs mandants, les copropriétaires ;

-          d’autres professionnels y mettent en place des pratiques économiques parfois éloignées des règles de la libre concurrence et donc, là encore, contraires aux intérêts de leur mandants.

En un mot, le fonctionnement de ce secteur crucial du logement pose divers problèmes et doit pouvoir mobiliser les élus en vue de son amélioration.

L’association que je préside - et qui est désormais la plus importante association de conseils syndicaux de copropriétés de notre pays - propose six mesures pour améliorer sensiblement le fonctionnement des copropriétés :

1. Une mesure très importante d’ordre financier : empêcher toute dispense au principe légal prévoyant un compte séparé par copropriété.

2. Une mesure permettant d’assurer une meilleure transparence des contrats de syndic.

3. Une mesure permettant d’améliorer la programmation et la gestion des travaux importants (y compris d’améliorations thermiques).

4. Une mesure concernant l’intervention des filiales de syndics dans les copropriétés qu’ils gèrent. 

5. Une mesure concernant la concurrence entre syndics.

6. Enfin une mesure - appelée de leurs vœux par de nombreux syndics eux-mêmes qui souffrent du manque de régulation de leur profession - concernant la création d’une autorité ordinale.

Vous trouverez un dossier complet (propositions d’articles de loi et justifications) joint au présent courrier.

Je vous remercie de ne surtout pas hésiter à me faire part de vos remarques, questions, critiques, demandes d’informations complémentaires et, dans cette attente, vous prie de recevoir, Monsieur le Sénateur ou Monsieur le Député, l’assurance de mes salutations distinguées.

 

Fernand CHAMPAVIER

Le Président ». 

Décembre 2009.

 

 

L’Association des Responsables de Copropriété - nommée depuis 2002, par arrêté interministériel, membre de la Commission Relative à la Copropriété - a rédigé une proposition de loi en six articles qui permet de traiter efficacement, selon son expertise, six des principaux problèmes actuellement constatés en matière de copropriété.

Nous présentons ci-dessous les six mesures, en précisant à chaque fois :

1. Le texte de l’article de loi proposé.

2. La justification de cette proposition.

 

*

 

I-                   Proposition d’article de loi

Créer dans la loi du 10 juillet 1965 un article 18-3 ainsi rédigé :

Les contrats de mandats de syndic de copropriété soumis au vote des assemblées générales doivent respecter des règles précises qui seront fixées par un décret pris en Conseil d’État. Ce décret déterminera :

1. « Les tâches de gestion courante obligatoires que les syndics de copropriété doivent assurer en contrepartie des honoraires annuels forfaitaires qu’ils soumettent au vote des assemblées générales.

2. « Les conditions dans lesquelles ces mêmes syndics peuvent éventuellement prélever des honoraires supplémentaires allant au-delà des honoraires annuels forfaitaires visés au point 1.

3. « Les conditions dans lesquelles ils peuvent prélever des honoraires concernant un seul copropriétaire. 

4. « Les conditions dans lesquelles ils peuvent se faire rembourser certains frais.

5. « Une liste des clauses abusives des contrats de syndics de copropriété qui devront être réputées nulles et non écrites. »

II-                 Justification de la proposition d’article de loi

Depuis plus de quinze ans, chacun est conscient du fait que les contrats et honoraires de syndics de copropriété constituent un problème de plus en plus préoccupant.

Après une Recommandation de la Commission des clauses abusives consacrée aux contrats de syndic (janvier 1996) et un premier avis du Conseil National de la Consommation (CNC) (18 février 1997), le ministère de l’Économie a, en 2006, constaté la persistance inquiétante des problèmes posés par ces contrats (opacité, abus, absence de possibilité de mise en concurrence loyale) et a demandé au CNC de constituer un groupe de travail pour faire, une fois encore, des propositions.

À noter que le constat établi par le CNC en préambule à son avis est très sévère et précise bien la profondeur du mal.

