I.                   Après la première lettre, voici la deuxième

Comme indiqué la semaine dernière ( abus numéro 2150) nous avons commencé l’année en fanfare en saisissant nos trois ministres (Justice, Logement, Economie) de trois problèmes majeurs :

-          les filiales de syndic ;

-          le compte séparé ;

-          la mise en concurrence des syndics.

Après avoir mis en ligne la lettre sur les filiales des syndics (voir abus numéro 2151) nous mettons en ligne cette semaine notre lettre sur le compte séparé. La semaine prochaine, ce sera la lettre sur la mise en concurrence.

Monsieur Hervé NOVELLI

Secrétaire d’État chargé de

l’industrie et de la Consommation

139, rue de Bercy

 75012 Paris

 

 

Objet : Pression tarifaire et le renoncement des syndicats de copropriétaires au compte séparé.

 

Monsieur le Ministre,

 

En 2000, la loi SRU instituait le compte bancaire séparé obligatoire tout en permettant au syndic de demander à l’assemblée générale l’autorisation de ne pas ouvrir ce compte, dispense pouvant être accordée - comme vous le savez - à une majorité absolue puis relative (celle requise pour l’élection du syndic).

Nous avons d’emblée signalé cette anomalie et avions prédit - ce qui se vérifie - que l’obligation légale serait, de ce fait, contournée très largement (seulement 15 % des syndicats de copropriété disposent aujourd’hui d’un compte séparé).

Cette situation est préjudiciable aux copropriétaires qui subissent - comme nous l’avons démontré à de nombreuses reprises - les conséquences d’une « financiarisation » excessive de la gestion des copropriétés.

La gestion est, en effet - lorsque le syndic peut déposer tous les fonds des copropriétés qu’il gère sur son propre compte - souvent intégralement orientée vers la production maximale de produits financiers, ce qui se fait alors au détriment de l’intérêt des copropriétaires (fournisseurs payés avec retard et majorant ensuite leur prix ; budgets surévalués ; produits non répartis ; travaux « appelés » mais différés, etc.).

La question se pose néanmoins de savoir comment les syndics peuvent obtenir si facilement une « dispense » d’ouverture de compte séparé. La réponse est malheureusement simple et s’appelle « dissuasion tarifaire ».

Les honoraires supplémentaires appliqués par les syndics en cas de compte séparé peuvent, en effet, facilement atteindre 30 à 50 % des honoraires de base, ce qui - eu égard à l’évolution des techniques bancaires - n’a aucune justification.

Pour démontrer à quel point cette dissuasion tarifaire est excessive, nous vous prions de bien vouloir trouver ci-joint le contrat du groupe TAGERIM (l’un des dix plus gros syndics de France) qui applique un surcoût par lot et par an de 145,91 €, soit environ le prix annuel du forfait de gestion de base pour un lot !

Pour neutraliser ces pratiques qui en viennent à faire que la règle édictée par la loi est devenue l’exception (créant par là un préjudice sensible à tous les copropriétaires pour les raisons exposées plus haut) nous estimons qu’il faudrait rendre impossible ou très difficile le renoncement au compte séparé.

Pourquoi, par exemple, faut-il un vote à la double majorité pour « renoncer » à l’élection d’un conseil syndical et seulement la majorité de l’article 25 puis 25-1 pour renoncer au compte séparé ?

 Si des raisons pratiques ont pu être opposées il y a dix ans par les syndics pour justifier le « compte unique », l’évolution des techniques bancaires ne justifient plus l’actuelle situation.

Exemple : un syndic qui a vingt copropriétés transmettra à son banquier tous les chèques reçus et c’est désormais le banquier lui-même qui opérera le tri. En ce qui concerne les paiements, la dématérialisation des paiements (virements, prélèvements) rend très simple la gestion des comptes séparés, etc.

Peut-être seriez-vous tentée de nous répondre qu’il suffit de faire jouer la concurrence entre syndics, à quoi nous répondrons :

1. Que celle-ci n’est pas toujours possible (nouvelle copropriété dont l’ordre du jour est fixé par le seul syndic de promotion) ni facile (le syndic en place n’adressant son projet de contrat qu’avec la convocation et ne pouvant - à ce moment - être mis en concurrence puisqu’il n’y a plus de possibilité de compléter l’ordre du jour).

2. Que - de toutes façons - 90 % des syndics pratiquent une dissuasion tarifaire de plus en plus lourde, comme le montre l’exemple de TAGERIM.

C’est la raison pour laquelle nous estimons que le ministère doit constater qu’il y a contournement massif de la loi et prévoir de modifier en conséquence celle-ci en rendant soit impossible la dispense (ce que nous préférerions) soit très difficile (nécessité d’obtenir la majorité de l’article 26).

Restant à votre disposition pour tout complément d’information sur ce sujet et vous remerciant de l’attention portée à ce problème, nous vous prions de croire, Monsieur le Ministre, en l’assurance de notre haute considération.

Fernand CHAMPAVIER 

Le Président ».