Dans notre abus n° 2226 du 03 mars dernier, nous vous alertions sur les augmentations tarifaires exorbitantes pratiquées par le courtier LAMY ASSURANCES.

LAMY ASSURANCES tentait de se justifier à travers un argumentaire diffusé auprès de ses clients, les syndicats de copropriétés, voir abus n° 2226.

Nous avons soumis cet argumentaire à l’œil avisé d’un intermédiaire d’assurances.

Voici ci-dessous son analyse : sans appel.

Vous voudrez bien prendre connaissance, ensuite, de la lettre de M. CHAMPAVIER, Président de l’ARC à Mme BAUDOUX, Directrice de LAMY ASSURANCES.

Analyse de l’intermédiaire d’assurances :

« Voici les quelques réflexions que m'inspire ce document signé par Lamy Assurances.

Son but premier est de justifier le fait qu'ils assurent directement les copropriétés gérées par Lamy et les majorations de cotisation appliquées en 2010 par les Cies.

Je ne sais pas s'ils ont fait diminuer leurs franchises en 2010 mais ce que je peux dire est que l'enveloppe de 60 000 euros accordée par Allianz pour les tempêtes de 2009 m'apparaît plutôt symbolique quand on prétend être le courtier n° 1 de cette Cie pour les multirisques immeuble. En supposant qu'ils assurent  2/3 des 8500 copropriétés chez Allianz, cela ne fait pas beaucoup par copropriété et c'est très certainement le signe que les résultats techniques de Lamy Assurances auprès de cette Cie ne sont pas fameux. Quant à leur partenariat avec Axa, il semble avoir été réactivé en 2009 parce qu'il n'y avait quasiment plus de production de contrats entre 2002 et 2009.

Sur la sinistralité, leurs affirmations quant à une fréquence sinistre en baisse en 2009, est curieuse. C'est plutôt le contraire, le nombre des sinistres incendie a fortement cru et si sur les autres garanties il n'y a pas nécessairement une baisse du nombre, il y a systématiquement un coût moyen en forte augmentation ainsi qu'ils le signalent.

Pour les mesures tarifaires 2010, rien à dire si ce n'est que les pourcentages avancés sont très certainement hors indice. Cela veut dire que pour le 1er trimestre, la majoration est atténuée par la baisse de l'indice mais qu'à partir du 1/4/2010, il va falloir rajouter 1.86% et plus probablement à partir des 1/7 et 1/10 puisque cet indice FFB repart à la hausse.

Je n'ai pas entendu dire que Générali se désengageait du marché ni d'ailleurs Covea qui ne s'est séparé que des moins de 2000 m².

Les mutuelles s'intéressent à ce marché de manière assez marginale. C'est vrai que les garanties qu'elles offrent sont plutôt édulcorées et n'intègrent pas ce qui fait le "sel" des intercalaires proposés par les intermédiaires spécialisés (perte d'eau,.... qui ne sont quand même, en général, que des garanties annexes et ne sont pas de nature à causer généralement de graves dommages financiers à une copropriété). Je pense, par contre, que les mutuelles pourront avoir tendance à faire plus appel au refus de garantie pour défaut d'entretien (actuellement, à mon avis, 1 sinistre/ 3 ou 4 déclarés pourrait être rejeté sur ce motif, essentiellement en dégâts d'eau). Les tarifs qu'elles proposent (pour le moment il n'y a que la Matmut, j'ai entendu parler de la Macif mais sans plus) sont calculés au plus juste. Très attrayants, ils ne peuvent être comparés qu'en fin d'année d'assurance par un conseil syndical parce qu'il faudra, bien souvent, rajouter à cette cotisation basse le coût des franchises ou des dommages non remboursés (infiltrations par façades ...) et qui l'auraient été par une compagnie traditionnelle. On ne peut pas avoir le beurre et l'argent du beurre...

Le dernier paragraphe de Lamy Assurances sur les mesures tarifaires 2010 est dangereux pour les copropriétés nouvellement assurées par eux. Sachant qu'ils procèdent d'une manière très approximative pour la déclaration des antécédents sinistres au moment de la souscription (classement du risque par les gestionnaires copro : mauvais, moyen, bon, sans plus de détails), les copropriétaires risquent fort d'avoir une mauvaise surprise au 1er renouvellement de leur contrat s'il s'agit d'une copropriété à fréquence de déclarations importante. Le tarif de souscription n'en aura pas tenu compte mais la nouvelle compagnie en tiendra compte, bien évidemment. Les surprises risquent d'être fortes. Par ailleurs, les gestionnaires de copropriété ont moins leur mot à dire sur les majorations de primes annuelles Lamy que sur celles appliquées lorsqu'il s'agit d'un intermédiaire indépendant. En général, les gestionnaires de copropriété n'ont pas à intervenir lorsqu'il s'agit de faire travailler un fournisseur "ami".

Sur le prix au m² d'une assurance habitation, personne ne calcule au m² pour ce type de contrat. Ils le font pour se justifier et justifier les majorations.

Enfin, sur le point 4 concernant l'ARC:

-    les franchises baissent d'année en année, cela reste à prouver autrement que par un document comme celui-ci. Les copropriétaires concernés n'ont qu'à demander le remplacement tous les ans de leur contrat Lamy Assurances pour en bénéficier. On verra alors ce qu'il en est réellement.