Nous citons : « La situation actuelle voit persister un manque de lisibilité des contrats de syndics, notamment en ce qui concerne les honoraires dus. Cela limite la comparabilité des offres et, partant, la concurrence entre les cabinets, dans un contexte où, depuis l’ordonnance du 1^er décembre 1986, les honoraires des syndics sont fixés librement dans le cadre d’une négociation avec les copropriétaires.

Le choix d’un syndic est très largement basé sur les informations contenues dans la proposition de contrat qu’il soumet à l’assemblée générale des copropriétaires.

En l’absence de normalisation de ce document, la nature et la présentation des informations qu’il contient varient considérablement d’un cabinet à l’autre, ce qui rend difficile la comparaison des prix et des prestations offertes » (CNC - texte de l’avis du 27.09.2008).

Le CNC, après huit mois de travail, a donc émis un avis concernant l’organisation des contrats et le nécessaire respect par les syndics d’un minimum de règles. Malheureusement cet avis (fruit de négociation, donc de compromis, et faute de temps) n’a abordé qu’une partie des problèmes (celui des tâches de gestion courante), laissant de côté non seulement le difficile problème des tâches dites « supplémentaires » (facturées en plus malgré leur prévisibilité) mais aussi, le problème des débours ainsi que le problème des frais privatifs et de certaines clauses contractuelles abusives.

Près de deux ans après l’adoption de cet avis, et malgré la bonne volonté de certaines chambres professionnelles, il apparaît qu’il est d’une part non respecté par une partie des syndics (8 % à 50 % selon les études réalisées) et d’autre part tout à fait inadapté à l’importance des problèmes :

1. Tout d’abord, en l’absence de tout caractère opposable de ce texte, un certain nombre de syndics ne reprennent les Recommandations de cet « avis » que partiellement, voire très partiellement.

2. Ensuite, faute d’accord entre représentants des syndics et représentants des copropriétaires sur certains points importants ou de précisions nécessaires, cet avis a, comme on l'a dit, fait l’impasse sur différentes difficultés contractuelles importantes pourtant bien identifiées par les organisations de copropriétaires et de consommateurs (exemple : notion de « débours » ; gestion des archives, notion de « tâches supplémentaires prévisibles », etc.).

3. Enfin, en raison du caractère limité du mandat du CNC, des problèmes importants comme celui posé par les honoraires perçus à titre privatif ou les clauses abusives des contrats n’ont pas pu être traités par l’avis.

Il est donc certain que même l’arrêté des prix prévu par le secrétaire d’État à la Consommation (Luc CHATEL), en cas d’échec de l’avis, sera très insuffisant pour résoudre les problèmes complexes et nombreux posés par les contrats de syndic.

Pourquoi cela ? D’une part parce qu’il ne s’agit pas que de problèmes de nature  tarifaire, d’autre part parce que ces problèmes ne sauraient être réglés de façon satisfaisante et durable que par un décret soumis au Conseil d’État et non un simple arrêté des prix.

C’est pourquoi nous proposons l’adoption d’un article de loi qui renvoie à un décret le soin de fixer les règles relatives aux contrats de syndics.

Pour les responsables politiques qui estimeraient (ce que les syndics de copropriété laissent entendre) que la fixation de ces règles par décret serait de nature à porter atteinte à la liberté d’entreprendre, rappelons que les contrats d’entretien des ascenseurs doivent se conformer à un décret (9 septembre 2004) et à un arrêté (18 novembre 2004) qui ne font pas moins de sept pages en tout et qui fixent à la fois les tâches de base obligatoires que doit inclure tout contrat d’ascenseur ainsi qu’une dizaine de clauses contractuelles obligatoires, toute chose qui n’empêche actuellement pas les sociétés de maintenance des ascenseurs de prospérer sans porter atteinte ni à la liberté d’entreprendre, ni à la liberté contractuelle.

