Après la loi BOUTIN (ou « Loi de modernisation pour le Logement… ») et les copropriétaires (voir abus numéro 1697) voici un article centré sur les problèmes locatifs.

Voici quelques-unes des principales dispositions nouvelles qui concernent les locations. Certaines de ces dispositions nécessiteront par ailleurs un ou plusieurs décrets d’application.

1.    Le loyer en cas de travaux d’économie d’énergie

Le loyer en cas de travaux d'économie d'énergie.

L'article 46 vient compléter, par 3 alinéas, l'article 17 (qui traite du logement) de la loi de 1989, relative aux rapports locatifs. Il s'agit d'instaurer un partage de l'économie de charges qui résultera de travaux d'économie d'énergie.

Si le bailleur réalise dans le logement des tra­vaux d'économie d'énergie, il peut deman­der une contribution au locataire. II faut cependant res­pecter diverses conditions :

-          les travaux « bénéficient directement au locataire » et lui sont « justifiés » ;

-          un ensemble de travaux a été réalisé ou le logement atteint un niveau minimal de per­formance énergétique ;

-          la participation est limitée à quinze ans et son montant est plafonné à la moitié de l'économie d'énergie estimée.

Un décret fixera les modalités : liste des tra­vaux éligibles, niveaux de performance éner­gétique à atteindre, évaluation des écono­mies d'énergie en résultant, montant de la participation demandée, contrôle des évaluations après travaux.

Les travaux peuvent concerner aussi bien les parties privatives que les parties communes. Le décret sera pris après avis de la commis­sion nationale de concertation.

2.    Interdiction du cumul « caution » et « assurance loyers impayés »

Pas de cumul caution assurance.

L'article 18 a été voté en termes identiques au vote du Sénat. Pour tous les bailleurs, il interdit le cumul entre une caution et une assurance garantissant les risques locatifs (modification de l'article 22-1 de la loi de 1989). Pour les personnes morales (sauf SCI familiales), le bailleur ne pourra demander une caution que si elle émane d'une person­ne figurant sur une liste à fixer par décret ou si le logement est loué par un étudiant non boursier.

3.    Instauration d’un nouveau cas de congé donné par le locataire avec un préavis réduit à UN mois

La loi crée un nouveau cas pour permettre au locataire de donner congé avec un pré­avis réduit d'un mois au lieu du délai de principe de trois mois. Il s'agit « des étudiants, régulièrement inscrits dans un établissement d'enseignement supérieur au sens de l'article L-123-1 du code de l'éducation, dont la poursuite du cursus d'études nécessite un déménagement à plus de cent kilomètres de leur lieu de résidence ou pour effectuer un stage dans le cadre d'une convention signée avec l'établissement dont ils dépendent ».

La liste des cas de préavis réduit, s'allonge donc une fois de plus. Mais pourquoi un critère de cent kilomètres ?

Pourquoi exi­ger d'effectuer un stage avec convention et pas un stage sans convention ? Pourquoi évo­quer la poursuite du cursus d'études et non l'interruption de ce cursus d'études ?

 

4.    Transmission gratuite de la quittance

L'article 18 b concerne la remise de la quittance au locataire.

L'article 21 de la loi de 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre gratuitement la quittance au loca­taire qui en fait la demande, le nouveau tex­te prévoit que le bailleur est tenu de trans­mettre la quittance gratuitement. Il en résul­te que les frais d'expédition sont à la charge du bailleur.

5.    Indexation du dépôt de garantie

Un amendement n° 484 de Thierry Mariani a été voté sans débat (procédure de l’article 49) en fin de séance vers une heure du matin (10 février) !

L'exposé des motifs rappelait que la loi avait en 2008 réduit le dépôt de garantie en le ramenant de deux mois à un mois, dans une volonté de soute­nir le pouvoir d'achat et ajoutait que l'amendement « propose de poursuivre cet effort en précisant que le produit financier généré par le placement du dépôt de garan­tie est versé au locataire ».

Il est renvoyé à un décret pour en fixer les modalités.

6.    Indication de la « surface habitable » dans le bail

L'article 24 quater concerne le contenu du contrat de location. Il prévoit une nouvelle mention obligatoire : « la surface habitable de la chose louée » (complément de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 sur le contenu du contrat).

7.    Réduction à un an du délai maximum accordé en cas d’expulsion

 

L'article 19 a été voté conforme au texte du Sénat. Il modifie les articles L 613-1 et L 613-2 du Code de la Construction et de l’Habitation relatifs aux délais d'expulsion. Il s'agit des délais que peut accorder le juge de l'exécution après intervention du jugement d'expulsion.

 

Actuellement, ces délais sont compris entre trois mois et trois ans. Désormais, ils seront compris entre un mois et un an. Il y a donc une limitation du délai qui peut être accordé au locataire, conformément à ce que prévoyait le projet de loi.

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