Le journal CAPITAL du mois de mars 2010 a publié un des dossiers, un peu explosifs, dont il a le secret. Il y en a eu pour tout le monde en particulier :

-          pour les syndics et leurs contrats ;

-          pour les ascensoristes.

Côté syndics, nous avons les nominés suivants :

-          le cabinet DESLANDES Paris ;

-          le cabinet BENARD - DUMESNIL (du groupe DUMESNIL) ;

-          le groupe LAMY,

-          le groupe LOISELET & DAIGREMONT ;

-          ATAXUA, syndic groupe Crédit Mutuel ;

-          Le groupe TAGERIM et quelques autres que nous vous invitons à découvrir dans le dossier qui suit.

Côté ascenseurs : toujours les mêmes :

-          OTIS, KONÉ, THYSSEN, SCHINDLER.

Voici de larges extraits de ces dossiers :

 

« Les coups tordus dans l’immobilier.

 

I.     Introduction

Du syndic indélicat au plombier hors de prix en passant par le vendeur de pierre défiscalisée, de plus en plus de professionnels abusent des propriétaires et des locataires. Revue de détail de leurs entourloupes et conseils pratiques pour s'en protéger.

Le jour de la signature, l'acheteur était certain d'avoir fait une bonne af­faire : 65 mètres carrés pour 380 000 euros près du canal Saint-Martin, à Paris, on ne trouve pas ça tous les jours. C'est en­suite que les choses se sont gâtées. Lors­qu'il a appris que l'ancien syndic avait creusé un trou de 17 000 euros dans la caisse de l'immeuble. Et qu'il allait de­voir, comme ses nouveaux voisins, le renflouer avec ses deniers. Résultat : 80 euros de charges mensuelles supplé­mentaires jusqu'en 2012. Et une dent à vie contre les gérants d'immeubles.

On n'en aura donc jamais fini avec ces histoires de syndic ! Voilà des années que cette profession met les locataires et les propriétaires aux cent coups avec des pratiques contestables. Et des an­nées que les pouvoirs publics nous pro­mettent de la remettre au pas. A les en croire, le prochain arrêté ministériel, qui sera publié en avril prochain, devrait régler l’affaire une fois pour toutes. Ce texte est en effet censé rendre impossible toute surfacturation. « Cet arrêté qui ne reprend pas les demandes des associations, risque de ne pas avoir l’effet attendu », s’agace Emile HAGÉGE, de l’ARC, la principale association des copropriétaires.

De fait, notre enquête le confirme, certains gérants d’immeubles ont toujours plus d'un tour dans leur sac. Honoraires de gestion encaissés deux fois, commissions occultes, travaux sur­facturés, sans parler des créations discrètes de filiales de prestation de services... ils s'y entendent pour faire payer les propriétaires et les locataires. Les conseils que vous trouverez dans ce dossier devraient vous permettre de vous prémunir contre tous leurs abus.

Mais les syndics sont loin d'être les seuls à faire du gras dans les immeu­bles. Depuis que les pouvoirs publics ont imposé toute une série de contrôles et de réglementations, une kyrielle de professionnels profitent aussi de la si­tuation.

À commencer par les ascensoristes. Les nouvelles normes de sécurité devant être en partie appliquées avant la fin de l'année, beaucoup de copro­priétés signent quasiment les yeux fer­més le premier devis présenté. Evitez de tomber dans cet écueil. Et réfléchissez à « deux fois avant de vous embarquer avec un des poids lourds du secteur, OTIS, KONÉ, SCHINDLER et THYSSEN, qui ont tendance à siliconer les tarifs plus que de raison ».

II. « Les contrats des syndics sont toujours aussi opaques

1. De nombreux gérants d'immeubles profitent de la complexité des contrats pour faire payer beaucoup plus qu'il ne convient les copropriétaires et les locataires. Guide complet pour limiter les abus.

