I.                   L’ARC au Ministère de la Justice

L’ARC se rend souvent au Ministère de la Justice dans le cadre de la Commission Relative à la Copropriété (C.R.C).

Par ailleurs, l’ARC est reçue de temps en temps par le Cabinet de la Ministre à sa demande.

La semaine dernière, l’ARC était invitée par le cabinet pour faire part de ses propositions en matière d’amélioration du fonctionnement de la copropriété et des syndics.

Nous avons donc eu le plaisir non seulement de présenter à nouveau notre proposition de loi en SIX articles (voir abus n° 2161) mais de présenter SEIZE autres propositions, ce qui fait en tout vingt-deux propositions [Il s’agit bien des propositions principales, l’ARC faisant par ailleurs d’autres propositions plus techniques et plus ciblées].

Voici ces VINGT-DEUX propositions, avec à chaque fois, quelques mots d‘explication :

 

Ministère de la Justice : réunion du 14 avril 2010.

Cabinet du Ministre/ARC

 

Vingt deux demandes de l’ARC pour améliorer le fonctionnement de la Copropriété.

I.                   Modifications législatives ou réglementaires concernant les syndics

1. Prévoir que le premier mandat d’un syndic ne pourra pas dépasser une année.

L’objectif est d’éviter la multiplication des mandats de trois ans et leurs effets pervers (copropriétés « captives » ; absence de possibilité de mise en concurrence en cas de difficulté, etc.).

2. Première assemblée générale d’une nouvelle copropriété : imposer que le syndic de « promotion » informe les copropriétaires par LRAR deux mois avant la date d’envoi des convocations.

L’objectif est de permettre aux copropriétaires de compléter l’ordre du jour (et, en particulier, d’adresser un contrat de syndic « concurrent »).

3. Contrats de syndic : publier un décret de normalisation des contrats en lieu et place de « l’arrêté des prix » signé par le Secrétariat d’Etat à la Consommation et qui est particulièrement décevant, au moins pour les raisons suivantes : 

-          absence de définition des tâches de gestion courante ;

-          absence de définition des tâches de gestion particulière ;

-          absence de définition des frais de tirage, etc.

4. Interdire aux syndics de faire travailler dans leurs copropriétés des filiales ou entreprises dans lesquels les syndics ont des intérêts.

-          Il s’agit d’empêcher un mandataire d’être aussi un prestataire…

-          A noter que, contrairement à ce que peuvent dire les syndics, l’appel à des filiales :

o       n’induit pas d’économie d’échelle (ou alors de façon temporaire, voire de façon illusoire - exemple : prime d’assurance moins élevée mais couverture plus faible ;

o       peut induire par contre rapidement une dégradation des prestations et des surcoûts annexes, ceci sans réaction du syndic mandataire, et pour cause…

5. Modifier les règles de la garantie financière.

-          En particulier, il n’est pas normal que la garantie soit plafonnée aux montants des fonds déclarés par le syndic (montant forcément inférieur à la réalité…).

6. Obliger un cabinet de syndic dont l’actionnariat change substantiellement à convoquer dans un certain délai une assemblée générale à ses frais pour obtenir (ou non) la confirmation de son mandat.

-          Les copropriétaires choisissent un syndic « intuitu personae » et ne peuvent être vendus comme des meubles attachés au cabinet, d’où notre proposition.

7. Permettre l’élection d’un syndic en cas de « vacance » du syndic, sans avoir à passer par le juge et  l’administration provisoire.

-          Il suffit de généraliser ce que la loi permet déjà si le règlement de copropriété le prévoit : la possibilité pour le président du conseil syndical et à défaut, le copropriétaire le plus diligent de convoquer une assemblée générale, en cas d’absence de syndic pour élire un nouveau syndic.

8. Créer un Ordre des syndics avec des règles strictes.

-          Cet Ordre devra pouvoir :

o       être saisi par des organisations représentatives de syndics mais aussi de copropriétaires ;

o       intervenir auprès des syndics ;

o       sanctionner les infractions ;

o       en faire la publicité.

II.                 Amélioration des règles concernant la gestion des travaux

9. Possibilité de confier un mandat élargi au conseil syndical concernant les travaux de l’article 45 du décret du 17 mars 1967 (travaux inclus dans le budget prévisionnel).

