Des copropriétaires atterrés

Ayant été alertés par certains copropriétaires ainsi que par l’analyse des «　grands-livres comptables　» de diverses copropriétés gérées par le groupe DUMESNIL, nous avons eu la curiosité de faire une étude concernant les sociétés dont Monsieur DUMESNIL (groupe DUMESNIL, cabinet FOURMON et cabinet BENARD) est propriétaire ou associé majoritaire (directement ou indirectement).

Le résultat que nous avons livré dans notre abus numéro 2188 est tout à fait intéressant et mérite une information et une analyse dans la mesure où ces différentes sociétés - indépendantes juridiquement des cabinets de syndic - ont pour objet　:

l’assurance (tiens, tiens)　;

la comptabilité des copropriétés　;

le recouvrement des charges impayées (hou　! lou　! lou　!)　;

l’informatique　;

la location de volumes de stockage, etc

Une telle situation requiert tout à la fois la plus grande vigilance de la part des copropriétaires, des associations défendant les intérêts des copropriétaires mais aussi des réactions des pouvoirs publics, tant le mélange des genres et la confusion des intérêts sont préoccupants et potentiellement dangereux.

　

Un système doublement rémunérateur

On a, en effet, pu repérer le système suivant　qui se décompose en trois étapes :

Monsieur DUMESNIL a créé (et continue à vouloir créer, sans doute) diverses sociétés prestataires (NB　: ces sociétés sont d’ailleurs domiciliées en zone franche pour des raisons fiscales　; on verra plus loin que ce détail est important)　;

parallèlement Monsieur DUMESNIL rachète ou crée des cabinets de syndic　;

Il oblige ensuite «　ses　» cabinets (de syndic) à faire appel à «　ses　» sociétés pour assurer des tâches de gestion courante (exemple　: comptabilité des copropriétés, recouvrement des charges et d’autres prestations (exemple　: informatique, demain l’assurance, le stockage, etc.).

Mais quel est l’intérêt d’un tel montage　?

Les explications sont diverses, mais en quelques mots, disons que les cabinets de syndic sous-traitent des prestations de gestion courante aux sociétés situées en zone franche qui appartiennent à 100 % à Monsieur ou Madame DUMESNIL.

Le système est donc un système très ingénieux de siphonage des honoraires des cabinets et d’utilisation fiscale de la zone franche.

À noter par ailleurs que si Monsieur «　DUMESNIL prestataire　» impose des prix élevés à Monsieur «　DUMESNIL syndic　», il fait là encore coup double　:

il augmente ses bénéfices sur les sociétés prestataires　;

il laisse penser que l’activité des cabinets de syndic est à peine rémunératrice, ce qui peut justifier des demandes d’augmentations d’honoraires («　Vous voyez, nos cabinets sont à peine rentables　» air connu).

Mais comment peut-on penser des choses pareilles　?

Où est le problème pour les copropriétaires　?

　

Vous direz peut-être - ô naïfs petits poulets bien dodus -　: «　Mais en quoi cela est préjudiciable pour les copropriétaires　?　 Certes le montage est ingénieux, mais les dindons de la farce ce sont plutôt les associés de ce monsieur dans les cabinets de syndic et le FISC. Pas les copropriétaires　».

Erreur tragique, chers copropriétaires, tragique erreur.

On va voir en effet qu’on a deux types distincts de préjudices　:

l’externalisation de certaines prestations importantes posent des problèmes aigus de contrôle pour les copropriétaires　;

le transfert de tâches ou des prestations à des sociétés filiales entraîne forcément un jour ou l’autre des dérives financières liées aux conflits d’intérêts.

Voyons cela.

Premier problèmes　: les effets de l’externalisation sur les contrôles.

Le premier problème (le moins évident mais pas le moindre) concerne le fait qu’il y a éparpillement des lieux de compétence, ce qui empêche le conseil syndical d’opérer ses contrôles ou rend ceux-ci très difficiles.

Prenons le cas de l’externalisation de la comptabilité　: un syndic est, en effet, sensé assurer la comptabilité de ses copropriétés　; or nous savons tous que la comptabilité - en copropriété - n’est pas dissociable de la gestion.

Tous ceux qui ont contrôlé des comptes le savent　: chaque imputation comptable - si on veut la vérifier - appelle des questions extracomptables. Exemple　: qui a donné l’ordre de service　? Le travail payé a-t-il été conforme　? Telle dépense n’est-elle pas, en fait, privative　? L’augmentation de la facture d’ascenseur est-elle justifiée par le contrat　? L’arrêt maladie de la gardienne a-t-il été pris en compte　? pourquoi une telle augmentation des consommations d’eau, etc.

