On
sait que l’ARC défend depuis longtemps l’idée que voter
le QUITUS au syndic est à la fois INUTILE mais surtout dangereux,
ce qui explique que nous appelons les copropriétaires à
ne surtout pas voter le Quitus au syndic.
Cette
position a le don d’exaspérer les syndics pour deux raisons :
- d’abord ceux qui savent
qu’ils ont commis des erreurs - même involontairement
- sont fort déçus de ne pas pouvoir bénéficier de ce dispositif
d’exonération annuelle de leur responsabilité qui a une
incidence financière au niveau de leur prime d’assurance
responsabilité civile professionnelle ;
- ensuite ceux qui n’obtiennent
pas le quitus sont furieux d’avoir à s’expliquer avec
leur assureur de responsabilité civile qui, eux-mêmes,
n’apprécient pas la perspective d’avoir à prendre en charge
de plus en plus de sinistres, dans la mesure où ceux-ci
ne pourraient être couverts par l’effet exonératoire du
quitus et augmentent par conséquent leurS
primes…).
Pour
contrer notre position de bon sens qui s’impose dans les
copropriétés de plus en plus nombreuses, les syndics cherchent
régulièrement un appui auprès des juristes ou des avocats.
C’est
dans ce contexte que Maître LEBATTEUX vient de rédiger un
nouvel article « pro-quitus »
dans la revue interne de la
CNAB, Confédération Nationale des Administrateurs
de Biens (revue Administrer, Mars 2007).
Or
très curieusement cet article (pourtant très « orienté », comme on le verra dans un prochain article) est, pour
nous, particulièrement intéressant dans la mesure où, alors
même que son auteur organise une « défense
et illustration du QUITUS », il nous apporte en
fait une série d’arguments supplémentaires pour refuser
le quitus, en particulier en raison de la façon dont
il est sollicité actuellement par les syndics.
Nous
allons montrer comment les arguments présentés par Maître
LEBATTEUX viennent finalement confirmer notre position.
I-
Maître LEBATTEUX
contre le quitus « aveugle »
Dans
son article, Maître LEBATTEUX développe la thèse suivante :
a)
le
quitus ne peut être demandé que si le syndic fait un compte-rendu
exhaustif et écrit de son mandat ( ce
qu’aucun syndic ne réalise, bien évidemment aujourd’hui) ;
Maître LEBATTEUX va d’ailleurs jusqu’à donner un canevas
très précis de ce compte-rendu dont nous donnons un aperçu
un peu plus loin ;
b)
par
ailleurs et en tout état de cause, le quitus ne pourra couvrir
que les actes mentionnés dans ce compte-rendu.
Conclusion : pas de quitus sans rapport moral et « quitus » strictement limité aux actes
mentionnés dans ce rapport…
II-
Pas de rapport
écrit, pas de quitus
Mieux
encore : Maître LEBATTEUX va jusqu’à dire que, dans
le cas où le syndic ne produirait pas de « rapport
moral et financier » écrit, alors il devra renoncer
à demander son quitus ; nous citons :
« Il ne s’agit pas d’obliger le syndic à joindre
dans tous les cas ce rapport moral et financier à la convocation
à l’assemblée générale. Simplement le syndic aura le choix :
soit il demande le quitus de sa gestion et il joint alors
son rapport à la convocation, soit il renonce à demander
quitus ».
En
fait, Maître LEBATTEUX dit très précisément ceci :
aujourd’hui les copropriétaires ont bien raison de ne pas
donner quitus à un syndic qui ne fournit pas un compte-rendu
de mandat complet et écrit.
Or,
comme aucun syndic ou presque ne fournit un tel compte-rendu,
cela veut dire que nous avons raison de maintenir notre
position.
III-
Si votre syndic
vous demande quitus…
Oui,
si votre syndic vous demande quitus, vous pouvez donc non
seulement vous reporter aux arguments de l’ARC (en particulier
« pourquoi donner quitus à un professionnel qui dispose obligatoirement
d’une assurance de responsabilité civile professionnelle ? »)
mais utiliser à juste titre les arguments de Maître LEBATTEUX :
un syndic qui ne fait pas un rapport de gestion DÉTAILLÉ non seulement ne peut obtenir son quitus mais
ne peut PAS MEME LE DEMANDER.
Nous donnons, à cet effet, les principaux
extraits, sur ce point, de l’article de Maître LEBATTEUX :
« Reste une dernière question
à évoquer : quelle forme doit prendre l’information
due par le syndic aux copropriétaires ? Comment s’assurer
de la parfaite transparence de cette information ».
« Lorsqu’un dirigeant de société
ou d’association, rend compte à son assemblée générale et
demande son quitus, il joint son rapport moral à la convocation
de l’assemblée ».
« Pour quelle raison le syndic n’en
fait-il pas autant ? ».
« L’idée n’est pas nouvelle :
elle fut défendue en son temps par Monsieur SORGNARD dans
un article qui énumérait les grandes lignes d’un tel rapport :
- le rappel des décisions prises lors de la précédente
assemblée générale avec le point sur leur exécution ;
- la comparaison explicative des différences entre
le budget voté et les dépenses réalisées ;
- le compte-rendu sur la situation financière et
les actions entreprises pour le règlement des charges
dues ;
- l’exposé des problèmes apparus au cours de l’année
quant à l’état de l’immeuble et de ses équipements ;
- le compte rendu des procédures en cours (tant il
est vrai qu’il n’existe pas de copropriété sans procès).
« Il
ne s’agit pas d’obliger le syndic à joindre dans tous les
cas ce rapport moral et financier à la convocation à l’assemblée
générale. Simplement le syndic aura le choix : soit
il demande le quitus de sa gestion et il joint alors son
rapport à la convocation, soit il renonce à demander quitus ».
Conclusion
Merci,
Maître LEBATTEUX. Grâce à votre apport, les copropriétaires
comprendront encore mieux qu’on leur demande aujourd’hui
de voter un quitus « la tête dans le sac » (aucun rapport
écrit n’est jamais fourni aux copropriétés), ce qui est
injustifié est particulièrement dangereux et qu’il convient
donc de suivre la position de l’ARC : refuser
le quitus par bon sens ET prudence.
