Nous avons déjà, à plusieurs reprises, fait état du très important arrêt du Tribunal de Grande Instance (TGI)  de Grenoble sur le contrat-type FNAIM (qui est aussi, maintenant, celui de l’UNIS). Voir abus numéro 2094 et 2115.

Nous avons même commencé à présenter une version simple et digérée de l’arrêt très compliqué dans notre abus numéro 2115.

Nous continuons cette présentation en précisant, à chaque fois, la question posée par les copropriétaires et la réponse du tribunal. À chaque fois nous incluons un commentaire de l’ARC.

Question : « La rémunération supplémentaire pour la déclaration des sinistres concernant les parties communes et/ou les parties privatives lorsque le dommage à sa source dans les parties privatives, est-elle justifiée ? ».

« Réponse du TGI : S'agissant de la distinction opérée par le CNC dans son avis du septembre 2007 selon le lieu où le sinistre trouve sa source et reprise à son compte par la FNAIM dans son modèle
type - le tribunal constate que - outre le fait qu'elle apporte un degré de complexification inutile susceptible d'alimenter un contentieux, elle ne présente aucune pertinence au regard du critère dégagé par le Tribunal ;

Il convient en conséquence de déclarer abusive la clause litigieuse du contrat type de la FNAIM en ce qu'elle classe en prestation particulière la déclaration des sinistres concernant les parties communes lorsque le dommage a sa source dans les parties privatives ».

Question : « La rémunération en prestation particulière du dossier d'accueil des nouveaux copropriétaires, est-elle licite ? ».

Réponse du TGI : « Cette stipulation est contraire à l'article 10-1 b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et à l'article 1165 du Code civil en ce que le syndic qui a régularisé un contrat avec un syndicat de copropriétaires ne peut, que par exception et de manière limitée, réclamer directement le remboursement de certains frais (état daté) au seul vendeur d'un lot mais aucunement à l'acquéreur, tiers au contrat de syndic.

Cette clause doit donc être jugée illicite ».

Question : « Les frais particuliers(,..) : pour frais de tirage, d'acheminements (...) sont-ils justifiés ? ».

Réponse du TGI : « Il résulte de l'avis du CNC du 27 septembre 2007 que les parties (copropriétaires et syndics) ne se sont pas accordées sur le fait de savoir si les frais postaux et de copies liés à des prestations entrant dans la gestion courante (convocations assemblée générale ordinaire, notifications du procès-verbal....) devaient ou non faire l'objet d'une rémunération supplémentaire.

Qu'il semble nécessaire d'effectuer une distinction entre les frais d'affranchissement et les autres frais administratifs, essentiellement constitués du coût des copies.

Premièrement, il convient de souligner que la facturation unitaire de chaque photocopie, y compris pour l'accomplissement par le syndic de tâches de gestion courante, est susceptible d'aboutir à une complexification significative de sa rémunération et partant, de rendre difficile son contrôle par le conseil syndical et les copropriétaires.

Deuxièmement, il n'apparaît pas évident à l'analyse des modèles type de contrat de syndics que le syndicat soit assuré que ces divers frais lui soient refacturés à leur coût réel ;

Troisièmement, il n'est, certes, pas possible pour le syndic de chiffrer préalablement à la conclusion du contrat de syndic le montant exact des frais administratifs qu'il va exposer lors de son mandat à l'occasion de l'accomplissement de tâches de gestion courante.

Cependant, il est d'autant plus difficile pour des copropriétaires, présumés consommateurs profanes en matière de gestion immobilière, d'effectuer une comparaison efficace sur la rémunération du syndic entre les différents contrats de syndic qui leur sont soumis, dès lors que le périmètre de la gestion courante est très fluctuant de l'un à l'autre, en particulier s'agissant des frais administratifs, dont le prix de certains est d'ores et déjà fixé par le contrat alors que d'autres font l'objet d'un remboursement supposé aux frais réels.

Cette situation est susceptible d'entraver la concurrence entre les différents professionnels du secteur.

 

 

 

Il s'ensuit qu'un syndic professionnel est davantage en capacité que des copropriétaires d'effectuer une évaluation préalable réaliste des frais administratifs qu'il va devoir exposer pour la gestion courante de la copropriété au cours de son mandat compte tenu de son expérience et surtout des caractéristiques de la copropriété (nombre de copropriétaires, ancienneté de l'immeuble...) ; lui permettant ainsi de moduler le montant du forfait proposé.