-    primes calculées à la hausse et à la baisse : à la hausse c'est certain ; à la baisse, cela demande une gestion très serrée des contrats en portefeuille ce qui paraît assez illusoire quand on en a 8500 à gérer et les compagnies sont assez réticentes sauf en de rares occasions. C'est donc   un effet d'annonce.

-    les meilleurs contrats, peut-être ? quoique assurer dans l'intercalaire un événement qui se produit tous les 30 ans ,   d'importance assez mineur n'est pas primordial. Ce qui fait un contrat, ce sont évidemment les garanties, le tarif mais aussi la gestion des sinistres et là-dessus, silence radio, or c'est bien pour cela que les assurés souscrivent des contrats. Qui va gérer réellement le sinistre? Le gestionnaire de la copro ou le rédacteur de Lamy Assurance?

-    rien à dire, c'est vrai (laissons de côté le fait qu’ils invoquent travailler avec Allianz et AXA depuis 8 ans. Que cela soit vrai ou non n'apporte rien au copropriétaire de base sur cette catégorie de contrats)

-   là, c'est de la médisance pure, sans preuve, uniquement pour justifier qu'ils touchent sur les 2 tableaux en assurant les copropriétés qu'ils gèrent.

-   c'est vrai que les contrats PJ souscrit par l’intermédiaire des syndics renoncent à recours contre ces syndics en place (mais rien n’empêche le syndicat de copropriété de souscrire un contrat Protection Juridique, bien distinct du contrat Multirisque Immeuble, auprès d’une autre compagnie que celle du Multirisque Immeuble. Par la suite, si le syndicat de copropriété n’accorde pas le quitus et fait valoir des arguments juridiquement fondés…).

En conclusion, leur argumentaire ne me paraît pas très novateur et leur sert à se justifier sur différents points, notamment sur le fait qu'il y a et aura des majorations de tarifs. Même vis à vis de l’ARC, ils n'ont pas grand-chose à dire pour vous contrer ».

 

Lettre de M.CHAMPAVIER :

LAMY ASSURANCES 46/48 Chemin de La Bruyère Bât. F 69574 DARDILLY CEDEX Paris, le 09 mars 2010

 

                                                                                 

 

A L’ATTENTION DE MME BAUDOUX

 

Madame La Directrice,

Je m’adresse à vous en tant que Président de l’Association des Responsables de Copropriété.

L’ARC est la principale association de conseils syndicaux, membre titulaire de la Commission relative à la copropriété, installée auprès du Ministère de la Justice.

De nombreux Présidents et membres de conseils syndicaux se sont rapprochés de nous pour nous faire part de leur stupéfaction quant aux méthodes de gestion de leur syndic, LAMY, plus particulièrement en ce qui concerne leurs contrats d’assurances.

En effet, il s’avère que LAMY a pris l’initiative de résilier des contrats d’assurances, pour en souscrire de nouveaux par votre intermédiaire, LAMY ASSURANCES.

Dans un premier temps, je constate, à regrets, que LAMY (syndic), ne respecte pas les modalités de l’article 39 du décret du 17 mars 1967 : « Le syndic, lorsqu’il est une personne morale, ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l’assemblée générale, contracter pour le compte du syndicat avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital »

Pour chaque contrat souscrit par LAMY ASSURANCES, LAMY ASSURANCES pourrait-elle fournir un procès-verbal d’assemblée générale attestant que les règles ont été respectées ?

Dans un second temps, j’ai pu prendre connaissance de l’argumentaire daté du 11 janvier 2010, que vous avez adressé à vos clients et intitulé :

« Lamy Assurances – Le point sur le Renouvellement 2010 »

Je vous remercie d’avoir cité notre association : « Commentaires sur les attaques de l’ARC ».

Je tiens à préciser que l’ARC n’attaque pas LAMY ASSURANCES mais ne fait que des constats malheureux, au détriment des intérêts des copropriétaires.

Dans l’argumentaire précité, vous mettez en avant votre pouvoir important de négociation vis-à-vis d’Allianz et d’Axa. Vous écrivez également que l’augmentation de prime ne relève pas d’une simple appréciation mais d’une lecture stricte du taux de sinistralité que vous étudiez copropriété par copropriété.

Tous les témoignages qui nous sont parvenus montrent des augmentations tarifaires de 7% à 10% en un an et ce, même pour des copropriétés n’étant pas situées dans des zones considérées comme à risques et n’ayant pas déclaré de sinistres depuis longtemps.

Je vous serais fort reconnaissant de me faire connaître les raisons qui justifient le non respect de votre propre argumentaire.

Dans l’attente d’une réponse que nous pourrions porter à la connaissance de l’ensemble des copropriétaires qui se sentent pris au piège du groupe LAMY,

Veuillez recevoir, Madame La Directrice, l’assurance de mes salutations distinguées.

 

                                                                                  Fernand CHAMPAVIER              

                                                                                  Le Président                                              

 

Si vous êtes confrontés aux mêmes difficultés, n’hésitez pas à nous en faire part.