I-                   Proposition d’article de loi

Modifier ainsi l’article 18-6 de la loi du 10 juillet 1965 :

[le syndic est tenu (…)] « d’ouvrir ou de tenir, si le compte est déjà ouvert, un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délais toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. Aucune dispense d’ouverture de compte séparé ne peut être votée par l’assemblée générale, ceci à quelque majorité que ce soit. »

II-                 Justification de la proposition d’article de loi

a)     Le compte séparé pourtant obligatoire est devenu une exception

On sait que l’ouverture d’un compte séparé par copropriété est légalement obligatoire (article 18 de la loi du 10 juillet 1965), mais que la loi permet aux syndics de solliciter une dispense de l’assemblée générale, dispense votée à la majorité de l’article 25 puis 25-1 (donc de l’article 24, c’est-à-dire la majorité simple des présents et représentés), à savoir la même majorité que celle nécessaire pour élire le syndic.

On sait aussi que les syndics font tout ce qu’ils peuvent pour dissuader les copropriétés d’avoir un compte séparé, la dissuasion la plus efficace consistant à imposer une majoration d’honoraires très importante à ceux qui voudraient absolument disposer d’un compte séparé. Cela explique que plus de 85 % des copropriétés ne disposent PAS de compte séparé, l’obligation légale devenant ainsi l’exception.

Mais pourquoi les syndics agissent-ils ainsi ?

Pour différentes raisons :

-          La plus connue est que les syndics souhaitent bénéficier des intérêts générés par le placement des trésoreries des copropriétés.

-          Par ailleurs, l’absence de compte séparé permet aussi aux syndics d’instaurer une certaine opacité parfois bienvenue pour certains dans leur gestion, ainsi :

o       les copropriétaires ne peuvent pas savoir quels sont les délais de paiement des fournisseurs ;

o       ils ne peuvent pas non plus suivre simplement tous les prélèvements qui sont opérés par le syndic sur la trésorerie des copropriétés (pour payer des honoraires privatifs, par exemple, etc.).

-          Enfin, l’absence de compte séparé entraîne des « bénéfices » seconds pour les syndics : ainsi, par exemple, le compte non séparé permet au syndic de bénéficier des chèques émis auprès des entreprises et non débités (exemple : en cas de faillite de celles-ci) ou de pouvoir garder le plus longtemps possible des sommes versées au profit de la copropriété (exemple : indemnités, produits divers, etc.).

Voici brièvement les principales raisons qui expliquent que les syndics ont tant de difficulté à admettre que les copropriétés puissent disposer d’un compte séparé.

b)    La « financiarisation de la gestion » ou la perversion financière de la gestion

Au-delà de l’opacité financière que peut engendrer l’absence de compte séparé, cette absence entraîne – via la recherche d’intérêts financiers maximum – ce qu’on appelle une « financiarisation » de la gestion des copropriétés, qui provoque des effets très négatifs pour les copropriétés concernées.

Lorsqu’un syndic n’a plus que pour seul objectif d'obtenir le maximum d’intérêts des sommes placées appartenant aux copropriétés dont il a la gestion, il va gérer ces copropriétés non plus dans leur intérêt, mais dans le but unique de disposer en permanence de la trésorerie la plus élevée possible.

Les « méthodes » lui permettant d’obtenir ces résultats sont bien connues et « coûtent » toutes très cher aux copropriétaires :

o       budgets prévisionnels surévalués ;

o       fournisseurs payés avec des délais importants (de nombreux fournisseurs étant d’ailleurs « complices » de ces méthodes et majorant préalablement leurs factures en conséquence) ;

o       travaux votés, appelés mais non commandés ;

o       « produits » appartenant à la copropriété (location, indemnités diverses, etc.) mais conservés par le syndic le plus longtemps possible, etc.

Cette financiarisation se retourne ainsi contre la copropriété, l’obsession du placement servant de fil conducteur unique à la gestion et entraînant soit des surcharges pour les copropriétés, soit la privation du bénéfice des produits qui leur reviennent !

c)     Comment le compte unique développe la méfiance des copropriétaires vis-à-vis des syndics.