Surtout, le coût unitaire des frais de copies pour un professionnel fluctue essentiellement en fonction du volume annuel de copies effectuées pour la gestion non pas d’une copropriété donnée mais pour celle de l'ensemble des copropriétés.

Il en résulte que l'impact des variations du nombre de copies pour une copropriété donnée est nécessairement marginal sur le coût global des frais administratifs supportés par le professionnel gérant plusieurs copropriétés et que surtout, ce dernier est en mesure chaque année d'effectuer une prévision réaliste du coût prévisionnel de ses frais de tirage en fonction du nombre total et des caractéristiques des copropriétés gérées.

Au demeurant, le contrôle par le conseil syndical d'une facturation des copies pour la gestion courante par le syndic serait parfaitement illusoire dès lors que cet organe ne peut revendiquer l'accès qu'aux seules informations de sa copropriété.

En conséquence, les frais administratifs hors affranchissement, plus particulièrement de copies, liés à des actes de gestion courante présentent un caractère suffisant de prévisibilité pour le professionnel pour être inclus dans sa rémunération forfaitaire.

Que les clauses litigieuses qui facturent des frais administratifs hors frais d’affranchissement, en particulier de copies, pour des prestations de gestion courante, sont dès lors abusives.

Il en va différemment s'agissant des frais d'affranchissement, qui d’une part, varient en fonction de paramètres que le syndic ne maîtrisent pas (nombre de copropriétaires présents à une assemblée générale, poids de chaque envoi...) et qui d'autre part, peuvent faire l'objet d'un contrôle effectif du conseil syndical ou de tout copropriétaire s'agissant du montant des refacturations par le syndic.

Il n'apparaît dès lors pas abusif pour le syndic d'obtenir un remboursement aux frais réels de l'ensemble de ses coûts d'affranchissement, y compris pour les prestations de gestion courante ».

 

Question : « La rémunération de la gestion des archives « dormantes », est-elle justifiée ? ».

Réponse du TGI : « La distinction entre archives dormantes et non dormantes n'apparaît pas pertinente en ce que :

Premièrement, elle complexifie la tarification des prestations du syndic de sorte qu'elle est susceptible d'être source de contentieux sur la définition de chacune de ces catégories.

Deuxièmement, la FNAIM n'explique pas en quoi la gestion des archives  dormantes   serait  susceptible   de  lui  créer  un  travail supplémentaire important et non quantifiable.

Troisièmement, le fait qu'en l'espèce, le professionnel ait été en mesure de forfaitiser la gestion des archives dormantes établit de manière suffisante qu'il s'agit d'unE prestation prévisible, qui doit être intégrée à la gestion courante.

La clause litigieuse doit donc être déclarée abusive ».

Question : « La rémunération en prestations particulières des travaux urgents ou la gestion des urgences, est-elle licite ? ».

 

Réponse du TGI : « S’agissant des travaux urgents, (qui n'entrent pas dans la catégorie des travaux autorisant une rémunération par application combinée des articles 18-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 44 et 45 du décret de 1967), ils ne peuvent donner lieu à aucune rémunération supplémentaire du syndic de sorte que la rémunération supplémentaire à ce titre est illégale.

La clause doit être déclarée illicite ».

 

 

Question : « La rémunération en prestation particulière de la préparation de l'assemblée générale annuelle nécessitant recherches et études est-elle justifiée ? ».

 

Réponse du TGI : « Il apparaît que la tenue de l'assemblée générale annuelle constitue une prestation certaine pour le syndic.

Tant le projet d'arrêté de mars 2006 de la DGCCRF que l'avis du CNC du 27 septembre 2007 ont d'ailleurs inclus cette prestation dans le périmètre de la gestion courante.

Il s'ensuit que la nécessité d'une préparation de cette assemblée est tout autant une prestation certaine.

La clause litigieuse, qui prévoit une rémunération supplémentaire du syndic en sus du forfait lorsque la préparation de l'assemblée annuelle requerrait « des recherches, études et analyses » avec une liste non limitative et très générale, aboutit en réalité à faire sortir indûment cette prestation de la gestion courante.

La clause litigieuse doit donc être déclarée abusive ».

