Après
notre première lettre sur : « les filiales de syndic » et notre deuxième lettre sur :
« le compte séparé ».
Voici
donc la troisième lettre aux ministres adressée par l’ARC
en ce début d’année et concernant un problème de plus
en plus préoccupant : celui de la difficulté à se
séparer d’un syndic, dont une majorité de copropriétaires
ne veulent plus ou à éviter un syndic non désiré par cette
même majorité.
Voici notre lettre :
Monsieur Hervé NOVELLI
Secrétaire d’État chargé de
l’industrie et de la
Consommation
139,
rue de Bercy
75012 Paris
Objet : Difficulté
de mise en concurrence
des syndics de copropriété.
Monsieur le Ministre,
À plusieurs reprises nous avons eu l’occasion de faire connaître la situation
de non-concurrence
ou de faible concurrence qui prévaut dans le choix du
syndic de copropriété. La DGCCRF nous avait promis -
il y a déjà un an et demis - la mise en place d’un groupe
de travail sur ce point, mais rien n’a, semble-t-il, été
mis en place pour le moment, ce qui est bien regrettable.
Nous avons néanmoins appris qu’il y aurait un projet (ou une idée de projet)
concernant des « contrats
de syndic à l’essai », idée qui appelle de notre
part quelques questions.
Ce courrier a donc deux objectifs :
a.
Vous
faire part de nos analyses et propositions concernant
l’insuffisance voire l’absence de concurrence.
b. Réagir à l’idée d’un « contrat à l’essai ».
I. Analyses et propositions de l’ARC concernant la mise
en concurrence des syndics
A.
Nos analyses
1.
Les problèmes posés par les syndics dits « de
promotion »
Le syndic de promotion est le syndic mis en place par le promoteur pour
gérer la copropriété en attendant la première assemblée
générale (convoquée précisément par ce syndic).
Le syndic de promotion pose (au moins) deux problèmes majeurs qui sont
les suivants :
·
Comme
c’est lui qui convoque la première assemblée générale,
en fixe l’ordre du jour et en détermine la date, il envoie
aux copropriétaires une convocation dans laquelle :
-
il
prévoit l’élection d’un syndic définitif ;
-
mais
ne prévoit - en général et sauf exception - l’élection
que D’UN SEUL syndic, lui-même.
Or, depuis que le décret du 17 mars 1967 a supprimé la possibilité
de compléter l’ordre du jour, il est impossible une fois
reçue la convocation d’adresser un AUTRE
contrat favorisant la mise en concurrence.
·
Dans
la mesure où il n’y a qu’un seul contrat en lice, et qu’il
n’y aura pas concurrence (par impossibilité de compléter
l’ordre du jour), le syndic de promotion a tendance à
imposer ses conditions :
·
il
va, par exemple, proposer un contrat de trois ans (ce
qui arrive de plus en plus) ;
·
il
va proposer certaines conditions tarifaires qui peuvent
être abusives ;
·
il
va imposer le compte NON
séparé, etc.
Et si les copropriétaires refusent ces conditions, le syndic les menacera
de se retirer et de « mettre
la copropriété sous administration judiciaire ».
Conséquence : neuf fois sur dix les copropriétaires baissent
la tête et votent le seul contrat présenté…
2. Les autres syndics et la concurrence
Au-delà du problème du syndic de promotion il y a la difficulté de plus
en plus grande pour les copropriétaires de mettre en concurrence
plusieurs syndics.
Sans rentrer dans l’analyse des situations rencontrées, disons que l’essentiel
des problèmes vient du fait que de nombreux syndics utilisent
le fait que les copropriétaires ne peuvent plus compléter
l’ordre du jour après réception de la convocation.
Impossible, désormais, pour un copropriétaire de réagir lorsqu’il reçoit
une convocation intégrant le seul contrat du syndic « sortant » assorti d’une proposition
d’augmentation des tarifs de 30 % !
Impossible également, d’agir lorsque le syndic - sentant le mécontentement
d’une partie des copropriétaires - anticipe de deux mois
la convocation de l’assemblée, empêchant ainsi pratiquement
toute remise en concurrence.
Impossible, enfin, de réagir si le syndic « oublie » de porter à l’ordre du jour le contrat de son concurrent,
qui lui aura été envoyé à l’avance…
B. Propositions
Elles sont de trois ordres et sont, en fait, simples.
·
Information préalable à l’envoi de la convocation
à la première assemblée générale d’une copropriété.
-
Lors
d’une mise en copropriété, nous proposons que le syndic
soit obligé d’informer TOUS les copropriétaires par lettre recommandée
avec accusé de réception - préalablement à l’envoi de
la convocation - de la possibilité d’adresser des « questions », donc des contrats de syndics concurrents (ou la
candidature d’un syndic bénévole).
Cette information devra être adressée au moins
TROIS mois
avant la date prévue pour l’assemblée générale.
Ainsi prévenus à l’avance, les copropriétaires
pourront agir et faire jouer la concurrence.
·Limitation à UN AN de la durée du mandat du
premier syndic élu
Le premier syndic ne doit pas pouvoir être
élu pour une longue durée comme cela est trop souvent
le cas.
En limitant à un an son mandat on est plus
sûr qu’il aura à cœur de mettre en place une bonne gestion
et d’éviter une trop grande « proximité »
avec le promoteur.
Peut-être d’ailleurs faudrait-il appliquer
cette limitation de la durée du premier mandat à TOUTES les situations et pas seulement à celle concernant le premier
syndic élu.
·
Par ailleurs, l’article 10 du décret devra
être modifié et prévoir À
nouveau la possibilité de compléter non pas forcément
l’ordre du jour, mais au moins les questions déjà
inscrites.
-
Ainsi
si une question porte sur : « Election
d’un syndic », chacun pourra - même après envoi
de la convocation - adresser un contrat de syndic concurrent
(comme il devra pouvoir adresser un devis concurrent pour
des travaux prévus dans l’ordre du jour).
Avec ces trois mesures simples nous restaurons la concurrence à la fois
lors de la mise en copropriété mais aussi, de façon plus
générale, à chaque renouvellement du mandat.
II. Questions concernant l’idée d’un « contrat à l’essai »
Bien qu’aucun projet ne nous ait été soumis nous avons, en effet, entendu
dire que la
DGCCRF allait proposer l’idée d’un « contrat
à l’essai ».
Si cette proposition recouvre en fait l’idée que le premier mandat d’un
syndic ne pourrait être qu’un mandat d’une année, nous
ne pourrions qu’être en parfait accord avec ce projet.
Il apparaît néanmoins difficile de prôner l’idée d’une
période d’essai qui serait inférieure à une année (douze
mois) de mandat.
Nous vous remercions néanmoins de toute précision à ce sujet.
Vous remerciant également de l’attention portée à nos analyses et propositions
concernant les problèmes de concurrence et restant à votre
disposition pour toute précision, nous vous prions de
croire, Monsieur le Ministre, en l’assurance de notre
haute considération.
Fernand CHAMPAVIER
Le Président ».