L’absence de compte séparé n’est pas seulement préjudiciable aux intérêts bien compris des copropriétés ; elle est destructrice en ceci que les copropriétaires (qui 99 fois sur 100 renoncent au compte séparé sous la pression tarifaire des syndics) n’ont plus vraiment confiance dans les syndics, ceux-ci étant justement soupçonnés de servir d’abord leurs intérêts au mépris de ceux des copropriétés.

Cette situation entretient donc le climat de défiance qui existe entre copropriétaires et syndics, ce climat entraînant lui-même d’autres conséquences : ainsi la méfiance des copropriétaires explique en grande partie leur refus de constituer des « fonds travaux », chacun craignant que le syndic, d’une façon ou d’une autre, n’utilise ces fonds à son profit. Or, l’absence de tels fonds travaux est en partie ce qui explique l’absence de politique de gros entretiens dans les copropriétés (voir article 5).

On le voit, l’absence de compte séparé est non seulement préjudiciable à la bonne gestion des copropriétés, mais véritablement destructrice.

d)     Enfin il faut signaler qu’en cas de faillite d’un syndic ou de détournement de fonds, les juges exigent les relevés bancaires qui attestent du caractère certain des sommes réclamées (décisions qui ont toutes été validées par la Cour de cassation) ce que seul le compte séparé permet.

e)      

La loi ne peut donc conserver la possibilité de dispenser le syndic d’ouvrir un compte séparé, sachant que cela peut priver les syndicats de copropriété du bénéfice de la garantie des fonds mandants.

Toutes ces raisons expliquent pourquoi nous proposons tout simplement de rendre effectif le compte séparé prévu par la loi et donc de supprimer toute possibilité de dispense d’ouverture de ce compte et le recours aux comptes globaux, comptes pivots, sous comptes individualisés, etc.

 

I-                   Proposition d’article de loi

Compléter l'article 21, premier paragraphe, de la loi n °65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Celui-ci dispose que : « Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion ».

Ce paragraphe pourrait ainsi être complété : « Par dérogation à l'avant-dernier alinéa de l'article 18, le conseil syndical peut également, sous sa seule responsabilité, recevoir une délégation de mandat du syndic relative à la gestion courante, la commande, le suivi et la réception des travaux définis à l'article 45 du décret 67-223 du 17 mars 1967 ainsi que le suivi des contrats de maintenance. »

« Cette délégation doit être préalablement autorisée par l'assemblée générale dans les conditions de la majorité absolue des voix du syndicat. »

II-                 Justification de la proposition d’article de loi

Il faut regarder la situation en face : aujourd’hui, les copropriétés où la gestion des petits travaux se fait de façon satisfaisante et économe ne sont pas n’importe quelles copropriétés.

Ce sont celles où l’on constate que les copropriétaires, résidant sur place et membres de conseils syndicaux, s'investissent dans la gestion de leur immeuble et effectuent, en accord avec leur syndic, la gestion des petits travaux et le suivi des contrats de maintenance.

Il importe cependant de préciser que cela se fait illégalement puisque les copropriétaires ne peuvent juridiquement – dans l'état actuel des textes – assurer un rôle dans la gestion de leur immeuble.

L'assemblée générale ne peut, en effet, autoriser une délégation de pouvoir qu’à « une fin déterminée », c'est-à-dire qu'elle ne peut porter que sur un acte ou une décision précise. Elle ne peut en aucun cas être générale et permanente (article 21 du décret du 17 mars 1967).

Pourtant, s'agissant de la possibilité d'établir une délégation de gestion au conseil syndical, sous contrôle de l'assemblée générale, des dispositions existent depuis quelques années, mais ne concernent QUE les résidences avec services et ne concernent QUE la gestion des services.

Il convient donc simplement de confirmer cette évolution, de l'améliorer, et d'en étendre la possibilité à tous les syndicats de copropriétaires, sur le point précis des petits travaux courants.

