I-                   Nous le savons tous : les syndics cachent effrontément la réalité en ce qui concerne les recettes rÉelles perçues dans le cadre de la gestion de leurs copropriétés 

Ainsi :

-          ils refusent de dire ce que leurs rapportent réellement le placement des trésoreries des copropriétés (voir abus numéro 1677 et concernant les chiffres de la CNAB) ;

-          ils refusent de dire combien ils touchent au titre des commissions d’apporteur d’affaires (exemple : courtage d’assurance) ;

-          ils refusent de dire combien ils réalisent de marge sur les photocopies (marge considérable ; sur 700.000 photocopies facturées à 0,40 cts d’euro pour un prix de revient de 0,05, cela fait une marge de 0,35 X 700.000 = 245.000 euros !

Or 700.000 photocopies, cela concerne seulement 10.000 lots de copropriété ou encore 700 petites copropriétés ! Calculez maintenant pour 7,5 millions de lots !

 

-          enfin, les syndics cachent très très soigneusement les sommes perçues au titre des honoraires privatifs (là aussi des sommes qui peuvent être considérables) : recouvrement des impayés ; frais de mutation, etc.

Nous reviendrons prochainement sur les autres points, mais allons commencer par ce dernier point  - celui des honoraires privatifs - pour des raisons que nous allons exposer maintenant.

 

II-                Honoraires privatifs : des sommes souvent très importantes

 

Les honoraires privatifs concernent :

1. les honoraires et frais de recouvrement de charges ;
2. les honoraires liés aux ventes (état daté ; Diagnostic de  Performance Energétique) ;
3. les honoraires et frais (illégaux) facturés aux nouveaux arrivants ;
4. les honoraires relatifs aux sinistres privatifs, etc.

Les sommes collectées sur ces différents postes peuvent être considérables, dans une grosse copropriété nous nous sommes aperçus qu’un cabinet de syndic (racheté depuis par LAMY) percevait en frais et honoraires de recouvrement plus de 50 % du montant de ses honoraires de base. À 40 ou même 50 euros la mise en demeure -  comme cela devient de plus en plus fréquent - de nombreux cabinets, comme le cabinet LOISELET, font des fortunes sur ce poste !

 

III-              Honoraires privatifs : des tarifs parfois scandaleux

 

Oui, prélever 50 euros pour une lettre recommandée avec accusé de réception en cas de non-paiement des charges est scandaleux, car il s’agit véritablement d’une « taxe » injustifiée.

Que les débiteurs acquittent :

o       des frais raisonnables de « recommandé avec accusé de réception » ;

o       des intérêts de retard (au profit du syndicat des copropriétaires),

c’est  tout à fait normal.

Mais, qu’ils doivent payer entre 40 et 50 euros pour une lettre recommandée avec accusé de réception qui revient à 5 euros, est une honte.

Même chose pour l’état daté facturé 400 ou 500 euros, par exemple.

 

IV-            Honoraires privatifs… pas toujours privatifs

 

Les syndics répondent : « Mais pourquoi nous embêtez-vous avec ces honoraires qui sont PRIVATIFS ? » Tout simplement parce que les honoraires « privatifs » peuvent très bien, un jour ou l’autre, revenir dans les charges communes. Cela arrive fréquemment. Prenons deux exemples :

a)      Un débiteur est assigné au tribunal ; il doit 3.000 euros ET 1.000 euros d’honoraires de syndic divers. Le juge va rejeter une partie de ces honoraires et la copropriété devra payer ces frais.

b)     Un logement est vendu sur saisie : le débiteur devait 15.000 euros et 7.000 euros de frais divers dont 3.500 euros de frais de syndic qui seront pris en charge, au final, par le syndicat des copropriétaires, etc.

Voilà pourquoi les frais privatifs ne sont pas si privatifs que ce que les syndics en disent et qu’il faut donc bien les identifier, les quantifier et les refuser.

Si besoin est !

V-               L’importance de connaître le montant des honoraires privatifs

 

Connaître le niveau réel des honoraires privatifs est ainsi essentiel :

 

a)       d’abord parce que ces honoraires sont prélevés sur la trésorerie des copropriétés ;

b)       ensuite parce, comme ont vient de le voir, une partie de ces honoraires risquent de revenir en charges communes ;

c)       enfin - et c’est là une raison non négligeable - parce que cela permettra de savoir précisément quelles sont toutes les sommes perçues par un syndic dans le cadre de la gestion de sa copropriété, donc de mieux négocier le niveau de ses honoraires de base !

 

VI-            Comment connaître le montant réel des honoraires « privatifs » des syndics

 

En principe, c’est simple puisque TOUS les honoraires privatifs de syndic (dans la mesure où ils sont payés avec la trésorerie de la copropriété) devraient être comptabilisés dans le compte 6223 du nouveau plan comptable adapté à la copropriété, permettant ainsi de connaître facilement le cumul de ceux-ci.

Comment font-ils ?

 

C’est simple : ils se contentent de passer par un ou plusieurs comptes « fournisseurs » (le fournisseur étant le syndic) sans passer par le compte 6223.

Grâce à ce stratagème, les honoraires privatifs des syndics sont difficiles à repérer et il faut une bonne loupe et des connaissances comptables sérieuses pour reconstituer le puzzle.

 

VII-          Pourquoi ces dissimulations ?

 

Là encore la réponse est simple : les syndics n‘ont absolument pas envie que l’on sache combien ils touchent réellement d’honoraires sur une copropriété, car cela mettrait à mal leur discours, pour ne pas dire ritournelle (« Nos honoraires sont insuffisants ») et permettrait - au contraire - de montrer à quel point ils sont largements « suffisants ».

 

VIII-       Que faire pour obtenir les renseignements nécessaires ?

 

Voici le mode d’emploi, assez simple :

1. Demandez à votre syndic de vous fournir le grand-livre comptable de votre copropriété (si vous êtes au conseil syndical).

2. Examinez le compte 6223 : légalement, comme on l’a dit, TOUS les honoraires privatifs du syndic ont du être passés sur ce compte. 

3. Demandez au syndic (et à son comptable) si c’est bien le cas.

4. Quelle que soit la réponse, étudiez ensuite le compte 401 (fournisseurs) ou le compte 462 (fournisseurs créditeurs divers) et essayez de voir si le syndic n’a pas passé des honoraires privatifs sur ces comptes SANS les passer en compte 6223.

5. Si c’est le cas, vous avez affaire à un « dissimulateur » ou à une personne qui connaît bien MAL la comptabilité des copropriétés. Il faut :

o       nous saisir ;

o       saisir sa chambre professionnelle ;

o       lui refuser le quitus voire lui refuser l’approbation des comptes, ceux-ci n’étant pas établis selon les dispositions impératives du plan comptable.

 

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