Pas moins de onze as­sistantes pour placer les chaises, six autres pour tenir le registre de présence et trois de plus pour retranscrire les dé­bats... Le Cabinet Deslandes n'avait pas lésiné sur les moyens pour sa dernière assemblée en tant que syndic du Grand Pa­vois, une résidence du XV^e ar­rondissement de Paris. Trois ans après, alors que la justice a été saisie, les copropriétaires attendent toujours le rembour­sement des         6 452 euros de sur­facturation que cette mise en scène leur a coûté...

Incorrigibles syndics ! Malgré les pressions exercées par les pouvoirs publics depuis dix ans et les mises en garde répétées des fédérations, Fnaim et Unis en tête, il semble que ce genre d'abus soit encore fréquent. Nous avons examiné à la loupe les comptes de nombreux gé­rants d'immeubles, indépen­dants ou intégrés à de grandes structures comme Foncia (1,1 million de biens sous man­dats), Lamy (850 000 lots) ou Urbania (451 000 lots). Rien n'y fait, la plupart d'entre eux conti­nuent de gérer leur boutique à leur manière, quitte à franchir la ligne jaune. Des travaux sur­facturés à la trésorerie de l'im­meuble travaillant pour leur compte, revue de détail des dérapages les plus flagrants et nos conseils pur les faire cesser.

2. Gestion courante Veillez à ce qu'aucun service de base ne soit facturé en sus du forfait

Entre 120 et 150 euros : c'est, en moyenne, ce que vous prend chaque année le syndic au titre de la gestion courante de votre appartement. Un tarif forfaitaire acceptable, direz-vous. Mais at­tention, il y a souvent un loup ! Car beaucoup de ces gérants ont pris la fâcheuse habitude d'ex­clure certaines prestations de base de leur forfait pour vous les refacturer en douce.

C'est ainsi que le cabinet parisien BENARD DUMESNIL (groupe DUMESNIL), se fait payer 25 euros l’heure de location d’une salle de réunion, tandis qu’au Havre l’agence POULET vient d’encaisser 1 296 euros pour avoir transmis les comptes à son successeur.

D'autres se permettent de pré­lever quelques dizaines d'euros par mois pour la tenue du carnet d'entretien des parties commu­nes ou la gestion des horaires du gardien. L'addition de ces frais annexes finit par coûter cher. « Le prix de départ augmente souvent de moitié », calcule Emile Hagège, de l'Arc, la plus grosses associations de défense des propriétaires.

En négociant ferme, il y a pourtant moyen de mettre un terme à ces excès. Dans la ban­lieue de Lyon, le cabinet Lamy a ainsi été contraint de réinté­grer au forfait les 1 850 euros de frais annuels de courriers, jus­qu'ici répartis sur les 185 habi­tants de l'immeuble. Il faut dire que le Gouvernement a enfin dé­cidé de s'attaquer au problème. Avant avril prochain, un arrêté ministériel reprendra à son compte une liste de 44 tâches qui, selon le Conseil National de la Consommation (CNC), doi­vent faire partie de la gestion courante. Selon le dernier pointage plus de 85 % des syndics devront refon­dre leur contrat afin de s'y con­former. À condition qu'on n'ou­blie pas de le leur rappeler...

3. Trésorerie Ne laissez pas votre syndic faire fructifier l'argent de la copropriété à son profit

Appel pour travaux, charges usuelles, assurances... Près de 6 milliards d'euros traînent en permanence sur les comptes bancaires des immeubles.

Mais les occupants en profitent rarement. Dans 90 % des cas, l'argent transite sur le compte du syndic, qui le fait fructifier à son profit. Ce n'est pas rien : pour une belle étude (plus de 1000 lots gérés), le gain peut ex­céder 15 000 euros par an.

