I.                   Rappel

La procédure d’alerte concerne les copropriétés dont le niveau des impayés en fin d’exercice atteint 25 % des sommes exigibles.

Cette procédure a été mise en place par la loi du 25 mars 2009 (qui a créé les articles 29-1A et 29-1B dans la loi de 1965) pour inciter les syndics à agir vite et à ne pas laisser les impayés atteindre un tel niveau.

Cette procédure est applicable immédiatement, même si certaines précisions seront rapidement fournies par décret.

Nous avons néanmoins constaté que les syndics étaient en général très peu informés de cette nouveauté. En particulier (dans les copropriétés qui sont sur exercice civil) aucun de ceux que nous connaissons n’a adressé au conseil syndical en janvier un état des impayés arrêté fin décembre, lorsque celui-ci atteignait le niveau des 25 %.

Nous avons donc décidé de saisir les trois fédérations professionnelles de syndic pour qu’elles puissent lancer - avec nous - une information auprès de leurs adhérents. Comme toujours, en copropriété comme ailleurs, il vaut mieux prévenir que guérir.

Notons que cette initiative vise à créer une collaboration syndics-conseils-syndicaux pour intervenir sur les impayés avant qu’il ne soit trop tard.

 

II.                 La lettre aux présidents des chambres professionnelles

 

Paris, le 1^er Février 2010 

 

Objet : la procédure d’alerte articles 29-1 A et 29-1 B.

 

Monsieur le Président,

Comme vous le savez, la loi du 25 mars 2009 a introduit dans la loi du 10 juillet 1965 deux articles concernant ce qu’on appelle la procédure d’alerte des copropriétés en pré-difficulté (articles 29-1 A et 29-1 B).

Pour que cette procédure d’alerte soit mise en place il convient que chaque syndic puisse vérifier, en fin d’exercice, que les impayés ne dépassent pas 25 % du montant des appels de charges et de travaux.

Le niveau d’impayés doit être constaté AVANT répartition des charges, ce qui se fait simplement à partir d’une balance « copropriétaires » arrêtée dès la fin de l’exercice.

Or, nous avons pu constater - alors qu’environ les trois quarts des syndicats de copropriétaires viennent de clôturer leur exercice 2009 - que certains de vos adhérents semblaient ne toujours pas connaître cette nouvelle procédure.

Plus précisément, les syndics auxquels nous avons posé la question (nous-mêmes ou nos adhérents) n’avaient pas adressé les informations nécessaires au conseil syndical lorsque le niveau des impayés atteignait ou dépassait 25 %.

Ceci est regrettable puisque, comme vous le savez ces articles 29-1 A et 29-1 B sont applicables de plein droit, aucun décret d’application n’étant prévu par la loi.

En tant qu’organisation membre de la Commission Relative à la Copropriété, vous savez que seront introduites certaines précisions dans le décret de 1967 (précisions qui vont être publiées très prochainement).

Mais il n’y a pas lieu, dans l’intérêt même des copropriétés concernées d’attendre la publication de ces précisions pour que les syndics fassent dès maintenant le point et adressent en fin d’exercice l’information aux conseils syndicaux prévue par la loi dès lors que le niveau des impayés dépasse 25 %.

Nous vous serions en conséquence particulièrement reconnaissants de bien vouloir mobiliser vos adhérents sur ces questions, en :

-          leur rappelant l’existence de ce dispositif récent très particulier ;

-          leur rappelant qu’ils doivent repérer les copropriétés qui présentent un taux d’impayés atteignant 25 % ;

-          leur rappelant qu’ils doivent alerter le conseil syndical et envisager avec lui une intervention, soit permettant de revenir très vite sous le seuil des 25 %, soit permettant - dès que possible - la nomination d’un mandataire « ad hoc ».

Nous vous remercions ainsi de participer, aux côtés des copropriétaires et de vos adhérents, à l’action préventive indispensable concernant les copropriétés fragiles et d’inciter tous vos adhérents à agir sans tarder, ceci en concertation étroite avec les conseils syndicaux.

Restant à votre entière disposition pour toute action concertée sur ce plan, et vous renouvelant mes remerciements, je vous prie de recevoir, Monsieur le Président, l’assurance de mes salutations distinguées.

 

 

Fernand CHAMPAVIER 

Le Président ».