Nous pensions, jusqu’à maintenant que l’assemblée, organe délibérant, exerçait un pouvoir souverain en matière de prise de décision relative à des travaux  excédant le simple entretien, sauf cas limitativement énumérés par la loi.

Ce principe, pierre angulaire du droit de la copropriété, semble remis en question par une pratique de plus en plus répandue parmi les syndics professionnels avec la plupart du temps, dans cette hypothèse, malheureusement la complicité bienveillante du président et  de quelques membres du conseil syndical.

L’expédient, totalement illégal, est d’une simplicité désarmante.

-         le syndic met à l’ordre du jour de la convocation la question du vote des travaux d’entretien importants. Il apparaît qu’en pièces jointes ne figurent pas les devis desdits travaux

-         Lors de la réunion, lorsque est abordée la question des travaux, l’Assemblée ne pouvant prendre de décision précise quant au montant des travaux faute d’éléments, le syndic a recours à un expédient en faisant adopter aux copropriétaires le principe de  l’exécution des travaux, en précisant que l’assemblée délègue son pouvoir de décision, quant au choix de l’entreprise, au conseil syndical, dans les limites d’un budget maximum.

-         Dans l’hypothèse ou aucun recours en annulation n’est diligenté par copropriétaire opposant ou absent, la résolution devient définitive donc exécutoire et opposable.

Résultat des courses :

-         La copropriété est engagée juridiquement et financièrement par l’exécution d’une résolution, prise irrégulièrement en détournant la notion de délégation prévue par l’article 25a) de la loi du 10 Juillet 1965.En clair, on va décider en petit comité entre gens avertis et choisis d’une dépense qui relevait de la compétence de la collectivité, sans avoir produit de devis à la convocation.

Pourquoi cette pratique systématique est contestable ? :

Parce qu’elle confisque à l’assemblée sa prérogative essentielle : celle de décider et ce, en violant deux principes juridiques

-         l’obligation de joindre à la convocation les conditions essentielles des marchés. Cette formalité avait pour but à l’origine de donner des renseignements au préalable susceptibles d’éclairer le vote des copropriétaires. Ceux-ci faisant défaut, il est impossible à l’assemblée  d’évaluer si le montant maximum du budget à allouer au conseil syndical est simplement  suffisant ou confortable. De ce fait, cette « technique » s’apparenterait plus à un blanc seing (pratique d’ailleurs réprimée par le droit français) qu’à une délégation prévue par la loi de 1965.

-         La procédure de la délégation de l’article 25a) de la loi du 10.07.65 et 21 du décret du 17.03.1967 est détournée. En ce qui concerne les travaux, elle ne peut être que la conséquence pour l’assemblée  de  ne pas pouvoir choisir, pour une raison « x » entre les diverses propositions jointes à la convocation de l’assemblée générale. Ce n’est que dans cette hypothèse et si la question de la délégation est portée à l’ordre du jour, que l’assemblée peut  déléguer son pouvoir de décision pour un objet précis dans le cadre d’un montant maximum, étant entendu que la délégation n’est possible qu’à l’égard des actes relevant de la majorité de l’article 24 de la loi du 10.07.65.

 Il convient de noter d’ailleurs que les textes imposent au bénéficiaire de la délégation l’obligation de rendre compte de l’usage qu’il en fait à l’assemblée suivante, car si elle délègue son pouvoir de décision, elle n’abdique pas son pouvoir de contrôle.

 Il est évident que si le législateur a entouré de conditions restrictives l’usage de la délégation, c’est qu’il entendait en faire un processus de décision d’exception et non de droit commun.

Remède :

 Il convient de s’opposer à cette dérive pendant l’assemblée générale, en rappelant au président de séance le droit applicable :

-à savoir que  dès lors que les questions portées à l’ordre du jour de l’assemblée prévoient le vote de travaux, conformément  à l’article 11 du décret du 17.03.1967, les conditions essentielles des marchés doivent être jointes à la convocation. A défaut la résolution votée ne serait pas valide juridiquement, et en conséquence il n’y a pas lieu de voter sur cette question.

- que la question de la délégation doit être portée à l’ordre du jour

S’il était passé outre et qu’il était procédé au vote :

Il  faudrait en appeler au devoir de conseil du syndic en lui rappelant qu’en cas de recours en annulation, sa responsabilité civile professionnelle serait engagée s’il cautionnait cette pratique illégale.