I-                   Gardien / pas gardien ?

 

La question qui tue : « Gardien ou pas gardien ? ».  Et puis les deux camps : les pro et les anti qui s’opposent, s’envoient leurs arguments imparables, définitifs, universels…

À l’ARC nous avons toujours eu une position très claire : il n’y a AUCUNE réponse générale à apporter à cette question. Uniquement des cas d’espèce, chaque situation s’appréciant en fonction des particularités de la copropriété.

Une seule règle : ne pas minimiser les chiffres, ne pas laisser dans l’ombre telles charges ou tels problèmes. Dire TOUTE la vérité.

D’où, souvent nos mises au point qui ne plaisent pas à tous (voir abus numéro 1484).

 

II-                Un très bon dossier du « PARTICULIER  Immobilier »

 

C’est pourquoi nous devons féliciter François JUERY, journaliste au PARTICULIER pour son très bon article consacré à ce problème où elle passe parfaitement en revue tous les aspects du problème, sans trancher mais sans cacher quoi que ce soit.

Nous donnons les principaux extraits de cet article paru dans le numéro du mois d’avril de la revue du PARTICULIER.

III-              « Les gardiens coûtent-ils trop cher ? ».

 

« Faut-il maintenir les gardiens dans les immeubles ? Indispensable ? Indispensables pour les uns, trop chers aux yeux des autres.. la question de leur utilité n’en finit pas de diviser.

Quel est le  « vrai » coût d’un gardien ?

Est-il justifié par les prestations qu’il fournit ?

Autant de questions qu’il faut se poser quand la loge vient à se libérer…

 

La copropriété fait ses comptes : jusqu’à 40.000 euros par an.

 

« Sur fond de renchérissement des charges de copropriété, la question du maintien du poste de gardiennage dans les immeubles se pose avec acuité. Départ en retraite, licen­ciement, lorsque le poste devient vacant il n'est pas rare qu'une majorité se dégage en faveur de sa suppression et du recours à une entreprise extérieure.

 Sachant que le salaire annuel d'un gardien se calcule sur 14 mois et demi (13^e mois + salaire du remplaçant majoré de 50 %) et qu'il s'y ajoute 42 % de charges patronales, le coût pour un service dit « complet » (10 000, voire 12500 UV) peut atteindre 40 000 euros par an, voire 50 000 euros si l'on inclut la valorisation de la mise à disposition du logement et ses frais accessoires comme l'impôt fon­der. Tandis que les prestataires extérieurs peuvent mettre en avant un coût modéré, davantage de flexibilité dans le travail, pas de gestion des salaires, des congés et des remplace­ments, moins de risques contentieux et financiers pour la copropriété... et, en cas d'insatisfaction, la possibilité, après un rappel à l'ordre, de changer de salarié ou de résilier purement et simplement le contrat.

 

C'EST POUR SA «PRÉSENCE VIGILANTE » QU'ON DONNE LA PRÉFÉRENCE AU GARDIEN

 

« S'il paraît simple de faire exé­cuter les tâches -de nettoyage par une entreprise extérieure, celle-ci ne remplacera pourtant jamais la « présence vigilante » du gardien, l'une de ses attributions officielles énumérées dans la Convention collective nationale (CCN), et celle pour laquelle on choisit généralement de le maintenir en poste. À condition qu'il soit effectivement présent et vigilant. Alors que les gardiens appar­tenant à la catégorie B (logés et rétribués en UV7) et employés en service « permanent » (6 700 à 9 900 UV) ou « complet » (10 000 à 12 500 UV) doi­vent assurer une présence effective de 50 heures par semaine, ceux dont les UV ne correspondent qu'à des tâches préci­ses n'ont aucune obligation de présence, hors du temps nécessaire à l'exécution de ces tâches. Quant aux salariés à service complet, la convention, collective faisant obligation d'accorder 3 6 heures de repos consécutif au gardien, leur service s'in­terrompt généralement du samedi à midi au lundi matin, obligeant les copro­priétaires à s'attacher les services d'une entreprise pour assurer, entre autres, la sortie/rentrée des poubelles.

 

Par ailleurs, les évolutions technologi­ques et la multiplication des contrats d'entretien attachés à certaines installa­tions ont réduit le champ d'intervention des gardiens : autrefois systématique­ment chargés de libérer une personne bloquée dans l'ascenseur ou d'effectuer quelques réglages dans la chaufferie, ces services sont aujourd'hui rendus par des prestataires extérieurs. Quant au volet sécurité, comme le note rap­port Pelletier, les copropriétaires ont recours à des sociétés de gardiennage avec maîtres-chiens et/ou préfèrent investir dans des installations techni­ques : sas avec contrôle d'accès, systèmes de vidéosurveillance ou télésurveillance avec alarmes reliées à un poste central de sécurité.