Pourtant, une loi votée en 2000 exige en principe l'ouver­ture d'un compte séparé au nom de chaque copropriété. Mais elles peuvent choisir d'y renoncer en assemblée géné­rale. Les syndics ne se le sont pas laissé dire deux fois: pour forcer les copropriétaires à vo­ter cette dispense, ils menacent de facturer la gestion du compte séparé au prix fort. Soit, par exemple, 145 euros par lot chez Tagerim, un des poids lourds du secteur. Dans la résidence de Sainte-Foy-lès-Lyon, on a pré­féré le statu quo.

« Le surcoût pour avoir notre propre compte approchait 3 000 euros par an, c'était trop cher payé », rapporte Daniel Lechleiter, le président du conseil syndical.

Laisser le syndic avoir la main sur le compte de copropriété n'est pourtant pas conseillé. On en connaît qui, pour gonfler leurs profits, n'hésitent pas à re­tarder au maximum le paiement des fournisseurs (chauffagistes, jardiniers...), ce qui pousse sou­vent ces derniers à augmenter leurs tarifs. Autre coup bas as­sez fréquent: en cas de trop versé sur les appels de charges, les résidents ne revoient jamais la couleur de leur argent.

En devenant syndic bénévole de son immeuble de Gonesse, en ré­gion parisienne, Lydie Petit une des nombreuses adhérentes de l’ARC a ainsi retrouvé une ligne de 5 000 euros qui auraient du être remboursés depuis des années.

Attention enfin car si le syndic fait faillite ce qui arrive, tout l'argent peut disparaître dans la bataille. C’est ainsi qu’en 2008 les habitants d’un petit immeuble parisien ont dû faire une croix sur 7 200 euros…

4. Travaux : Surveillez les appels d'offres et les commissions encaissées pour chaque chantier

Entre le ravalement de façade et le changement de chaudière, les travaux s'accumulent vite dans une résidence. Pour en mi­nimiser le coût, la règle veut qu'ils soient soumis à un appel d'offres. Problème : l'entreprise la moins chère est rarement celle vers laquelle le syndic a in­térêt à vous orienter.

Et pour cause, il est rémunéré au pour­centage du montant facturé. Sa commission varie en général en­tre 1 et 2 %, mais peut grimper à 6 ou 7 %.

Prenez Ataraxia, un syndic du groupe Crédit Mutuel : il capte 2 % pour le suivi administratif du chantier, puis 4 à 5% au titre du contrôle tech­nique. Pas étonnant que les prestataires ne soient pas tou­jours soumis à rude concurrence. Jean-Louis Flamant, copropriétaire lillois, peut en témoigner : alors que son syndic avait chiffré la réfection du toit à 90 000 euros, il a déniché une offre 60 % moins élevée.

Pour limiter ces dérives, il n'y a pas de secret : il faut au moins prendre la peine d'éplucher les gros devis. On peut aussi rappeler à son syndic la loi de 2009, initiée par Christine Boutin, alors ministre du Logement, qui lui interdit de fixer par contrat ses honoraires de travaux. « Ils doivent faire l'objet d'un vote à chaque chantier ».

5. Prestataires Vérifiez que votre administrateur n'engage pas en douce une de ses filiales

Renégocier les contrats de servi­ces (jardinage, assurance...), ça peut rapporter gros à une copro­priété. Mais il faut souvent se prendre en main, car les syndics rechignent à le faire. La mode est plutôt à la création de filiales, qu'ils tentent ensuite d'imposer.

 

Comme pour Foncia avec ses diagnostics immobiliers ou Loiselet & Daigremont et son ser­vice de télésurveil­lance... On peut pourtant douter de la compétiti­vité des prestataires en question. Les occupants d'un immeuble du Val-d'Oise ont ainsi long­temps cru que l'assureur (Assurimo) choisi par leur syndic (Foncia) était bon marché. « Le prix au mètre carré était bas, se souvient l'un d'eux, mais la sur­face était surévaluée de 30 % !»

