Le cabinet Loiselet - qui vient d’être débouté par la Cour d’Appel pour pratique illégale - est en train de lancer une opération promotionnelle assez singulière.

Il annonce, en effet, qu’il va être le premier syndic à établir un vrai compte-rendu de gestion dont il donne le plan (à noter : heureusement, pour la profession, d’autres syndics avaient ouvert la voie avant lui).

Rien de bien miraculeux, mais ce plan a le mérite d’exister. Ceci dit, comme on va le voir, le cabinet Loiselet ferait mieux :

1-     d’abord de respecter les textes en vigueur ;

2-     ensuite d’être beaucoup plus transparent ;

3-     enfin de parler de TOUT ce qui intéresse les copropriétaires.

 

I-                   Sommaire du rapport envisagé par Loiselet

 

Donnons d’abord le « plan » du futur compte-rendu théorique annoncé par le cabinet LOISELET.

I/ GESTION COURANTE :

                                             

1 – COMPTES DE L’EXERCICE

1.1 – Compte-rendu de vérification des comptes

1.2 – Analyse des dépenses (annexe 3) explications des écarts.

1.3 – Répartition des masses par poste de dépenses

1.4 – Analyse de la situation de trésorerie (annexe 1)

2 – PROPOSITION DE BUDGETS

2.1 – Le budget 2008/2009

2.2 – Le budget 2009/2010

2.3 – Evolution des budgets sur 5 ans

3 – CONSOMMATIONS

4 – CONTENTIEUX

4.1 – Contentieux de recouvrement de charges

4.2 – Autres contentieux

5 – POLICES D’ASSURANCE

6 – CONTRATS

7 – GESTION DU PERSONNEL

II/ Suivi des décisions d’Assemblées Générales

III/ Propositions portées à l’ordre du jour

IV/ Plan pluriannuel de travaux

V/ Moyens d’expression et de communication

VI/ Evolutions législatives ou réglementaires

VII/ Rappel des différentes majorités en Assemblée Générale »

 

II-                Nos commentaires

 

Ce plan appelle plusieurs remarques :

1-     D’abord, on se demande pourquoi le cabinet Loiselet n’évoque pas du tout l’un des documents obligatoires qu’il devrait joindre à la convocation de l’Assemblée Générale annuelle (article 11, II du décret de 1967) - donc à son compte-rendu de mandat - et qui est le détail de TOUS les honoraires prélevés par le cabinet sur la copropriété et en particuliers :

-          les honoraires privatifs (contentieux, vente, …),

-          les honoraires sur travaux.

Avant de donner un compte-rendu détaillé sur les autres points, la moindre des choses serait que  le cabinet Loiselet se contente tout bêtement de respecter la loi.

2-     Les points 1.2, 1.3 et 1.4 du « plan » correspondent tout simplement aux commentaires des annexes comptables obligatoires numéros 3, 2 et 1, annexes que précisément le cabinet Loiselet refuse actuellement d’envoyer (d’autre part, le cabinet Loiselet ne parle ni de l’annexe 4, ni de l’annexe 5). Là encore pourquoi ne pas d’abord respecter la loi ?

3-     Curieusement on ne voit nulle part une fiche : « Analyse des sinistres et de la sinistralité de l’immeuble ».

Bien dommage, surtout que le courtier d’assurance « Loiselet » qui impose si facilement des assurances à ses copropriétés n’aurait aucun mal à le transmettre au syndic.

4-     On frémit - quand on connaît le cabinet Loiselet - de constater que le syndic a prévu une fiche : « Plan pluriannuel des travaux ».

Qui va établir ce plan ? L’Assemblée Générale aura-t-elle été appelée à voter les conditions de définition du plan ? Des sociétés filiales de Loiselet seront-elles chargées d’établir ces plans ? Des techniciens indépendants ? Est-ce une nouvelle machine à pousser aux travaux et aux honoraires (de syndic, de maîtrise d’œuvres des filiales de Loiselet) ?

Chères petites âmes de copropriétaires gérées par le cabinet LOISELET, nous vous invitons à vous renseigner AVANT et relisez le compte-rendu de l’abus numéro 1691 où la Cour d’Appel fustige le cabinet LOISELET pour faire appel à sa filiale d’expertise (…) à EXECCO sans autorisation d’assemblée générale.

5- Espérons que la fiche « contrats » inclut bien :

-          suivi ;

-          augmentations ;

-          renégociation éventuelle.

À noter : avec ce rapport - qui fera bien 30 pages - le cabinet Loiselet va augmenter les « facturations » de photocopies par lot à une centaine (on passera de 70 à 100), soit pour une copropriété de 50 lots, 5 000 photocopies représentants (0,40 cts la photocopie) 2 000 €, soit une marge de 1 750 €.

Mais naturellement, à l’ARC, on voit le mal partout …

Pour finir, voici la contre-proposition que nous formulerions concernant le « plan-type » d’un rapport de syndic.

 

III-              Le type de compte-rendu du mandat préconisé par l’ARC

 

        I.            Suivi des décisions de la dernière Assemblée Générale

      II.            Fourniture d’un état concernant TOUS les honoraires de syndic

    III.            Fourniture du compte-rendu du contrôle des comptes par le Conseil Syndical

   IV.            Fourniture des cinq annexes comptables obligatoires avec :

-          explications des écarts entre budget prévisionnel et réalisé ;

-          explications pour les travaux en cours ;

     V.            Analyse des consommations et évolution (eau, chauffage, électricité, etc.)

   VI.            Contentieux :

-          points sur les contentieux ;

-          montant total prélevé par le cabinet au titre des contentieux.

 VII.            Assurance :

-          sinistres indemnisés à 100 % ;

-          autres sinistres ;

-          rapport de sinistralité.

VIII.            Contrats :

-          suivi ;

-          renégociations éventuelles ;

-          augmentation.

   IX.            Gestion du personnel

 

Naturellement ceci n’est qu’une proposition…