ARC Abus n°451 :25 05 05 /©

Les gardiens et les mandats : une histoire édifiante

Régulièrement nous revenons sur le problème des gardiens qui se font remettre des pouvoirs en assemblée générale ou, pire, qui se font élire au conseil syndical.

Nous savons que deux thèses s’affrontent dans ce domaine :

Première thèse :

• Les gardiens, employés du syndicat mais travaillant sous les ordres du seul syndic (comme le spécifient d’ailleurs le plus souvent les contrats) sont en fait des " préposés du syndic ". Dès lors, ils n’ont pas le droit d’être mandatés en assemblée générale et, s’ils sont copropriétaires, de porter leur candidature au conseil syndical.
• Cette thèse est la thèse de l’ARC qui fait également valoir que, s’il en était autrement, le gardien pourrait être parfois juge et partie (exemple : en cas de demande d’augmentation de salaire).

Deuxième thèse :

• Selon cette deuxième thèse, que nous combattons, formellement les gardiens ne sont pas les préposés du syndic et peuvent donc faire ce qu’ils veulent.
• Cette thèse sur le plan pratique est aberrante et peut même avoir des conséquences désastreuses comme le prouve l’histoire que nous rapportons ci-dessous et qu’un adhérent nous a adressé.

" Monsieur le Président,

Je dois prendre prochainement la présidence du conseil syndical d'une copropriété, où je trouve une situation surprenante.

J'aimerais avoir votre avis sur celle-ci.

1) 50 % des copropriétaires sont des étrangers fortunés qui y passent quelques semaines par an et de ce fait sont toujours absents lors des assemblées générales.

• la concierge, qui rend beaucoup de services à ces résidents (ouvertures d'appartements, ménage, repassage...), au détriment de son service ordinaire, se fait remettre leur pouvoir aux A.G. nominativement, pour elle-même ( en contradiction flagrante avec l'article 22 de la loi de Juillet 65) et sa parentèle ( mari, frère, fils, neveux, etc... qui n'ont aucun intérêt dans l'immeuble), prenant ainsi, avec la bénédiction du syndic, un pouvoir de fait au sein des assemblées générales, et y fait la loi au point que certains propriétaires ne veulent plus y assister.

Son argumentation : "n'importe qui passant dans la rue peut porter un pouvoir ".

( article 22 de la loi de juillet 65 modifié le 31 décembre 85) ?

2) Le syndic "n'ose pas" afficher les heures de présence de la concierge à sa loge, qui y est présente quand elle veut et reste des semaines absente sans justification.

3) Le salaire de la concierge a été brutalement augmenté de 32 % en octobre 2004 sans aucune information de qui que ce soit. Ce point n'est-il pas de la responsabilité de l'assemblée générale ?

4) II est impossible de rassembler la majorité requise pour des travaux cependant indispensables (ex : remplacements de séparations de balcons rongés par la rouille). Que faire ?

5) Le syndic peut-il être révoqué "à chaud" au cours d'une assemblée générale ordinaire, sans que ce point ait été mis à l'ordre du jour de la convocation ?

Je vous remercie de l'avis que vous pourrez me donner sur cette situation et je vous en remercie à l'avance.

Certes, la situation décrite est particulièrement caricaturale, mais de nombreux cas de captation de pouvoirs propres à influencer les votes nous sont rapportés en permanence.

La solution serait simple : compléter l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et prévoir explicitement que les employés du syndicat des copropriétaires - comme le syndic, même bénévole - ne peuvent :

• ni détenir des mandats aux assemblées générales ;
• ni être élu au conseil syndical.

Le bon sens, en quelques sortes. Espérons que nous finirons par être entendu du législateur.