 

Simple coïncidence ? Possi­ble, mais mieux vaut être vigi­lant si votre syndic se pique de résilier un contrat en cours, pré­textant avoir mieux sous la main. Un décret de 1967 l'oblige nor­malement à obtenir l'accord de l'assemblée avant d'engager une de ses filiales. Mais, aucune sanc­tion n'étant prévue en cas d'infraction, pourquoi se gêner ?

6. Mauvais payeurs Refusez l'imputation des frais de gestion des dossiers sur la copropriété

Selon l'Agence d'information sur le logement (Anil), près de 20 % des immeubles ont de gra­ves impayés de charges. Certes, les syndics n'y peuvent rien. Mais beaucoup profitent de la situation. On le reconnaît à l'acharnement qu'ils mettent à multiplier les envois de lettres de relance (12 à 15 euros à cha­que fois) et à charger la barque de frais de dossier (150 à 300 eu­ros). Car, en attendant de pou­voir récupérer ces dépenses auprès des mauvais payeurs, elles sont prélevées sur la co­propriété... et créditées sur le compte du syndic. « Plusl’immeuble est endetté, plus cela lui rapporte », soupire Emmanuelle Lefèvre, avocate en droit im­mobilier. Cette combine est néanmoins illégale. Selon la loi du 13 juillet 2006, ne sont impu­tables au débiteur que les dé­penses engagées après l'envoi de la première lettre recommandée. Ce qui exclut les lettres de relance et autres frais de dos­sier, que finira donc par suppor­ter la copropriété. L’une d'elle vient ainsi d'être condamnée à rembourser 2 876 euros de frais prélevés à tort

7. Mandat non renouvelé Exigez l'accès aux archives dans un délai de moins de 30 jours

Se débarrasser d'un mauvais syndic n'est pas une partie de plaisir. Coup classique : à l'heure du départ, il renâcle à vous li­vrer ses archives (le délai maxi­mum est d'un mois) ou en fait disparaître une partie. À croire qu'il y aurait des choses pas net­tes... Loiselet & Daigremont a déjà été condamné à 35 000 euros d'amende pour avoir dissimulé une dizaine de cartons. Le cabinet Laverdet, à Vitry (94), fâché d'être congédié, s'est lui octroyé près de 8 000 euros d'honoraires indus. Le syndicat a dû aller au tribunal pour se faire rembourser (mais le syndic a fait appel). C'est souvent le seul moyen pour obtenir gain de cause.

 

Julien BOUYSSOU ».

 

 

 

« Les frais d’entretien des ascenseurs deviennent abusifs

 

1. La loi impose de faire rapidement de gros travaux de mise aux normes. Du coup, les ascensoristes croulent sous les demandes et les prix flambent. Heureusement, il y a des moyens pour adoucir la note.

Si vous êtes coproprié­taire d'une résidence avec ascenseur, peut-être avez-vous déjà été mis à contribu­tion. Dans le cas contraire, cela ne devrait pas tarder : la loi de 2003 sur la sécurité des instal­lations prévoit la remise aux normes des 470 000 élévateurs recensés en France. Des tra­vaux obligatoires, dont la pre­mière tranche doit être ache­vée fin 2010, la deuxième en 2013, la dernière en 2021.

Le tout coûtera beaucoup plus cher que prévu : estimée à 3,2 milliards d'euros, la facture glo­bale s'élèvera plutôt à 6 ou 8 milliards ! Soit une dépense par machine de             20 000 euros, que devront se répartir sans bron­cher les propriétaires.

 

Il y aurait pourtant beaucoup à redire. En 2006, la Commis­sion européenne avait déjà con­damné les quatre géants du sec­teur (Otis, Koné, Schindler et Thyssen) à 992 millions d'euros d'amendes pour entente sur les prix. Comme le montre notre enquête, il n'est pas sûr que les pratiques se soient améliorées. Des devis fantaisistes aux contrats d'entretien surfactu­rés, petit tour d'horizon des abus les plus préjudiciables.

