L’ARC
a déjà eu l’occasion de dénoncer les incidences fâcheuses
pour les copropriétés des regroupements de cabinets de syndics
ou de leur acquisition par des établissements bancaires
ou financiers, et ce, par des voies bien souvent irrégulières.
La
récente expérience d’une copropriété démontre que ces agissements
douteux, contestés à juste titre par l’ARC, se poursuivent.
I. La situation litigeuse
Les
copropriétaires d’une résidence située à Clermont FERRAND
et gérée par le cabinet DUPLAIX
IMMOBILIER se sont légitimement étonnés de recevoir
(fin février 2010), joint à la convocation de leur assemblée
générale annuelle fixée au 25 mars 2010, un surprenant projet
de contrat de mandat de syndic.
La
convention établie par le syndic en exercice DUPLAIX IMMOBILIER se présentait sous la forme d’un papier à en-tête
SQUARE HABITAT/CREDIT
AGRICOLE.
DUPLAIX IMMOBILIER proposait au syndicat
un nouveau mandat de trois ans (ce qui déjà en soit est
discutable), tout en stipulant furtivement un changement
de cocontractant à compter du 1er janvier 2011,
le syndic devenant alors SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE.
Il
ne faut pas se tromper, cette
présentation alambiquée ne doit rien au hasard.
Elle
présente un double intérêt :
- d’une
part, faire croire aux copropriétaires qu’ils sont déjà juridiquement liés à SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE, en diffusant
le contrat de syndic DUPLAIX
IMMOBILIER sous un document à son en tête, et présenter
la prochaine étape comme une simple formalité administrative :
« un regroupement de réseau
» ;
- d’autre
part, essayer de se garantir
contre une éventuelle contestation judiciaire de mandat
par des copropriétaires, pour la période de « gestion de fait du syndic »,
c’est-à-dire pour son action en dehors de toute approbation
expresse de son contrat par l’assemblée générale.
Si
« l’ingéniosité » du procédé ne fait nul doute, il n’en va
pas de même de sa régularité,
au regard des deux principes rappelés par la jurisprudence
constante de la Cour de cassation, à savoir
que la désignation
licite du syndic par
le syndicat :
- ne
peut résulter que d’une décision
expresse (et incontestable), et non d’une simple perception ;
- découle
de son contrat,
ce qui forme un tout indivisible.
II. L’avis et les conseils de l’ARC
Il
existe pourtant une solution aisée pour éviter la découverte tardive - à réception de la convocation de l’assemblée
générale - de situations préjudiciables pour le syndicat,
liées au projet de contrat de mandat.
Le
conseil syndical se doit d’exiger lors
de la préparation de l’assemblée générale annuelle, la présentation de la convention que le syndic en exercice entend soumettre
au syndicat pour approbation.
Outre
la négociation sur l’évolution des honoraires
du syndic bien souvent exponentielle et injustifiée,
le conseil syndical doit demander la suppression de toutes
les dispositions
manifestement illicites, abusives ou ambiguës.
Pour
identifier précisément ces clauses conventionnelles litigieuses,
le conseil syndical peut s’appuyer sur les divers
articles diffusés par l’ARC à ce sujet sur son site
internet.
