I.
Les filiales de syndic et l’article 39
On
le sait : les syndics sont en train de multiplier leurs
filiales pour pouvoir faire facilement beaucoup d’argent en
utilisant « leurs » copropriétés comme clients
(captifs de préférence).
Nous
lançons une campagne visant à faire modifier la loi et empêcher
les syndics de faire intervenir ces filiales dans les copropriétés
qu’ils gèrent (voir pour cela la lettre adressée à Hervé NOVELLI,
abus numéro 2029).
Certains
syndics ou juristes proches des syndics rétorquent pourtant :
« Il y a un garde fou ; c’est
l’article 39 du décret du 17 mars 1967 qui oblige les syndics
(qui veulent passer un contrat avec une société à eux ou dont
ils sont proches) à obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée
générale ».
Que
vaut ce garde fou ? Selon nous, rien ou presque rien,
pour les raisons que nous exposons brièvement ci-dessous et
sur lesquelles nous reviendrons autant qu’il le faudra voir
en fin d’article le texte intégral de l’article 39).
II.
Obtenir l’accord d’une assemblée générale : un jeu
d’enfant
Tout
le monde sait qu’une assemblée générale n’est pas une « entité » toujours très homogène
et qu’elle est pour cela maniable et manipulable, et tout
le monde sait qu’un syndic un peu habile et autoritaire peut
obtenir (dans huit cas sur dix) ce qu’il veut d’elle. Passons
en revue les faiblesses du système.
a)
Tout d’abord un syndic
- grâce aux lots qu’il gère dans un immeuble - peut détenir
la majorité des voix dans une copropriété… C’est souvent le
cas dans les copropriétés d’investisseurs, dites « ROBIEN », « BORLOO », « SELLIER »,
etc.
Mais
sans même détenir la majorité, il lui suffit souvent d’avoir
10 ou 15 % pour faire facilement passer des décisions dans
tel ou tel sens.
Si
l’on ajoute à cela une certaine forme de passivité des uns
et de lassitude des autres à toujours se battre, on comprend
qu’il soit si facile à un syndic peu scrupuleux de faire à
peu près ce qu’il veut.
b)
Ensuite il n’est pas très
difficile à une filiale de syndic de proposer ce qu’on nomme
des « prix d’appel », c’est-à-dire
des prix, au départ très faibles, très attractifs et concurrentiels puis - une fois la copropriété
cliente - d’augmenter les prix, que le syndic se fera un plaisir
d’accepter « les
yeux fermés ». Il faut beaucoup de caractère à une
assemblée générale pour refuser ces propositions alléchantes
très faibles la première année et puis progressivement de
moins en moins concurrentielles (prix augmentant excessivement
d’une année sur l’autre pour un tas de bonnes raisons ou -
par exemple - prestations en baisse pour le même prix…).
Certaines
filiales non seulement cassent les prix, mais sont de véritables
« chevaux
de Troie ». Prenons l’exemple de LOISELET avec
sa filiale d’expertise « EXECCO ».
Celle-ci
propose des expertises à prix « cassés » (exemple : audits pour déterminer les travaux de mise en conformité
des ascenseurs), ce qui fait que l’assemblée accepte. Elle
détermine alors les travaux à entreprendre (en général bien
plus que nécessaire) puis propose ensuite une mission de maîtrise
d’oeuvre (le plus souvent inutile ou très coûteuse). Comme
la copropriété a commencé à travailler avec ce bureau d’études,
elle accepte souvent passivement de continuer à le faire.
Les
conséquences heureuses sont doubles pour le syndic :
-
des honoraires supplémentaires
« faciles »
pour sa filiale ;
-
des honoraires sur travaux
pour lui-même.
Côté
copropriété on aura supporté :
-
une expertise parfois partiale ;
-
des travaux en partie inutiles
et coûteux ;
-
des honoraires surévalués de
maîtrise d’œuvre plus des honoraires de syndic non moins surévalués.
Le
rêve, en somme.
c)
Le
renard dans le poulailler. Une fois que le syndic a réussi
à placer sa filiale, il va être très difficile de s’en débarrasser
et même si cette filiale laisse croire qu’elle pratique des
prix concurrentiels, la copropriété est la plus souvent victime
de cette situation :
-
devis de base moins chers,
mais travaux supplémentaires ;
-
ou bien : travail bâclé ;
-
ou bien : interventions
intempestives, etc.
Conclusion :
On
le voit et tout le monde le sait bien : le fait que les
syndics soient obligés de se faire autoriser par l’assemblée
générale à faire travailler leurs filiales ne constitue nullement
un garde fou.
Partant
du principe qu’on ne peut pas être à la fois « mandataire », « prestataire »,
« prescripteur » et « bénéficiaire de la prescription »,
on comprend pourquoi nous demandons d’interdire tout simplement
aux syndics de faire travailler leurs filiales ou les sociétés
dont ils sont proches dans leurs copropriétés.
Article 39 du décret du 17 mars 1967 :
« Toute
convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, parents
ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, la personne liée
à lui par un pacte civil de solidarité ou ceux de son conjoint
au même degré, doit être spécialement autorisée par une décision
de l'assemblée générale.
Il
en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise
dont les personnes mentionnées à l'alinéa précédent sont propriétaires
ou détiennent une participation dans son capital, ou dans
lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de
contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées.
Le syndic, lorsqu'il est une personne morale, ne peut, sans
y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée
générale, contracter pour le compte du syndicat avec une entreprise
qui détient, directement ou indirectement, une participation
dans son capital.
Les
décisions d'autorisation prévues au présent article sont prises
à la majorité de l'article 24
de la loi du 10 juillet 1965 ».