2. Devis Comparez les offres des géants du secteur avec celles de PME indépendantes

À Suresnes, aux portes de Paris, cet habitant d'un immeuble de la rue du Val-d'Or en fait encore des cauchemars. Pour choisir en connaissance de cause entre les devis présentés par Otis et Koné, chiffrés respectivement à 41 000 et 43 000 euros, il a eu l'idée de demander l'avis d'un expert du coin. Verdict : les deux étaient surévalués d'au moins 20 000 euros.

C'est souvent comme ça quand on se contente des offres des grandes entrepri­ses du secteur. À eux seuls, l'américain Otis (le numéro 1 en France, avec 160 000 ascenseurs sous gestion), le Finlandais Koné, le Suisse Schindler et l'Al­lemand Thyssen accaparent 90 % du marché.

Comment ne pas se faire rou­ler dans la farine ? En théorie, il suffit de demander leurs tarifs à des entreprises moins connues, et de comparer. Sauf que les gros ascensoristes, pour brouil­ler les pistes, ont multiplié les rachats au cours de ces derniè­res années, chaque structure opérant ensuite sous son propre nom. C'est à s'y perdre. Koné contrôle désormais une dizaine d'enseignes : Hydromatic, Sou­lier, Stigler, Evin, ARA Lyon, Prokodis, Germa...

Dans le gi­ron de Schindler, on trouve ABH, Amonter, Ciem, Dutreix, Peignein, Sacamas, Somatem, Technilift... Et Thyssen re­groupe les sous-marques CG2A, Drieux Combaluzier et Soretex.

En comparaison, Otis fait preuve de sobriété : la plupart de ses filiales, à l'image de TTA, sont réunies sous le sigle NSA. Ces myriades de sociétés ont toutefois un point commun: elles appliquent à la lettre les méthodes commerciales de leur maison mère. Leurs devis sont donc souvent salés.

 

Si vous n'avez pas le temps de régler ces problèmes, n'hésitez pas à passer par un organisme spécialisé, comme l'Association des responsables de copropriété (unarc.asso.fr), qui vous orien­tera vers un expert indépendant ou une PME compétente de votre région. La résidence Le Parc, à Meudon (Hauts-de-Seine), une des plus grosses de France,  a ainsi choisi Irea pour s'occuper de ses 95 ascenseurs. Et nul ne s'en plaint.

3. Travaux obligatoires Veillez à ce qu'on ne vous rajoute pas des interventions inutiles

La loi est formelle : les travaux de mise aux normes sont basés sur dix-sept points de contrôle, pas un de plus. Mais un certain nombre d'ascensoristes, y com­pris les PME locales, ne se gênent pas pour charger la bar­que .

Quand on n'y connaît rien, il faut avouer qu'il n'est pas simple de s'y repérer : allez savoir si le variateur de fréquence ou le parachute de cabine font partie non de la liste des opérations obligatoires... Dans un immeuble de la rue de Dantzig (adhérent à l’ARC), à Paris, koné avait présenté une facture de 113 000 euro de travaux de sécurité, sans donner trop de détails. Pas de chance, la règle voulant que la société sous contrat d’entretien soit mise en concurrence, l'offre du petit concurrent Alta a ensuite été examinée. Certains coproprié­taires n'en sont toujours pas revenus : y figurait le nombre d'interventions impératives, qui se limitaient à la pose d'un marchepied et au remplace­ment du limitateur de vitesse...

Coût total : 4 400 euros, soit une économie de près de 109 000 euros par rapport à la première proposition. « Cette histoire est anormale, car notre charte exige des devis détail­lés », s'agace Jean-Luc Detavernier, Délégué général de la Fédération des ascenseurs.

Certes, mais il n’empêche que ces pratiques sont courantes et qu’il faut donc rester vigilant.

Pourtant, exiger un devis pré­cis ne suffit pas. Il faut prendre la peine de vérifier que les tra­vaux préconisés sont tous obli­gatoires (un document mis en ligne sur notre site Capital.fr vous y aidera). Surtout si votre syndic vous inspire moyenne­ment confiance. Voici un ordre d'idée : si votre ascenseur a moins de dix ans, la facture grimpera rarement au-delà de 3 500 euros.