-          Il s’agit par là d’instituer un régime de « cogestion » avec le conseil syndical ; ce système fonctionne très bien dans de très nombreuses copropriétés mais ce n’est pas reconnu par la loi.

10. Institution de provisions pour gros  travaux obligatoires et affectées au lot [comme au Québec ou en Hollande]. 

-          En limitant, comme au Québec, ces provisions à 5 % du budget annuel des charges (sauf décision contraire de l’assemblée générale), cette obligation se traduit pas une provision annuelle pour grosses réparations de l’ordre de 100 €. Ce niveau reste plutôt symbolique mais annonce une « révolution » en matière d’anticipation des gros travaux.

 

11. Obligation d’élaborer des plans pluriannuels de travaux [comme au Québec ou en Angleterre].

-          Cette obligation est concomitante de la précédente.

12. Carnet d’entretien : réformer le décret.

-          Le carnet « d’entretien » actuel ne sert à RIEN. Il faut donc réformer le décret pour mettre en place un vrai outil de gestion.

III.              Amélioration d’autres règles de fonctionnement des copropriétés

 

13.  Imposer le compte séparé sans dispense possible.

-          Il est anormal qu’une obligation légale (le compte séparé) devienne une exception.

-          Le compte séparé est nécessaire non seulement pour rétablir la transparence financière dans les copropriétés et faire cesser le climat de défiance qui existe actuellement, mais pour permettre aux copropriétés une véritable garantie en cas de faillite du syndic.

14. Rétablir la possibilité d’ordre du jour complémentaire (après réception de l’ordre du jour), sous condition.

-          L’absence de possibilité de compléter l’ordre du jour après la réception de la convocation peut avoir des effets très négatifs ; ainsi, si le syndic a adressé l’ordre du jour sans possibilité de mise en concurrence de son contrat ou de devis de travaux, les copropriétaires peuvent être empêchés de faire jouer la concurrence, donc auront à supporter des clauses ou des coûts excessifs voire abusifs.

15. Modifier les modes de computation des délais de convocations. 

-          Il est nécessaire que le délai court à partir du dépôt à la Poste et non de la date de présentation,  date que le syndic ne maîtrise pas.

16. Notification possible par Internet.

-          Pourquoi une notification est-elle possible par télécopie et non via Internet ?

17. Interdire explicitement le mandat impératif.

-          Le mandat impératif est une négation même de la nécessité de tenir une assemblée générale et empêche les présents représentés de modifier après - débats - le texte des résolutions.

18. Faire le bilan du décret comptable et l’adapter si besoin.

-          Il faut pointer les problèmes liés à l’application du décret comptable et corriger ce qui a besoin de l’être.

19. Améliorer l’accès à la justice en transférant au Tribunal d’Instance certains litiges de la Copropriété (en plus des impayés).

-          Tant qu’il sera aussi coûteux et long de faire annuler des résolutions prises illégalement, par exemple, la gestion des copropriétés restera soumise à un certain arbitraire de la part de trop nombreux syndics.

IV.             Traiter certains problèmes spéciaux

 

20. Prévoir un régime spécial pour les toutes petites copropriétés.

-          Est-il normal d’imposer à une copropriété de trois ou quatre lots le même formalisme rigoureux qui s’impose aux copropriétés de 50 lots, sachant que les petites copropriétés sont - pour cette raison - en infraction constante avec la loi ?

21. Ouvrir le droit à une procédure collective pour les copropriétés reconnues en difficulté par le juge.

-          Pourquoi les syndicats de copropriété seraient les seules personnes (morales ou physiques) à ne pas pouvoir bénéficier d’une possibilité d’abandon de créances sous le contrôle du juge ?

22. Permettre la scission en » « volume ». 

-          L’article 28 de la loi de 1965 ne permet pour le moment de scission que si celle-ci est possible « au sol ». Or des ensembles immobiliers complexes ne peuvent être « scindés » que si la scission se faisait « en volume » et non au sol.

-          Il faut donc introduire une  modification en ce sens dans la loi si l’on veut traiter le problème des ensembles complexes.