Des évolu­tions qui, tout en améliorant le sort du gardien, fragilisent encore sa position. Comme le relève une étude récente «la suppression de l'astreinte de nuit est un exemple flagrant : alors qu'elle a constitué un progrès qualitatif dans les conditions de travail des gardiens, elle risque d'avoir un impact négatif à moyen terme sur le volume d'emplois ».

Cet allégement progressif, mais qui semble inexorable, des tâches confiées au gardien conduit de plus de copropriétaires à penser que, pour le coup, le jeu n'en vaut plus la chandelle. « Si personne ne nie l'intérêt, voire l'absolue nécessité de la. présence d'un gardien dans les immeubles dépassant 60 a 70 lots, observe Bernard Lévy, adminis­trateur de biens et membre du groupe de travail réuni par Françoise Pelletier, la pertinence et la viabilité économique de la profession sont remis en question dans les copropriétés de petite et moyenne taille. »

Un constat que partage Philippe DOLCI, vice-président du Syndicat national indépendant des gardiens d'immeuble et concierges (Snigic) : « Il  y va de la survie de la profession », s'alarme-t-il. «Dans les petites copropriétés, c'est la chute libre à l'exception des immeubles cossus où l’on est prêt à maintenir son gardien à tout prix ».

 

RENFORCER LES SERVICES À LA PERSONNE ?

 

« Comment faire évoluer la profession de sorte que les gardiens retrouvent une place légitime dans les copropriétés, même de petite taille ? La piste des services rendus à la personne peut séduire. Aujourd'hui, la mission du gardien n'est pas dénuée d'ambivalence, « englobant, pour repren­dre la définition de l'étude Bouteille, des tâches et des "savoirs-être" de natures différentes, allant de la simple amabilité aux véritables services rendus aux indivi­dus ». Jusqu'où peuvent-ils, doivent-ils aller? Pour leur part, les représentants des associations de copropriétaires ont tendance à estimer que ces services individuels s'effectuent trop souvent au détriment des tâches collectives pour lesquelles le gardien est rétribué. Et de pointer les problèmes qu’ils génèrent : entretien des parties communes négligé, défaut de couverture juridique et d'assu­rance, en cas d'accident survenant dans les parties privatives de l'immeuble...

« Faut-il officialiser et développer les services rendus aux résidents ? Garde d'enfants, repassage, courses... engen­dreraient de nouvelles missions pour les gardiens, qui compléteraient ainsi leurs revenus. Reste à trouver le cadre légal approprié. Pour le Snigic, le gar­dien devrait rester salarié de la copro­priété pendant qu'il exécute les travaux personnels des résidents dans un cadre horaire réservé à ces services, ceux-ci étant ensuite refacturés aux bénéficiaires par le syndicat des copropriétaires. Une solution exclue par les autres membres du groupe de travail, qui penchant plutôt qu'un organisme exerçant déjà dans le secteur des services à la personne joue le rôle d'employeur, ou pour que chaque résident bénéficiaire de services devienne employeur à part entière en rémunérant directement « son » salarié-gardien.

Mais tandis que la Cnab (devenue récem­ment Unis) abonde sans réserve dans le sens de l'engagement du gardien vers les services à la personne avec un aménage­ment de la convention collective pour le rendre possible, les associations de copropriétaires freinent des quatre fers. « La mise en place d'un tel dispositif est irréaliste: comment officialiser un sys­tème hybride sans créer des tensions au sein des  copropriétés à propos du par­tage du temps et du barème à appliquer a. chacune des tâches? Et comment peut-on parler de revalorisation du métier et dans le même temps, transformer les gardiens en aides-ménagères ? » s'emporte ainsi Bruno Dhont, directeur de l'ARC. Quant à la CLCV, elle souligne que l'assistance aux personnes âgées relève de la solidarité nationale et ne doit peser ni sur les gar­diens, ni sur les syndicats de coproprié­taires. Enfin, certains gardiens eux-mêmes s'alarment d'une contractualisation qui pourrait les contraindre à rendre ces servi­ces et qui officialiserait une rémunération souvent clandestine, échappant à toute ponction sociale et fiscale.

