Un de nos adhérents nous signale à nouveau qu’un syndic professionnel se déchaîne contre l’ARC (sur un site professionnel) - évidemment anonymement, courageux homme ! - à propos de nos différentes interventions concernant les prix scandaleux que les syndics pratiquent en matière de refacturation des photocopies aux copropriétés.

Nous allons dans l’abus qui suit :

1. rappeler notre position à ce sujet que nous confirmons intégralement ;
2. donner la parole à ce courageux anonyme ;
3. montrer comment celui-ci, en voulant défendre LES syndics, finit par : 

-          les accabler ;

-          confirmer notre position ;

-          apporter involontairement de l’eau à notre moulin.

Ses propos sont d’ailleurs si intéressants et l’aveu de ses naïves « turpitudes » (mais si, mais si…) si limpide, que nous allons en adresser copie à la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, Consommation et Répression des Fraudes) pour qu’elle puisse mieux comprendre pour quoi nous pouvons aussi souvent parler de DUPERIE tarifaire.

 

I-                   Le prix des photocopies : un révélateur d’une tromperie généralisée

 

Lorsque nous avons fait notre « Tour d’Europe de la Copropriété » (Colloque 2007) nous avions été étonnés de constater qu’un syndic allemand (ou italien ou autrichien) facturait la photocopie 0,05 cts d’euro et avions déjà mis en évidence cet abus typiquement français, pensant que cela calmerait nos syndics.

Malheureusement, depuis 2007 la situation n’a cessé d’empirer : alors que le prix de revient d’une photocopie n’a pas bougé (entre 0,03 cts et 0,05 cts) les syndics appliquent des tarifs de plus en plus honteux (c’est le terme) : 0,35 cts d’euro la photocopie, 0,40 et même 0,50cts !!!

C’est pourquoi lorsque - très récemment - la CNAB (Confédération Nationale des Administrateurs de Biens), pour justifier des demandes d’honoraires supplémentaires, a tenté de faire croire que la marge des syndics était très faible, nous avons posé trois questions à son président, dont une concernant les photocopies : « La CNAB a-t-elle pris en compte dans les recettes d’un syndic la marge ÉNORME prélevée sur la facturation des photocopies ? » [NB : nous attendons TOUJOURS les réponses de la CNAB à nos questions de simples copropriétaires voir abus numéro 1695 ].

Pour éclairer notre question nous avons fait un calcul : imaginons un syndic qui gère seulement 250 immeubles représentant 7 500 lots principaux ; un lot nécessitant annuellement environ 70 photocopies (pour la convocation plus le procès-verbal de l’assemblée générale annuelle et quelques divers), le syndic facture donc aux copropriétés :

-          (à 0,38 cts la photocopie) 7 500 X 70 X 0,38 € = 199.500 euros ;

-           si son prix de revient est de 0,05 cts par photocopie, sa marge sera de 199.500 - (7 500 X 70 X 0,05) = 173.250 euros.

Oui, vous avez bien lu : 173.250 euros, qui font CENT SOIXANTE TREIZE MILLE DEUX CENT CINQUANTE EUROS !!!

Or, aujourd’hui, les syndics refusent d’admettre que ces sommes incroyables sont des recettes et appellent DÉBOURS les 199.500 euros facturés (dans notre exemple), ce qui est une tromperie monumentale concernant le niveau réel des honoraires et donc de la rentabilité des cabinets.

D’où la « campagne » (c’en est une) de l’ARC.

 

II-                Des syndics bien « nerveux »

 

Bien sûr les calculs, analyses et questions de l’ARC indisposent nos chevaliers de la transparence tarifaire.

D’où naturellement une tentative de réplique des syndics dont nous allons voir - sur un exemple concret - qu’elle ne fait, en réalité, « que » confirmer notre analyse.

III-              L’exemple du syndic « anonyme »

Revenons à notre héros qui se cache derrière un pseudo pour « répondre » à l’ARC sans s’adresser à nous.

Que dit-il ?

 

« Les chiffres de l’ARC sont fantaisistes ; le prix de revient d’une photocopie n’est pas de 0,03 euros mais de… 0,16 euro HT ». Ha bon ! Voyons cela de près.

 

1. Les chiffres du syndic « anonyme »

-          Ce syndic explique qu’il utilise 1 800 ramettes de papier de 500 feuilles par an, soit 900.000 photocopies.

-          Les feuilles lui coûtent 6.588 euros [À noter : cela correspond à un coût de 3,86 euros la ramette ; à l’ARC, nous obtenons un prix de 2,99 € la ramette, soit… moins 23 %, mais passons].

-          La location, l’entretien et les fournitures des photocopieurs lui coûtent (selon lui et uniquement pour ses copropriétés) : 75.000 euros.

Passons (pour le moment) sur le fait qu’on ne comprend pas comment le poste location-entretien et fournitures soit aussi élevé chez ce syndic [exemple : à l’ARC pour 239.868 copies en 2008, cela nous a coûté 3.653 euros soit 0,015 cts la copie].

Sans remettre en question les chiffres très curieux de ce syndic, ceux-ci nous donnent un prix de revient global de 81.588 euros qui, divisé par 900.000 photocopies, donne un prix de revient de 0,09 euro la photocopie. Mais continuons. 

2. Du prix de revient réel au « prix de revient syndic » (+77 %)

Ensuite, ce qui est particulièrement croustillant dans la démonstration de ce syndic, c’est la façon dont il « bâtit » SON propre prix de revient. En effet, il ne reprend pas le chiffre de 0,09 mais arrive à un chiffre beaucoup plus élevé.