Avec une comptabilité externalisée les copropriétaires ont beaucoup de mal à contrôler les comptes ET les dépenses　:

si la société comptable vient chez le syndic, elle n’a jamais tous les documents qu’il faut et de nombreuses questions restent en suspens　;

si, au contraire, le conseil syndical va dans les locaux de la société, il n’obtient jamais de réponse à ses questions extracomptables, car le gestionnaire n’est pas là.

On tourne en rond et, de guerre lasse, beaucoup de conseils syndicaux baissent les bras, ce qui fait évidemment l’affaire du syndic.

C’est ainsi que le conseil syndical d’une copropriété gérée par le cabinet ABD BENARD-DUMESNIL se situant à Paris 20^ème a dû, pour vérifier les comptes de la copropriété, se rendre dans les locaux se situant à Pavillons-sous-Bois pour une comptabilité tenue par la société sous traitante se situant, elle, à Montfermeil.

Où est mon oreille gauche　? du côté droit　!

Et pour avoir les originaux (comme l’impose le décret comptable) il faut le prévoir dans «　la commande initiale　» lors de la prise de rendez-vous avec le gestionnaire, sinon ce sera des copies　! Pourquoi faire simple si l’on peut faire compliquer.

　

Voilà d’ailleurs pourquoi la loi du 10 juillet 1965 (article 18) interdit aux syndics de déléguer la comptabilité (entre autres) à un tiers.

　

À noter　: la sous-traitance de la gestion du recouvrement des charges pose encore plus de problèmes mais en plus grave puisque - dans ce cas il ya TROIS pôles　:

pour la comptabilité des actes de recouvrement　ce sera la société de comptabilité située à Montfermeil　;

pour la gestion du contentieux ce sera une autre société　;

pour la relation avec les débiteurs ce sera le gestionnaire se situant où se trouve le cabinet de syndic.

Préjudices directs.

Au-delà du type de préjudice indiqué - qui est déjà important - il faut signaler que les préjudices majeurs concernant le «　mélange des genres　» sont liés - évidemment - au fait que lorsqu’une société filiale d’un syndic intervient　:

elle va être tentée de faire une «　marge maximum　» au détriment des copropriétés concernées (celles-ci étant captive et le syndic «　regardant　» ailleurs au lieu de négocier les prix)　;

le syndic non seulement va laisser faire mais peut même être tenté de prêter la main à la société dans ses tentatives de surfacturation.

Ceci donnera, par exemple　:

des prestations de plus en plus chères　;

des interventions intempestives (pour facturer plus)　;

des prestations non contrôlées (donc, forcément de moins en moins satisfaisantes), etc.

Nous en avons fait la démonstration avec le courtage d’assurance ou bien les sociétés d’expertise, mais on peut faire la même démonstration avec tout type de société.

Prenons le cas, par exemple, de la société de recouvrement. Celle-ci va être tentée　:

de multiplier les actes　;

de surfacturer ces actes　;

de prolonger un maximum les procédures　;

de privilégier des actes de procédure au détriment des procès de fonds.

Ainsi dès qu’un impayé se manifeste on a une première lettre, une deuxième lettre, une première lettre RAR, une deuxième lettre RAR, une mise à l’huissier, une mise à l’avocat, un suivi de dossier, etc.

Autant d’actes très rémunérateurs surfacturés par la fameuse société extérieure propriété de syndic qui - évidemment - ne multiplie les actes inutiles que pour faire peur aux débiteurs… Naturellement.

Outre le fait que ces facturations sont souvent doublement abusives et vont peser dans le budget des ménages concernés, il faut savoir qu’au final, le juge est souvent appelé à trancher sur ces frais, et que, dans ces cas il en retranche toujours une partie qui est alors supportée non pas par le syndic mais par les autres copropriétaires.

　

　

Conclusion　:

L’intervention des sociétés DU syndic (ou des sociétés dans lesquelles il a des intérêts) peut donc être doublement préjudiciable pour les copropriétaires, entraînant　:

- surfacturation (ou prestations intempestives ou prestations bâclées)　;

- complexité de contrôle.

La double peine.

Voilà pourquoi nous nous battons et continuerons à nous batte contre ces systèmes. Il semble d’ailleurs que les syndics concernés soient particulièrement «　énervés　» par votre campagne d’information. C’est bon signe. Si vous êtes victimes de tels dispositifs, réagissez.