Ceci peut être obtenu facilement grâce à un aménagement modeste de la loi (les modalités et contours pourront être définis par décret en Conseil d'État).

 

I-                   Proposition d’article de loi

Insérer dans la loi du 10 juillet 1965 un article 18-4 ainsi rédigé :

« Le syndic - même avec l’accord de l’assemblée générale - ne pourra signer aucun contrat ou marché pour le compte d’un syndicat de copropriété dont il est mandataire avec une personne ou une société avec laquelle il serait lié :

-          par des liens de parenté ;

-          par des liens de nature capitalistique.

Un décret en Conseil d’État fixera la nature et l’étendu de ces liens.

Les clauses d’un contrat signé en méconnaissance des dispositions visées par le présent article sont inopposables au syndicat des copropriétaires concerné. »

II-                 Justification de la proposition d'article de loi

Certains grands pays (Allemagne, États-Unis par exemple) luttent depuis des années contre les conflits d’intérêts et le mélange des genres au sein des professions immobilières. La France, de son côté, laisse faire.

Cela explique qu’aujourd’hui un syndic peut être aussi bien (directement ou indirectement) courtier d’assurances, banquier, expert en ascenseurs, vendeur de systèmes de vidéosurveillance, diagnostiqueur immobilier, entrepreneur de travaux, propriétaire d’entreprise de nettoyage, etc., et qu’il puisse faire « travailler » toutes ses sociétés dans les copropriétés qu’il gère.

Le seul garde-fou (mis en place par le décret de 1967) concerne l’obligation faite au syndic d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale de contracter avec une de ses sociétés. Néanmoins, faute de sanction attachée au non-respect de cette disposition, ce texte est peu respecté.

Par ailleurs, de nombreux syndics ont mis au point des dispositifs qui font que les assemblées générales sont mises devant le fait accompli (exemple : le syndic précise dans son contrat qu’il pourra être amené à faire travailler des filiales).

En conséquence, de plus en plus de syndics font travailler « LEURS » sociétés dans « LEURS » copropriétés.

Qui peut prétendre :

a)     que cela est normal et sain ?

b)    que cela favorise la véritable concurrence ?

c)     que les copropriétés y trouvent leur compte dans la durée ?

d)     qu’il n’y a pas forcément très rapidement conflits d’intérêts (on se doute avec quel acharnement le courtier-syndic, rémunéré au pourcentage des primes d’assurance, va se intervenir pour éviter les augmentations non justifiées…) ?

Pour rétablir un climat de confiance indispensable entre syndics et copropriétaires, il est donc nécessaire d’éviter aux syndics la tentation d’utiliser les copropriétés qu’ils gèrent comme des clients captifs pour leurs autres sociétés, donc d’empêcher les syndics – qui sont mandataires des syndicats de copropriété – de contracter avec des sociétés avec qui ils sont liés, ce qui ne peut qu’entraîner à terme des conflits d’intérêts au détriment des copropriétés et créer de redoutables confusions.

Naturellement le « groupe » auquel appartient le syndic pourra faire travailler ailleurs ses filiales, en satisfaisant aux règles de la concurrence.

La solution que nous préconisons est simple :

a)     il faut d’abord rendre illicite le fait, pour un syndic, de faire travailler dans une de ses copropriétés toute filiale ou société avec laquelle il est lié d’une façon ou d’une autre ;

b)    il faut ensuite prévoir que les clauses d’un contrat passé (malgré tout) entre de telles sociétés et un syndic pour le compte d’une copropriété qu’il gère seront inopposables aux copropriétés concernées, en clair, que le syndic devra faire son affaire de ce contrat, y compris de ses dispositions financières, ce qui sera de nature à dissuader toute velléité de contournement de la disposition.

I.                    Proposition d’articles de loi de décret

1.      Proposition d’article de loi. 

Créer un article 18-3 dans la loi du 10 juillet 1965.

