Chacun a pu lire, dans son journal, il y a quelques jours une incroyable et énorme publicité (une page entière de chaque quotidien) commanditée et financée par le « nouveau » syndicat d’agents immobilier UNIS .

Pour ceux qui en auraient lu trop vite le texte, nous le reproduisons inextenso dans l’abus numéro 1701

On peut y lire, en particulier ceci :

« UNIS répondra coup pour coup aux attaques trop souvent infamantes et infondées dont ils (les professionnels de l’immobilier) font l’objet ».

·  Avant de revenir sur le côté « va t’en guerre », un peu ridicule, de cette « publicité », notons d’abord avec satisfaction et malicieusement que si les attaques sont « trop souvent » infondées, cela veut dire en bon français qu’elles  sont quelquefois fondées !

Merci à l’UNIS de ce premier aveu.

·  Notons ensuite qu’il serait bon que les responsables d’UNIS - au lieu de « répondre coup par coup » - se contentent tout simplement de répondre aux questions gênantes qui leur sont posées par l’ARC (voir abus numéro 1699).

·  Notons ensuite que l’un des dirigeants fondateurs d’un des trois syndicats qui vient de créer l’UNIS (le cabinet LOISELET) et qui avait attaqué le mensuel de l’INC, « 60 Millions de Consommateurs », pour obtenir réparation de ses soit-disantes « attaques infamantes et infondées » :

-          non seulement vient d’être débouté par la Cour d’Appel de Versailles (21 janvier 2009) ;

-          mais en PLUS s’est fait rappelé à l’ordre pour pratique illégale et constante concernant sa filiale EXXECO !

UNIS rendra-t-il coup par coup aux magistrats ?

·  Notons enfin - toujours à la volée - que vient d’être voté par l’assemblée Nationale un article de loi interdisant la perception pour les syndics de copropriété d’honoraires supplémentaires sur les travaux votés à l’article 24 et que la justification donnée par les députés (et la Commission Economique de la chambre qui a validé l’amendement) pour justifier cet article est la suivante :

(…) « En outre, des recours abusifs à la notion d’honoraires spécifiques ont pu être constatés ».

UNIS rendra-t-il coup pour coup aux députés ? On attend avec impatience.

1. Nous constatons et déplorons tout d’abord qu’une majorité de syndics ait vidé de son sens l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé par copropriété prévue par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 (mesure permettant d’assurer une véritable transparence financière) et ait, pour cela, TOUT fait pour imposer aux copropriétaires son renoncement, dans le but unique d’augmenter le bénéfice des cabinets via les intérêts bancaires.

2. Nous constatons et déplorons ensuite qu’une majorité de syndics ne respectent ni la lettre ni l’esprit de l’avis du CNC (Conseil National de la Consommation) en date du 27 septembre 2007 et que ceux-ci continuent à multiplier les honoraires supplémentaires abusifs, injustifiés et même illégaux (oui les honoraires administratifs sur travaux à 3,5 % sont abusifs et injustifiés ; oui la lettre recommandée avec accusé de réception à 50 € est abusive et injustifiée ; oui l’état daté à 400 € est abusif ; oui le forfait administratif à 30 € par an et par lot est abusif, etc.etc.). 

3. Nous constatons et déplorons que de nombreux syndics refusent de respecter la loi dès que cela peut contrarier leurs intérêts et prenons pour étayer ce constat quelques exemples précis, relevés chez les plus grands d’entre eux :

-          l’utilisation par les collaborateurs des syndics des mandats de gérance pour voter en assemblée générale, ceci de façon illégale ;

-          le refus de communiquer aux copropriétaires qui en font la demande la feuille de présence intégrale ;

-          l’absence d’autorisation spéciale des assemblées générales pour faire travailler leurs filiales ;

-          l’application d’honoraires privatifs illégaux (de la lettre de relance simple aux frais « ouverture de dossier »).

4. Nous constatons et déplorons que de nombreux syndics ne respectent pas intégralement les dispositions du décret comptable 2005 et tout particulièrement celles qui les gênent et qui concernent :

-          l’enregistrement et l’affectation des produits ;

-          la comptabilisation des factures dès réception et l’enregistrement des dates de paiement ;

-          la transparence tarifaire des honoraires.

5. Nous constatons et déplorons qu’une immense majorité de syndics continue à ne pas respecter les obligations en matière de transparences tarifaires prévues par l’article 11,II d’ordre public du décret modifié de 1967 (ceci cinq ans après la mise en place de cette disposition) et refuse de diffuser avec la convocation l’annexe visée par cet article. 

6. Nous constatons et déplorons que de nombreux syndics parmi les plus grands continuent à faire travailler leurs filiales sans respect des dispositions de l’article 39 d’ordre public du décret de 1967, ce que la Cour d’Appel de Paris vient une fois encore de constater à propos du cabinet LOISELET, co-fondateur du CSAB (Conseil Supérieur de l’Administration de Biens) membre de l’UNIS et l’un des dix plus grands syndics de France.

7. Nous constatons et déplorons que la grande majorité des syndics continue à vouloir obtenir chaque année un « quitus » non prévu par les textes, quitus qui les décharge de leur responsabilité et ceci alors même qu’ils se refusent à présenter aux copropriétaires un compte-rendu de mandat.

8. Nous constatons et déplorons qu’une majorité de syndics continuent à refuser de faire jouer amiablement leur assurance de responsabilité civile professionnelle en cas de faute avérée, obligeant les syndicats de copropriétaires soit à aller en justice soit à renoncer à toute indemnisation légitime. 

9. Nous reprochons à la CNAB (Confédération Nationale des Administrateurs de Biens co-fondateur de l’UNIS) - qui a fait réaliser une étude sur la rentabilité de l’activité syndic - de refuser de répondre à nos questions précises, étant entendu que nous pensons que cette étude a écarté des recettes annexes importantes liées pourtant à l’activité syndic et donc donne des informations trompeuses sur la véritable rentabilité des cabinets, ceci dans le but unique de justifier de nouvelles augmentations d’honoraires.

10. Nous constatons et déplorons que de très nombreux syndics se soient révélés incapables (et le restent) de négocier efficacement :

-          les travaux de mise en sécurité des ascenseurs ;

-          les nouveaux contrats d’ascenseurs et, en ce qui concerne ce point, se soient contentés des reprendre les clauses-type défavorables des contrats-type des grands ascensoristes, en particulier la clause de vétusté et la clause de limitation des pénalités.

11. Nous constatons et déplorons que de très nombreux syndics confient trop de copropriétés à gérer à leurs gestionnaires, ceux-ci étant pour cette raison dans l’impossibilité de consacrer un temps suffisant aux visites des copropriétés, aux contrôles des prestataires, au suivi des petits travaux donc de gérer convenablement nos copropriétés, etc.
12. Nous constatons et déplorons que de très nombreux syndics restent dans l’incapacité de gérer les copropriétés de façon vraiment économe et prenons pour cela l’exemple précis relatif à l’absence de suivi et de maîtrise des fluides (combustible, eau, électricité). 

Comme on le voit nos constats et nos griefs portent sur des problèmes importants et visent des pratiques précises et répandues concernant :

-          un déficit préjudiciable en matière de transparence tarifaire et financière ;

-          des tarifs d’honoraires excessifs, abusifs mais aussi souvent illégaux ;

-          le non-respect de diverses dispositions légales importantes, ceci parce qu’elles entravent leurs activités ;

-          des insuffisances reconnues en matière de disponibilité mais aussi de gestion optimisée et maîtrisée des copropriétés.