 

L'AUTRE PISTE ENVISAGÉE: UNE INCITATION FISCALE

 

« Le rapport Pelletier, prenant en considération le principal reproche que l'on fait aux gardiens, celui de renchérir les charges, propose par ailleurs d'assimiler l'emploi d'un gardien à un emploi à domicile, sous condition que le logement dévolu à ce dernier réponde aux normes de décence. Ce qui permettrait à tous les copropriétaires de bénéficier de l'avan­tage fiscal ouvert aux particuliers qui uti­lisent le chèque emploi-service universel (CESU: article 199 sixdécies du CGI).

«  Une idée qui, paradoxalement, ne fait pas l'unanimité chez les représentants des copropriétaires :l’ARC et  l'ANCC estime ainsi qu' « offrir » une réduction d'impôt a des contribuables qui sont assez favorisés pour employer un gardien, voire à dés monopropriétaires, va à l'encontre de l’idée de justice sociale…

« L'idée d'une défiscalisation avait déjà été avancée par le député Pierre LeLlouche, dans une proposition de loi relative aux gardiens d'immeuble. « Il nous faut très vite inventer et proposer des dispositifs fiscaux qui permettront aux copropriétés de conserver leur gardienne [...] Préserver l'emploi dans ce domaine passe impérativement par une réduction massive du coût des emplois concernés. Le premier motif de suppression des loges tient aux coûts devenus exorbitants d'un emploi salarié pour les petites et moyennes copropriétés... ». Une propo­sition qui n'était pas passée inaperçue à l'époque et qu'avaient applaudie tant les gardiens eux-mêmes que la Cnab/Unis et la Fnaim. Mais dont le coût, estimé sommairement par le groupe de travail entre 100 et 200 millions d'euros, risque de freiner la matérialisation...

 

UNE SOLUTION MÉDIANE : LE GARDIENNAGE PARTAGÉ

 

« Et si le partage du gardien entre service collectif et services individuels dans un même immeuble ne suffisait pas à assurer le maintien du poste ? Là encore, le rapport PELLETIER apporte une réponse :

« Recommander à chaque employeur qui envisage la suppression de la fonc­tion de gardien d'interroger les pro­priétaires d'immeubles voisins sur la possibilité d'organiser un gardiennage partagé ».

« Il faut certes régler le problème du partage de la charge pécu­niaire du gardiennage entre les deux ou trois immeubles concernés, et celui de l'inégalité de traitement dont pour­raient se plaindre les occupants de (s) l'immeuble (s) dans lesquels ne loge pas le gardien. En pratique, cette difficulté est souvent aplanie par le fait que le salarié impliqué est fréquemment titulaire, non pas d'un seul contrat multi-employeurs — «les groupements d'employeurs ne semblent pas se développer », constate le rapport Bouteille —, mais de plusieurs contrats, chacun signé avec un syndicat de copropriétaires : logé et doté d'un contrat de catégorie B à service partiel dans un immeuble, il cumule cet emploi princi­pal avec un ou plusieurs autres en tant qu'employé d'immeuble à temps partiel. Une voie qui a le mérite de convenir à toutes les parties en présence, même si pour certaines, comme le Snigic, elle ne constitue qu'un pis-aller.

 

UNE TENTATIVE DE SIMPLIFICATION DES CONDITIONS DE RÉNUMÉRATION

« Conscients de la difficulté qu'ont les copropriétaires a comprendre les conditions de rémunération des gardiens; ce qui exacerbe leur sentiment qu'il coûte trop cher, les partenaires sociaux se sont au moins mis d'accord pour conclure, le 6 octobre 2008, un accord de salaires pour 2009, en attendant de plus amples réformes. Cet accord introduit une sim­plification du bulletin de paie, par u, avenant ç la convention collective nationale.

« Cet avenant (n° 73) ne deviendra applicable qu'à compter du premier jour du mois suivant la publication de l'arrêté d'extension (en attente au mornent où nous mettons sous presse). Il s'agit d'une véritable innovation, car la rémunération, autrefois décomposée entre salaire de base et salaire complémentaire, disparaît au profit du seul « Salaire minimum brut conventionnel », qui inclut le salaire en nature correspondant à la mise à disposition du logement de fonction. Néanmoins/cet accord ne résoudra pas la question du coût crois­sant de la rémunération des gardiens. Une question qui mérite définitivement d'être creusée par les pouvoirs publics. Quant aux copropriétaires, ils n'ont pas fini de faire leurs comptes... »..