[Commentaire de l’ARC : Le tribunal, là encore, dénonce une « nouvelle » facturation supplémentaire apparue depuis 2008 (on le sait : les syndics ont une imagination intarissable, d’où l’importance de notre demande concernant un arrêté très complet et très précis)].

Question : « La rémunération de la notification par remise contre émargement des convocations à l'assemblée générale, est-elle justifiée ? ».

Réponse du TGI : « Cette prestation apparaît certaine dès lors que le syndic est tenu de procéder annuellement à la réunion d'une assemblée générale des copropriétaires de sorte qu'il se doit au préalable d'adresser une convocation aux copropriétaires et que peu importent les modalités choisies, il se doit d'estimer son coût dans le cadre du forfait annuel auquel il peut prétendre.

D'ailleurs, le fait qu'en l'espèce, le professionnel ait été en mesure de forfaitiser le coût de la convocation des copropriétaires par émargement établit de manière suffisante qu'il s'agit d'une prestation prévisible, qui doit être intégrée à la gestion courante.

Que la clause litigieuse doit être déclarée abusive ».

 

Question : « La rémunération de la tenue de l'assemblée générale en dehors des heures ouvrables à la discrétion du syndic, est-elle justifiée ? ».

Réponse du TGI : « Cette prestation apparaît certaine dès lors que le syndic est tenu de procéder annuellement à la réunion d'une assemblée générale des copropriétaires.

Au vu des règles de votes en assemblée générale énoncées aux articles 24 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est tenu de mettre en oeuvre les mesures nécessaires pour qu'un maximum de copropriétaires puissent assister ou être représentés à l'assemblée générale annuelle de sorte que sa tenue en dehors des heures d'ouverture habituelle de l'agence est largement prévisible.

La clause litigieuse doit donc être abusive ».

 

Le syndic peut certes se faire représenter par l'un de ses préposés à l'occasion de l'exécution de sa mission en vertu de l'article 30 du décret de 1967.

Pour autant, l'organisation interne du syndic professionnel, personne morale ou physique seule titulaire du contrat de mandat et devant remplir les conditions énoncées dans la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, n'est pas opposable au syndicat des copropriétaires ; Qu'il s'ensuit que le choix fait par le syndic de déléguer tout ou partie des tâches qui lui ont été confiées à un ou plusieurs collaborateurs, dont la présence à l'assemblée générale annuelle se trouve dès lors nécessaire, ne saurait donner lieu à une quelconque rémunération supplémentaire.

La clause litigieuse doit être déclarée abusive ».

 

 

La clause litigieuse doit être déclarée abusive ».

Question : « La rémunération incluse dans le forfait au choix du syndic de la préparation du dossier de retraite du personnel, est-elle justifiée ? ».

Réponse du TGI : « Cette prestation apparaît suffisamment prévisible s'agissant d'une tâche généralement assumée par les employeurs, à charge pour les professionnels de l'immobilier de proposer des forfaits modulés en fonction de la présence ou non de personnels dans la copropriété.

La clause litigieuse doit être déclarée abusive ».

*  

Conclusion historique en forme de boutade.

Vous souvenez-vous de cette belle chanson immortalisée par Yves MONTAND : « la complainte de MANDRIN ? ».

Oui ? Non ?

MANDRIN était un drôle de détrousseur de grands chemins, mais oui lui, s’attaquait aux riches et au clergé plutôt qu’aux braves copropriétaires.

Or, que dit la chanson ? Ceci :

« Ces messieurs de Grenoble…

Avec leurs longues robes

Et leurs bonnets carrés

M’eurent bientôt

Vous m’entendez

Et leurs bonnets carrés

M’eurent bientôt jugé

Ils m’ont jugé à pendre

Que c’est dur à entendre

À pendre et étrangler

Sur la place du marché

Vous m’entendez

À pendre et étrangler

Sur la place du marché ».

Bien sûr nous ne souhaitons pas ce sort aux chers syndics qui abusent de la situation (et des copropriétaires) depuis si longtemps.

Nous voulions juste rappeler que ces « messieurs de Grenoble avec leurs longues robes» ne sont pas nés de la dernière pluie alpine et - question « détrousseurs »  (oh ! le vilain mot, n’est-ce pas ?) - en connaissent un beau rayon et de fort longue date. On peut donc leur faire confiance.