I.
Une procédure d’alerte
- Vous avez
l’impression que les impayés augmentent de façon « dangereuse » dans votre copropriété
et ne savez plus comment faire pour obliger votre syndic
à plus de réactivité.
- Si
votre exercice comptable finissait fin décembre et que
les impayés atteignent 25 % du budget prévisionnel,
sachez que votre syndic :
A)
DOIT
vous adressez d’urgence un état des impayés à la fin de
l’exercice, ceci avant répartition des charges.
B)
DOIT
saisir le juge pour qu’il nomme un expert qui va chercher
à comprendre d’où viennent les problèmes et faire les
préconisations qui s’imposent.
Ajoutons
que les articles 29-1
A et 29-1 B (voir en fin d’article)
n’ont pas besoin d’un décret pour être applicable et que
votre syndic ne peut pas vous dire que s’il ne vous adresse
pas ces informations, c’est qu’il attend le décret.
II.
Agir contre les impayés
- Les articles
29-1 A et 29-1 B ont été votés pour :
- alerter les copropriétés sur
leur situation ;
- obliger les copropriétés à
réagir à temps.
Il
faut en profiter et agir.
À noter : certaines précisions vont
dans les semaines qui viennent être apportées dans le
décret du 17 mars 1967 (en tant que membre de la Commission
Relative à la Copropriété, nous sommes informés ayant participé
à la rédaction de ces précisions).
Ces
précisions - et ceci même si votre syndic vous dit le
contraire - ne doivent cependant pas justifier que votre
syndic ne réponde à votre sollicitation (production d’une
balance des copropriétaires à la clôture de l’exercice).
Nous reviendrons bientôt sur tous ces problèmes. En attendant,
voyez votre syndic.
Notre conseil : si votre copropriété présente un niveau important
d’impayés, demandez au syndic qu’il vous produise, sans
attendre, une balance des copropriétaires pour évaluer
le niveau des impayés et savoir si vous n’êtes pas situés
au-dessus des 25 % (25 % d’appels de fonds restés non
honorés un mois après leur date d’exigibilité).
Puis
- si vous êtes adhérent collectif à l’ARC - contactez-nous,
que votre syndic vous réponde (pour que nous vous disons
QUOI faire)
ou qu’il ne vous réponde pas (pour que nous vous disions
comment poursuivre).
Rappel des articles 29-1
A et 29-1 B :
« Art.
29-1A. – Lorsqu’à la clôture des comptes, les impayés
atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des
articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil
syndical et saisit sur requête le président du tribunal
de grande instance d’une demande de désignation d’un mandataire
ad hoc.
« En
l’absence d’action du syndic dans un délai d’un mois à
compter de la clôture des comptes, le président du tribunal
de grande instance peut être saisi en référé d’une même
demande par des copropriétaires représentant ensemble
au moins 15 % des voix du syndicat.
« Le
président du tribunal de grande instance peut être saisi
en référé de la même demande par un créancier lorsque
les factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie
ou les factures de travaux, votés par l’assemblée générale
et exécutés, restent impayées depuis six mois et si le
créancier a adressé au syndic un commandement de payer
resté infructueux.
« Dans
les cas visés aux trois alinéas précédents, le représentant
de l’État dans le département, le maire de la commune
où est implanté l’immeuble et, le cas échéant, le président
de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération
intercommunale compétent en matière d’habitat sont informés
de la saisine par le ou les demandeurs.
« Art. 29-1B. – Le président du tribunal
de grande instance, saisi dans les conditions prévues
à l’article 29-1A et statuant par ordonnance sur
requête ou comme en matière de référé, peut désigner un
mandataire ad
hoc dont il détermine la mission.
« Le
président du tribunal de grande instance précise, dans
son ordonnance, l’imputation des frais entre le syndicat
des copropriétaires et le syndic, ou le partage des frais
entre eux, dans les cas visés aux premier et deuxième
alinéas de l’article 29-1A. Dans le cas visé au troisième
alinéa du même article, les frais sont supportés par les
créanciers.
« Dans
un délai de trois mois renouvelable une fois par décision
du président du tribunal de grande instance, le mandataire
ad hoc adresse au président du tribunal de grande instance un rapport
présentant l’analyse de la situation financière du syndicat
des copropriétaires et de l’état de l’immeuble, les préconisations
faites pour rétablir l’équilibre financier du syndicat
et, le cas échéant, assurer la sécurité de l’immeuble,
ainsi que le résultat des actions de médiation ou de négociation
qu’il aura éventuellement menées avec les parties en cause.
« Le
greffe du tribunal de grande instance adresse ce rapport
au syndic, au conseil syndical, au maire de la commune
où est implanté l’immeuble, le cas échéant au président
de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération
intercommunale compétent en matière d’habitat, ainsi qu’au
représentant de l’État dans le département.
« Le
syndic inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée
générale les projets de résolution nécessaires à la mise
en œuvre de ce rapport. » ;