1. D’abord il intègre UN DEMI salaire annuel d’une de ses collaboratrices (soit 18.500 euros) qui est censée passer la moitié de son temps à faire des photocopies !

Ainsi alors même que 90 % des photocopies sont faites en nombre (donc tout à fait automatiquement) à l’occasion de la confection de la convocation et du procès-verbal des assemblées générales et que ce travail est depuis longtemps inclus dans les tâches de gestion courante de TOUS les syndics (ce que le Conseil National de la Consommation a confirmé), notre syndic donneur de leçon avoue qu’il utilise la facturation des photocopies pour faire payer DEUX fois le travail, ceci :

-          en honoraires de base ;

-          en honoraires supplémentaires INCLUS dans ce qu’il ose appeler des « débours ».

Nous n’en doutions pas mais ne remercierons jamais assez ce syndic « anonyme » pour cet aveu : non seulement il intègre des honoraires dans ses « débours » mais il facture DEUX fois ces honoraires.

2. Ensuite ce syndic - au lieu de diviser le prix global du poste photocopies par le nombre de photocopies faites par le cabinet pour les copropriétés - va diviser le coût global uniquement par le nombre de photocopies soi-disant facturées effectivement aux copropriétés, c’est-à-dire - selon lui - 630.000, laissant ainsi croire qu’il ne facture PAS les autres (soit la différence entre 900.000 et 630.000 donc 270.000).

En procédant ainsi - sans que personne néanmoins ne puisse vérifier ces chiffres - le syndic montre sa « malignité ».

D’un côté il laisse croire qu’il ne facture pas un nombre très important de photocopies (270.000, soit la différence entre 900.000 et 630.000) ; mais de l’autre il intègre dans son prix de revient les photocopies non facturées qu’il présente comme un cadeau !

En bon français cela porte un nom : manipulation.

 

Conclusion :

• grâce à un DOUBLON de tarification ;
• et grâce à ce cadeau en trompe l’œil, le syndic arrive à un NOUVEAU prix de revient :

 

81.588 € + 18.500 €  =	0,159 €uros
630.000 copies.

      On passe ainsi de 0,09 à 0,16 cts

           (soit + 78 % quand même).

 

Et cet hypocrite de se demander : « Où sont les 3 ou 5 centimes de l’ARC ? ».

3. Comment on passe ensuite au prix facturé ?

-          Après avoir présenté un « prix de revient-maison » trompeur et supérieur de 78 % au prix de revient réel (nous reviendrons sur les 75.000 euros de location-entretien-consommables des photocopieuses) le syndic va finalement se décider à facturer 0,24 cts HT la photocopie : (= 0,287 € TTC = 1.88 franc !!!).

Comment justifie-t-il ce chiffre ? Par rien, si ce n’est un drôle de : « Il faut bien gagner sa vie ».

Certes, mais en pratiquant une marge de 52 % sur un pseudo prix de revient majoré lui-même de 78 % par rapport à la réalité comme on l’a vu.

Et si on parlait d’« escroquerie commerciale » ? Est-ce que cela suffirait pour qu’on nous fasse ENFIN un procès qui permettra d’aller au fond de ce problème et des autres ? Oui ? Alors disons-le : il y a « escroquerie commerciale ».

 

Résumons :

 

Le syndic facture 630.00 photocopies à 0,24 cts HT = 151.200 euros.

Or cela lui coûte au maximum : 81.000 euros (900.000 X 0,09).

Le syndic se fait donc une marge sur des « débours » de (minimum) 70.200 euros.

En fait, il se fait ou devrait se faire beaucoup plus car son prix de revient de 81.000 euros est - comme on l’a laissé entendre - soit inexact soit dû à une inaptitude dramatique à négocier ses contrats.

La réalité du prix de revient global réel doit être plus proche de 20.000 euros maximum (chiffre obtenu à partir des prix unitaires obtenus par l’ARC pour des quantités plus faibles), ce qui nous donne un prix de revient réel par photocopie de 0,022 euro (soit 20.000 euros divisés par 900.000 copies) qui induit une marge de 131.200 euros sur les SEULES photocopies.

Conclusion : les syndics ont raison d’être « nerveux » quand on parle du prix des photocopies.

Leurs propres réponses prouvent :

-          qu’ils pratiquent des honoraires « doublon » ;

-          que leurs soi-disants débours intègrent AU MINIMUM (selon leurs chiffres) une marge de 300 % [ on passe de 0,09 à 0,24 cts dans notre exemple ] sachant que, dans la réalité vécue par les copropriétaires on atteint souvent plus de 1 000 %  [ prix de revient de 0,03 et facturation de 0,40 ] ;

-          qu’ils dissimulent ainsi des recettes considérables et trompent délibérément les consommateurs et les pouvoirs publics sur la réalité de leurs « honoraires.

Un mot encore : l’ARC s’étant étonnée du fait qu’une photocopie revenant à 0,03 euro soit revendue 0,38 euro notre syndic anonyme écrit :

 

« De deux choses l’une : ou cette information est exacte et c’est proprement exorbitant et immoral, ou elle est erronée ou fortement exagérée et il faut l’affirmer haut et fort ».

« IMMORAL » ! C’est pas nous qui le disons !

Ça sera tout pour aujourd’hui… Mais nous n’en avons pas fini avec cette histoire.