I.                   Des copropriétaires démunis

 

Souvent nos adhérents conseils syndicaux nous adressent des courriers ou méls ainsi rédigés :

« Nous demandons à notre syndic qu’il obtienne des devis et factures détaillés de la part des entreprises.

Mais, celles-ci s’y refusent en prétextant qu’elles n’y sont pas obligées et notre syndic laisse faire.

Pouvez-vous nous aider à y voir plus clair sur ce point : ont-elles raison ? ont-elles tort ? comment faire pour imposer aux entreprises plus de transparence et moins d’exagération dans leur facturation ? ».

 

II.                 Une situation singulière

 

Avant de répondre en droit, voyons le problème « pratique ».

De deux choses l’une : soit les entreprises concernées établissent leur devis et factures « au doigt mouillé » comme on dit (c’est-à-dire n’importe comment) et il faut les fuir, soit elles établissent des devis en connaissance de cause et elles ne devraient avoir aucun mal à fournir le détail de leur devis (nombre d’heures de travail ; prix horaire ; prix des fournitures).

Si elles ne veulent pas communiquer ce détail, c’est tout simplement parce que celui-ci permettrait de révéler des exagérations inacceptables, qui sont de deux ordres comme on va le voir.

 

III.              La double exagération

 

L’exagération porte en effet sur :

• le nombre d’heures et le prix horaire ;
• la marge prise sur les fournitures.

Avec un devis « forfaitaire » (c’est-à-dire sans aucun détail) il est impossible de repérer précisément les exagérations et le niveau de ces exagérations.

Par contre, avec un devis détaillé chacun peut très facilement :

-          vérifier si le nombre d’heures est raisonnable (et le rectifier éventuellement) ainsi que le prix horaire ;

-          connaître la marge prise par l’entreprise sur les fournitures ;

En effet, grâce à Internet il est possible d’obtenir les prix publics des fournitures ; sachant que les professionnels bénéficient d’une forte remise sur ces prix (de l’ordre de 30 %), on repère vite les exagérations et le niveau de celles-ci (certains n’hésitent pas à DOUBLER les prix publics…).

Certains vous diront  peut-être : « Les petites entreprises n’ont pas le temps d’établir des devis détaillés ».

Evidemment cela n’est pas exact. Encore une fois, pour fixer un prix, TOUTE entreprise doit forcément établir pour elle-même le détail. A défaut…

 

IV.             Le problème de droit

 

Pourquoi les entreprises refusent-elles de fournir le détail des prix aux syndics ? C’est simple.

Elles répondent : « Les syndicats de copropriétaires gérés par un syndic professionnel ne sont pas concernés par les textes qui obligent les entreprises à faire des devis et factures détaillées. Ces textes ne s’appliquent en effet PAS aux professionnels mais aux « consommateurs ». Donc, nous n’avons pas à satisfaire à cette demande ».

Ceci est entièrement inexact, heureusement.

 

V.               Devis détaillé ou facture détaillée dit le règlement

 

Il est nécessaire de rappeler en quelques mots la réglementation des prix en matière de factures et de devis.

Dans la mesure où il y a un devis, il faut savoir qu’un arrêté ministériel  du 20 mars 1990 (arrêté du Ministère de l’Economie, des Finances et du Budget) rend obligatoire un certain nombre de mentions.

Article 3 : « Lorsqu’un devis est établi préalablement à l’exécution d’une opération, celui-ci doit comporter les mentions suivantes : le décompte détaillé, en quantité et en prix, de chaque prestation et produit nécessaire à l’opération prévue ; dénomination, prix unitaire et désignation de l’unité à laquelle il s’applique (taux horaire de main-d’œuvre, le mètre linéaire ou le mètre carré, etc.) et la quantité prévue ; la somme globale à payer hors taxes, et toutes taxes comprises en précisant le taux de TVA ».

Bien sûr, cet arrêté est toujours en vigueur.

Mais, dans la mesure où il n’y a eu de devis, la réglementation est tout aussi exigeante : il s’agit de l’article 5 de l’arrêté n° 83-50/A du 3 octobre 1983 (toujours en vigueur également) qui prévoit les mêmes obligations.

En clair, cela signifie qu’une facture ou un devis, quand celui-ci a été établi, doit être détaillé en :

-          main d’œuvre (prix horaire et nombre d’heures) ;

-          fourniture (prix unitaire et quantité) ;

-          déplacement.

 

VI.             A qui s’adresse cette réglementation ?

 

Les entreprises et même certains syndics répondent que cette réglementation ne s’applique qu’aux particuliers.

Ils ont tort. Ces textes s’appliquent aux « consommateurs », terme qui vise non pas les personnes physiques mais les clients NON professionnels, que le client soit une personne physique ou morale comme un syndicat de copropriétaires ou une association 1901.

En effet, le syndicat des copropriétaires est bien une personne morale NON professionnelle comme l’a précisé la Cour d’Appel de Paris et comme l’a rappelé une réponse ministérielle récente, ceci même si le syndic qui gère le syndicat des copropriétaires est lui-même un professionnel.

Voici le texte de la récente réponse ministérielle du 15 décembre 2009 :

« La loi n° 2008-3 du 3 janvier 2008 a complété les dispositions de l'article L. 136-1 du code de consommation en précisant que cet article s'applique désormais « aux consommateurs et aux non-professionnels ». Ainsi, les consommateurs et les personnes morales non professionnelles bénéficient de la protection contre les clauses abusives. Par un arrêt du 15 mars 2005, la Cour de cassation a jugé en s'appuyant sur la notion de « non-professionnels » visée, désormais par l'article L. 136-1 qu'une personne morale pouvait bénéficier de la protection du code de la consommation. La jurisprudence de la Cour de cassation ainsi que différents textes se rapportant au droit de la consommation, autorisent une acceptation large de la notion de consommateur lorsqu'une personne morale, par référence à l'absence d'un lien direct existant entre le contrat passé avec une activité commerciale, se trouve dans une situation comparable à celle rencontrée par un consommateur, personne physique. En effet, la fonction essentielle et permanente du syndicat des copropriétaires est l'entretien et la conservation de l'immeuble dans le cadre des mandats que lui donne l'assemblée générale des copropriétaires. Ainsi, le syndicat de copropriétaires se trouve dans la même situation qu'un consommateur dans ses rapports avec ses fournisseurs et prestataires de services ordinaires.».