Dans ma copropriété de 56 lots avant 2008, c'est notre syndic Foncia qui gérait tout, le conseil syndical et les propriétaires n'intervenaient pratiquement pas (vous imaginez la cata).

À partir de 2008, un CS a été constitué avec beaucoup de nouveaux copropriétaires et nous avons adhéré à l'ARC (l'ancien CS était constitué par des personnes âgées qui étaient manipulées par Foncia)

Le CS fait aujourd'hui une partie importante du travail: recherche de devis pour travaux, révision, voire suppression de certains contrats, relevé des compteurs d'eau, sous traitance des photocopies à 0,04 €, petites réparations, contrôle des factures et des bulletins de salaire de notre employée qui comportaient des erreurs, etc ......

Résultat: en 3 ans, en effet 15 % de baisse des charges .

Pour maitriser les charges, il faut consacrer du temps pour sa copropriété, ne pas laisser le syndic tout faire (ces gens sont incompétents et font le travail dans le souci de leur porte-monnaie), et se faire aider comme l’ARC le fait. Merci pour votre action.

Je suis Président de CS depuis 5 ans (………) En ce qui concerne nos charges, elles ont diminué de 20% en 3 ans  grâce aux conseils éclairés de l'ARC.

Cela a pu être réalisé car notre syndic est à notre écoute, c'est un travail d'équipe ou chaque partie a son rôle à jouer (………….) La gestion des impayés se fait rapidement et correctement.

Cordialement 

Nous sommes chez Foncia et nous avons supprimé le forfait administratif pour du réel qui nous coûte moins cher car nous faisons les copies pour l'AG et le relevé des dépenses à l'extérieur. Nous avons également dans notre contrat de base fait supprimer les frais d'attestation de TVA et inclus l'obligation de nous fournir les copies des factures trimestriellement pour les comptes. Tout cela se négocie avec le directeur de l'agence que nous voyons tous les ans. A un moment donné le nombre de photocopies était très élevé. Dans ce cas, il faut demander tous les trimestres à qui il écrit, et elles reviennent à un nombre plus raisonnable.

Le poste le plus couteux était le ménage. Il représentait 1/4 du budget (52KE) et nous n'en étions pas contents.
L'ancien président n'a jamais renégocié le contrat car il était persuadé qu'ils n'étaient pas chers.
J'ai poussé pour que nous en changions. Résultat -50% et le ménage est mieux fait.

Même chose pour les contrats d'ascenseur. Nous avons fait une mise en concurrence lors de la mise aux normes. Résultat -45% sur le contrat annuel. Le comble c'est qu'il s'agit du même ascensoriste !

On a aussi discuté le contrat du syndic. Les photocopies sont passées de 20cts à 10cts et on va les externaliser pour 4cts. Les honoraires ont baissé de 3% et certains frais annexes ont pu être supprimés grâce aux conseils de l'UNARC.
Résultat la gestion administrative a baissé de 15 %.

Maintenant, on va renégocier le contrat d'assurance qui est de 18KE et qui lui aussi n'a jamais était renégocié...

La conclusion est qu'il faut renégocier les contrats de temps en temps ! A minima chez le même prestataire.

Pour votre information, le courtier d'Immo de France nous a informé que notre prime AXA passait de 13000€ en 2011 à 20000€ pour 2012.

Nous avons donc choisi de changer de courtier et utilisé celui indiqué par Coproservices qui nous a proposé 11 000€ chez Generali, pour les mêmes garanties avec moins de franchises.

Les photocopies chez nous sont à 0,30 € l'unité. On peut négocier avec son syndic mais c'est compliqué : j'ai une bien meilleure solution.

Il existe des entreprises qui facturent les photocopies de manière plus que raisonnable. Par exemple, chez nous (Loiret), j'ai trouvé une entreprise ( Dactyl Buro ) qui facture les photocopies 0,04€ l'unité ( je ne me suis pas trompé, 4 centimes ).

Ensuite, pour les photocopies en grande quantité comme la convocation d' AG ou le procès verbal d' AG, tu demandes à ton syndic de passer par cette entreprise, ou alors il faut trouver un volontaire au conseil syndical pour le faire.

Le syndic va faire la gueule et vous persuader ( probablement ) que ce n'est pas possible ( il l'a fait chez nous ). Dans ce cas, il suffit d’écrire au service client Foncia à Antony , car c'est tout à fait possible et légal.

Le poste important dans les charges est effectivement le chauffage puisqu'il représente selon l'étude Oscar de l'ARC 40% environ de l'ensemble des charges.

Notre résidence qui date de 1997 est équipée d'un chauffage au Gaz réparti initialement géré par la société Calliance qui était propriétaire de la chaudière et qui est depuis 2008 gérée par GdF FideloConso qui vend à chaque résident des Kwh, les équipements de chauffage étant à nouveau maintenus  par la copropriété.

Même si ces charges de chauffage ne font pas entièrement partie des charges de la copropriété, le conseil syndical suit de très près ces charges :

- suivi des relevés individuels des compteurs de chaleur et d'eau chaude

- suivi de l'entretien des installations communes de chauffage

- vérification des consommations en tenant compte des DJU

- comparaison des dépenses de chauffage avec des données statistiques (Etude Oscar de l'ARC, Le Particulier)

Voici la répartition et l'évolution de ces dépenses depuis 7 ans, sachant que cela fait 4 ans que nous avons commencé à contrôler le poste.

http://residencelavandieres.free.fr/charges-chauffage

Rappelons par ailleurs que l’ARC a mis en place de nombreux outils ou dispositifs qui vous permettent en toute simplicité et de façon pédagogique de procéder au contrôle de vos dépenses.  Voir la deuxième partie de notre dossier du mois de février, qui détaille les 10 moyens mis en place pour aider les adhérents.