I-                   L’article 11, II, qu’est-ce que c’est ?

Il y a maintenant cinq ans, un décret venant modifier le décret du 17 mars 1967 a obligé les syndics à joindre à la convocation en assemblée générale une annexe récapitulant TOUS les honoraires perçus par les syndics sur une année pour chaque copropriété :

-          honoraires de base ;

-          honoraires supplémentaires ;

-          honoraires sur travaux ;

-          honoraires privatifs.

Il s’agit de l’article 11,II d’ordre public du décret du 17 mars 1967 qui précise que « sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

(…)

L’État détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ».

Donc TOUS les honoraires perçus, à quelque titre sur cela soit.

Or depuis cinq ans aucun syndic ne satisfait à cette obligation.

Pourquoi ?

Oui, pourquoi - alors que ces messieurs-dames n’arrêtent pas de se plaindre que leurs honoraires sont trop faibles - ont-ils autant de pudeur à dévoiler leurs maigres recettes ? (voir la nouvelle campagne d’intoxication de la CNAB - abus numéros 1677, 1682 et 1695) « Rentabilité des cabinets de syndic : la CNAB se dérobe une fois de plus aux questions gênantes »).

II-                Le faux alibi du décret comptable

Pendant deux ou trois ans les syndics ont répondu : « Avec le décret comptable et ses annexes,  l’article 11, II.  devient caduque. Vous avez les renseignements dans les annexes, comptables, et en particulier l’annexe 2 qui donne le montant des comptes 621 et 622 (honoraires de syndic) ».

Or les syndics ont - là aussi - tort et ils le savent. Pourquoi ? Parce que les soldes des comptes 621 et 622 qui apparaissent dans les annexes ne concernent que les honoraires imputés en charges communes, à l’exception, donc, des honoraires privatifs qui sont de plus en plus importants.

Donc, mesdames et messieurs les syndics, merci de retourner à la case départ, celle de l’article 11, II du décret de 1967 et de respecter ce texte et ses obligations.

III-              Pourquoi obliger votre syndic à fournir cette annexe ?

Nous l’avons dit : si les syndics refusent de fournir cette annexe c’est qu’ils ont BEAUCOUP de choses (et en particulier des honoraires) à cacher. Il n’y a pas si longtemps, nous avons constaté qu’un cabinet de syndic avait généré en « honoraires de syndic pour recouvrement de charges » un montant équivalent à la moitié de ses honoraires de base.

On comprend qu’il n’avait pas très envie que le niveau réel de ses honoraires soit connu, alors même qu’il expliquait la médiocrité de son travail sur la copropriété par le faible montant de ses honoraires de base.

En obtenant le niveau GLOBAL et réel des honoraires perçus par votre syndic :

-          vous saurez combien il perçoit exactement sur votre copropriété ;

-          vous pourrez donc résister plus facilement à ses demandes répétées d’augmentation des honoraires pour cause d’honoraires trop faibles…

Que faire ?

1. Profitez du fait que nous entrons dans la phase de préparation des assemblées générale et rappelez (par courrier de préférence) à votre syndic l’obligation de joindre à la convocation le détail de ses honoraires :

o       communs ;

o       privatifs.

2. S’il ne satisfait pas à cette demande, profitez-en, en assemblée générale, pour lui refuser TOUTE augmentation d’honoraires (pourquoi accorder des augmentations à celui qui cache le niveau réel de ses honoraires globaux ?) et incidemment pour justifier votre refus de QUITUS.