« Sauf disposition contraire le mandat d’un syndic est voté par l’assemblée générale pour des durées ne pouvant excéder trois années consécutives, de date à date.

« Ces durées sont renouvelables.

« La durée de trois ans est ramenée à un an dans tous les cas où le syndic sera désigné pour la première fois par une assemblée générale ».

2.      Proposition de modification du décret du 17 mars 1967.

Créer un article 9 bis ainsi rédigé :  

« Préalablement à la convocation de la première assemblée générale d’un syndicat de copropriétaires, la personne qui convoquera cette assemblée devra notifier à chaque copropriétaire qu’elle prévoit de convoquer l’assemblée générale.

Cette notification devra être faite deux mois au moins avant l’envoi de la convocation ».

3.      Proposition de modification du décret du 17 mars 1967.

Compléter l’article 10 du décret du 17 mars 1967 ainsi :

« Certaines questions déjà inscrites à l’ordre du jour pourront être complétées après réception de la convocation à l’assemblée générale pour mieux faire jouer la concurrence, ceci par envoi de devis ou de contrats supplémentaires.

Les compléments devront être notifiés par le copropriétaire demandeur dans les six jours de la réception de la convocation à la personne qui a convoqué l’assemblée générale. Ladite personne informe les membres de l’assemblée générale de la réception de ces compléments ».

II.                 Justification des propositions 

Il apparaît de plus en plus difficile, pour deux séries de raisons que nous allons examiner, de mettre totalement en concurrence les syndics de copropriétés.

Or cette situation est de nature à engendrer des abus, comme cela se passe dès qu’une véritable concurrence ne peut s’exercer.

1.        Les problèmes posés par les syndics dits « de promotion »

Le « syndic de promotion » est, comme on le sait, le syndic mis en place par le promoteur pour gérer la copropriété en attendant la première assemblée générale (convoquée précisément par ce syndic).

Le syndic de promotion pose (au moins) deux problèmes majeurs qui sont les suivants :

·      Comme c’est lui qui convoque la première assemblée générale, en fixe l’ordre du jour et en détermine la date, il envoie aux copropriétaires une convocation dans laquelle : 

-          il prévoit l’élection d’un syndic définitif ;

-          mais ne prévoit - en général et sauf exception - l’élection que D’UN SEUL syndic, lui-même.

Or, depuis que le décret du 17 mars 1967 a supprimé la possibilité de compléter l’ordre du jour, il est impossible, une fois reçue la convocation, d’adresser un AUTRE contrat favorisant la mise en concurrence.

·      Dans la mesure où il n’y a qu’un seul contrat en lice, et qu’il n’y aura pas concurrence (par impossibilité de compléter l’ordre du jour), le syndic de promotion a tendance à imposer ses conditions : 

·        il va, par exemple, proposer un contrat de trois ans (ce qui arrive de plus en plus) ;

·        il va proposer certaines conditions tarifaires qui peuvent être abusives ;

·        il va imposer le compte NON séparé, etc.

Et si les copropriétaires refusent ces conditions, le syndic les menacera de se retirer et de « mettre la copropriété sous administration judiciaire ». Conséquence : neuf fois sur dix les copropriétaires acceptent et votent le seul contrat présenté… 

2. Les autres syndics et la concurrence

Au-delà du problème du syndic de promotion il y a la difficulté de plus en plus grande pour les copropriétaires de mettre en concurrence plusieurs syndics.

Sans rentrer dans l’analyse des situations rencontrées, disons que l’essentiel des problèmes vient du fait que de nombreux syndics utilisent le fait que les copropriétaires ne peuvent plus compléter l’ordre du jour après réception de la convocation.

Impossible, désormais, pour un copropriétaire de réagir lorsqu’il reçoit une convocation intégrant le seul contrat du syndic « sortant » assorti d’une proposition d’augmentation des tarifs de 30 % !