« Il manquera peut-être la barrière de cellule et le garde-pied qui évite de chuter sous la cabine, c’est tout », analyse Emile TRAHA, un ancien ascensoriste devenu conseiller bénévole  à l’Association des responsables de Copropriété (ARC).

Pièces détachées. Exigez du matériel standard, réparable par n’importe quel prestataire.

La manœuvre est courante, notamment chez les gros ascensoristes. Elle consiste à vendre au client des équipements maison sophistiqués, alors que des pièces universelles de qualité existent chez des fabricants généralistes comme Sodimas, Autinor ou Octé.

La plupart des copropriétés n’y voient que du feu, mais le montant de la fac­ture s'en ressent. Prenez le cas des portes palières : les pre­miers prix démarrent à 40 euros, mais ils peuvent grimper jus­qu'à 700 euros pour un produit un peu mieux usiné, voire à plus de 1100 euros avec un système de fermeture ultra perfectionné, totalement superflu si l'on n'ha­bite pas dans un palace...

Avec le matériel informati­que (vidéosurveillance, armoi­res de commandes, alarme...), le stratagème est encore plus pernicieux. L'ascensoriste étant souvent le seul à savoir l'utili­ser ou le réparer, il vous sera difficile de le congédier, même si vous trouvez un concurrent meilleur marché. Ou alors il faudra de nouveau sortir le carnet de chèques. Un copro­priétaire se souvient de la ran­çon exorbitante que son im­meuble avait dû payer pour que le repreneur puisse se ser­vir des boîtiers électroniques posés par son prédécesseur : « Plus de 4 000 euros, alors qu'ils nous avaient été vendus 500 euros !».

Eviter ce genre de mésaventure est pourtant sim­ple : il faut notifier dans le contrat l'interdiction faite à l'ascensoriste d'utiliser des piè­ces détachées de sa fabrication. À son départ (forcé ou choisi), s'il a passé outre ces exigences, vous pourrez vous prévaloir de cette clause pour qu'il réins­talle un matériel standard.

4. Maintenance : faites jouer la concurrence et réclamez un compte rendu écrit des visites

La crise de l'immobilier neuf n'a pas arrangé les affaires de la profession.  À peine 12 000 nou­veaux élévateurs ont été placés en 2008, et ce chiffre devrait encore reculer d'ici la fin de l'année. Seule solution pour se rattraper : gonfler discrètement les factures d'entretien, activi­té qui représente parfois 50 % des profits de l'ascensoriste. Certains ont un peu trop forcé la dose. Comme Schindler, dont le coût de maintenance annuel d'un petit immeuble lyonnais a fini par excéder 2 500 euros. « Nous l'avons quitté pour Acaf, une PME locale qui prend 650 euros de moins », témoigne Yves Delattre, un des copropriétaires qui a su faire jouer la concurrence.

Si, au moins, les visites d'entretien étaient irréprocha­bles. Mais c'est loin d'être toujours le cas. La loi imposant une inspection toutes les six semai­nes, les techniciens sont sou­vent amenés à voir 20 ou 25 ma­chines par jour, en coup de vent. Réglage des freins, grais­sage des poulies, calage de la cabine, il y a pourtant un sacré boulot à faire si l'on ne veut pas transiger sur la sécurité. « On doit passer trente minutes par engin», précise Michel Misandeau expert de l’ARC. Vérifier le travail effectué en examinant le carnet d'entre­tien (il est obligatoire) ne sera donc pas inutile. Mais il faudra parfois exiger qu'on vous laisse une trace écrite de ce docu­ment. Car la mode est au regis­tre à distance, qui permet aux points de contrôle d'être bipés électroniquement de la cabine. Pratique pour l'ascensoriste, mais pas rassurant pour les copropriétaires.

 

Caroline RACAPÉ ».