Voici un autre problème sur lequel nous demandons depuis des années au Ministère du logement la mise en place d’un groupe de travail : le carnet d’entretien.

Curieusement et alors que tout le monde trouve que le « carnet d’entretien » tel qu’il existe est inutile, le Ministère du Logement tarde à nous répondre. Mais là encore nous avons décidé de n’abandonner nos demandes que quand elles seront satisfaites. Car il n’est pas possible d’admettre qu’on nous impose un carnet d’entretien inutile, alors même que nous pourrions avoir - pour le plus grand intérêt des copropriétaires et des syndics - un VRAI carnet d’entretien comme celui mis en place par l’ARC.

Pour resituer les problèmes et les enjeux, nous revenons une fois encore sur le décret concernant le carnet d’entretien en traitant particulièrement deux questions :

1)     Pourquoi le décret actuel est-il très insuffisant ?

2)     Vers quoi devrions-nous aller pour rendre efficace le carnet d’entretien ?

1- Position du problème

En ce qui concerne le carnet d’entretien institué par la loi S.R.U, les dispositions actuelles (loi et décret) ne sont pas satisfaisantes, selon l’avis quasi-unanmie des observateurs.

La raison principale en est la suivante : la loi a, en effet, assigné deux objectifs contradictoires au carnet d’entretien :

-          être un outil de gestion au service de la copropriété (d’où le mot « carnet d’entretien ») ;

-          être un document d’information au service de l’acquéreur.

Le « législateur » aurait dû tenir compte du fait banal suivant :

a)     si un carnet d’entretien est bien tenu et s’il est un outil de gestion permettant de suivre l’entretien de TOUS les équipements et parties d’ouvrages (toiture ; escaliers ; électricité ; plomberie, etc.) il ne peut, au fil de années, que devenir un DOCUMENT IMPORTANT ;

b)     dès lors comment (et pourquoi ?) remettre ce gros document à tout candidat acquéreur ?

Les services du ministère chargés du décret d’application ont bien vu la difficulté et l’ont réglée ainsi : « il faut limiter le carnet d’entretien au strict minimum ; de cette façon le document pourra aisément être transmis aux candidats acquéreurs ».

Le carnet - ainsi réduit à une grosse fiche d’information - réalise l’exploit suivant :

-          il ne renseigne que très faiblement l’acquéreur ;

-          il est quasi inutile pour la copropriété ;

-          il crée de nouveaux problèmes entre syndics et syndicats des copropriétaires.

Fermer les yeux sur la situation actuelle n’est pas possible. Il faut avoir le courage de faire un BILAN et d’émettre des PROPOSITIONS, en particulier pour modifier et améliorer sensiblement le décret du 30 mai 2001 qui précise ce que doit être le carnet de base.

2-    Quelques pistes

Nous proposons deux pistes :

a)   d’abord de modifier légèrement la loi S.R.U. en réécrivant ainsi l’article consacré au droit des candidats acquéreurs : « Les candidats à l’acquisition d’un lot en copropriété peuvent prendre, à leur demande, connaissance de la partie du carnet d’entretien concernant la liste des gros travaux réalisés durant les dix dernières années ».

b)  ensuite de modifier le décret sur le carnet d’entretien, décret qui pourrait prévoir trois parties distinctes, ayant chacune des fonctions différentes :

·        la première partie introductive et descriptive réduite à « une fiche » concernant les gros travaux ;

·        entrepris au cours des dix dernières années ;

·        prévus à court terme dans la copropriété.

            Cette fiche de simple information pourra être transmise facilement à tout     candidat acquéreur ;

·        une deuxième partie centrale permettant de savoir QUI intervient dans la copropriété POUR FAIRE QUOI et À QUEL COUT ; cette partie serait le carnet d’entretien proprement dit, outil de gestion à la disposition du conseil syndical et du syndic ;

·        une troisième partie annexe permettant le recueil de documents d’archives indispensables. Cette partie serait différente pour les immeubles neufs ou à construire, les immeubles de MOINS de dix ans et les autres.

            Grâce à cette proposition, on pourrait ainsi :

◙ satisfaire aux exigences d’information des acquéreurs ;

◙ mettre en place de VRAIS carnets d’entretien ;

◙ commencer à poser les problèmes concernant les archives.

Cette partie serait différente selon qu’il : s’agit d’immeubles neufs ou à construire, d’immeubles de MOINS de dix ans et les autres.

2-    Nos propositions

Comme indiqué ci avant il faut :

a)     modifier ainsi l’article 79 de la loi S.R.U. (devenu article 45-1 de la loi du 10 juillet 1965) concernant l’accès à tout candidat acquéreur au carnet d’entretien : « Tout candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété, tout bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente ou d’achat ou d’un contrat réalisant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot peut à sa demande prendre connaissance de la partie concernant la liste des gros travaux réalisés durant les dix dernières années du carnet d’entretien de l’immeuble établi et tenu à jour par le syndic, ainsi que du diagnostic technique établi dans les conditions de l’article L 111-6-2 du Code de la construction et de l’habitation » ;

b)     puis modifier le décret concernant le carnet d’entretien.

Comme on le voit, tout ceci est très simple et il suffit que le ministère convoque un groupe de travail pour que le « carnet d’entretien » minimum actuel finisse par servir à quelque chose.