Impossible également, d’agir lorsque le syndic - sentant le mécontentement d’une partie des copropriétaires - anticipe de deux mois la convocation de l’assemblée, empêchant ainsi pratiquement toute remise en concurrence.

Impossible, enfin, de réagir si le syndic « oublie » de porter à l’ordre du jour le contrat de son concurrent, qui lui aura été envoyé à l’avance…

Pour résoudre l’ensemble de ces difficultés ; nous proposons donc trois mesures :

·      instauration d’une information préalable à l’envoi de la convocation à la première assemblée générale d’une copropriété ;

· limitation à UN AN de la durée du mandat du premier syndic élu ;

·      instauration de la possibilité de compléter les questions déjà inscrites à l’ordre du jour.

Avec ces trois mesures simples nous restaurons la concurrence à la fois lors de la mise en copropriété mais aussi, de façon plus générale, à chaque renouvellement du mandat.

I-                   Proposition d’article de loi

Insérer dans la loi du 10 juillet 1965 un article 14-1 A ainsi rédigé :

« Pour faire face aux dépenses d’entretien ou d’amélioration des bâtiments et des équipements qui ne rentrent pas dans le cadre du budget prévisionnel et qui ne sont pas déjà budgétées sur l’exercice en cours, le syndicat des copropriétaires vote obligatoirement chaque année un montant de provisions qui ne peut être inférieur au vingtième du budget de l’exercice en cours.

Les sommes recueillies sont obligatoirement placées par le syndic sur un compte rémunéré et ne peuvent en aucun cas être affectées à d’autres usages que ceux qui sont prévus par le premier alinéa du présent article.

Un décret en Conseil d’État fixe les modalités de placement et de déblocage des provisions ainsi constituées.

Aucune rémunération spéciale ne pourra être sollicitée par le syndic pour la gestion de ces fonds. »

II-                 Justification de la proposition d’article de loi

Tous les grands pays ont constaté qu’il était difficile de faire procéder à de gros travaux dans les copropriétés (ce qui est normal mais source de dysfonctionnements et de tensions au sein des copropriétés) et ont fini par admettre qu’il fallait imposer la constitution de provisions minimum à cet effet (exemple : le Québec, où cette provision est au minimum, chaque année, égale à 5 % du budget de charges). Chacun sait que c’est le seul moyen d’éviter la dégradation des copropriétés, donc aussi leur paupérisation.

Pourtant certaines objections sont, en France, encore émises à ce sujet, à savoir :

-          que « l’épargne obligatoire » serait anticonstitutionnelle, comme si le fait de « provisionner » pour des travaux (ou pour des charges) pouvait être assimilé à l’« épargne obligatoire » et comme si l’obligation de constituer des provisions pouvait être anticonstitutionnelle ;

-          que les ménages modestes ne pourraient pas répondre à ces « appels provisionnels », comme si les ménages modestes n’avaient pas surtout des difficultés à voter les gros travaux faute d’argent, devenant ainsi doublement victimes de cette situation.

C’est pourquoi, il faut rapidement, dans l’intérêt des copropriétés comme des ménages modestes :

-          rendre obligatoires ces fonds en imposant des minima raisonnables ;

-          faire en sorte que les syndics placent les sommes ainsi recueillies de façon sécurisée et sans surcoût.

Dès lors :

-          les immeubles seront mieux entretenus et pour des budgets moins élevés (quoi de plus coûteux que les interventions en urgence ?), ce qui enrayera le phénomène grandissant des « copropriétés en difficulté » ;

-          les charges seront par ailleurs forcément mieux maîtrisées (chacun sait qu’un immeuble bien entretenu est moins coûteux à entretenir), ce dont bénéficieront d’abord les ménages modestes.

Naturellement il faut sécuriser les sommes ainsi recueillies, garantir leur emploi à terme (exclusivement pour des gros travaux) et permettre, en attendant, leur placement sans frais. C’est ce que nous proposons.

 

ARC. Décembre 2009 ».