Comme promis, la semaine dernières, voici de larges extraits du dossier du journal « Marianne » consacré aux syndics.

 

« Avec le printemps, immua­blement, reviennent les hirondelles, les bourgeons sur les arbres, et les assem­blées de copropriétaires. Et, cette année, les débats promettent d'être animés entre voisins. L'addition s'annonce en effet salée. Les taxes foncières augmen­tent, le pouvoir d'achat se recroqueville sous l'effet de la crise et, comme si cela ne suffisait pas, les charges s'envolent. Selon la Confédération natio­nale des administrateurs de biens (Cnab), elles auraient encore augmenté de 3 % en 2007, mais l'Association des responsables de copropriété (ARC) juge cette hausse large­ment sous-estimée, et met sur pied son propre observatoire pour le prouver.

Car, depuis quelques années, les syndics font preuve d'une folle créativité pour pousser à la dépense les copropriétaires. Frais d'e-mails ou d'information pour l'application des lois et décrets mais aussi factura­tion du carnet d'entretien, de la gestion des sinistres, de l'archivage autant de pres­tations relevant de la gestion courante et normalement incluses dans le forfait de base (lire l'encadré ci-contre). La prime de l'imagination revient au syndic parisien Monfort et Bon, qui n'hésite pas à facturer la taxe foncière. Des tours de passe-passe très lucratifs puisqu'ils permettent ni plus ni moins de faire payer deux fois la copro­priété. Selon Marie-Jeanne Husset, rédac­trice en chef du magazine 60 millions de consommateurs« cette double facturation augmenterait de 15 % le coût des charges ».

Femand Champavier, président de l'ARC, estime pour sa part que « c'est une véritable manne financière. Prenons l'exemple a priori insignifiant des photocopies : sur une copropriété  de 50 lots, à 0,24€ la page, cela coûte 1435 €par an aux copropriétaires ». Et les frais fantaisistes font écho aux surfactura­tions. Chez Foncia, la remise d'un dossier à un avocat pour recouvrement des impayés coûte 321 € quand, chez Urbania Essonne, on demande 600 € pour un état daté ! Mais l'entourloupe préférée des syndics reste le compte bancaire séparé. Nor­malement obligatoire, il est en moyenne facturé 49,60 € par an et par lot. Résultat : plus de 60 % des copropriétés n’en sont donc pas dotées, et laissent le syndic se régaler des placements qu'il peut effectuer avec la trésorerie.

Quant à celles qui insistent, elles se retrouvent bien sou­vent à payer les agios causés par une gestion dilettante du compte.

Depuis des années, pourtant, la presse et les associations de consomma­teur comme l'ARC, la CLCV (Consommation, logement et cadre de vie) ou l'UFC dénon­cent régulièrement les abus. Rien qu'en 2009, Que choisir (en mars) puis le Particulier et 60 millions (en avril) ont creusé la question, sans compter des articles dans le Monde et le Figaro à la même période. Mais rien ne change. Pourquoi ? « Parce que tout le monde s'intéresse au pro­blème…  sauf les copropriétaires ! » lance Emmanuel Remy, un jeune syndic établi à Doniont, dans le Val-d'Oise.  

Après avoir officié comme syndic bénévole pendant plus de dix ans, ce drôle de zèbre s’est lancé dans la jungle en montant sa propre agence, Vertfoncié, pour prouver qu'il était possible d'exercer de façon plus ration­nelle, plus écologique, tout en restant rentable. « Les copropriétaires mécon­tents qui souhaitent changer de syndic y renoncent généralement en se disant : "À quoi bon, si c'est pour tomber sur pire ?" » constate-t-il sans cynisme. C'est dire la réputation de ce métier.

On aurait pu croire que le scandale des pots-de-vin des syndics d'Ile-de-France, jugé en 2002 et qui concernait 800 entreprises et 170 administrateurs de biens, aurait donné envie à la profes­sion de se racheter une conduite. Las.

Ø      Certes, les cas de gérants qui partent la caisse sous le bras ou pillent les comptes de la copropriété sont devenus rares. Et, comme le confirme - anonymement -le patron d'une entreprise de bâtiment parisienne, la pratique du pot-de-vin à gagné en modestie : « Pour décrocher un contrat sur un immeuble, il suffit d'accep­ter de repeindre gratuitement la maison de campagne du gérante ou de refaire sa salle de bains à l'œil. » Non, aujourd'hui, les syndics préfèrent travailler l'opacité de leurs contrats. L'astuce de départ ? Casser les prix sur le forfait de base afin de s'infiltrer dans les copropriétés pour, dans un second temps, se rattraper en augmentant leurs honoraires et le budget, en accumulant les frais « hors forfait » et en surfacturant sans complexes. Une pratique dans laquelle excellent les gros du secteur. « II est impossible de fournir un service de qualité si on s'aligne sur leurs prix, regrette Emmanuel Remy. Mais les copropriétés se laissent séduire par le tarif de base sans étudier de près ce qu'il inclut - ou plutôt ce qu'il n'inclut pas !» Résul­tat, de nombreux syndics indépendants, incapables de suivre la guerre tarifaire, revendent aux cadors du marché qui subit une forte concentration.

Une mécanique bien huilée

Leader en France avec son million de lots gérés, Foncia est devenu expert en rachat d'agences. Comme l'explique cet ancien de Foncia, métier syndic, la mécanique est parfaitement huilée : « Quand Foncia rachète un cabinet, ils veulent le rentabiliser en deux ans. Ils débarquent avec leurs méthodes de travail, et la plupart du temps les employés et le responsable d'agence finissent par prendre la porte. » II se murmure aujourd'hui que Foncia s'intéresserait au rachat de groupes tels que Sergic (90 000 lots) et Citya (200 000 lots).

Moins rentable que les transactions ou la gérance, le syndic reste le parent pauvre des agences. « Mais c'est un excellent cheval de Troie, explique David Rodrigues, juriste à la CLCV, qui permet aux agences de se rapprocher des propriétaires et de nouer des liens pour assurer la vente de leurs biens, les prendre en gérance ou leur proposer des prestations complémentaires. » Diagnostics, assurances, crédits... Les gros syndics développent des multitudes de filiales annexes proposant des services aux copropriétés.

Ainsi, Loiselet & Daigremont, qui gère 110 000 lots, a créé Exxeco, une filiale pour les audits et la maintenance des ascenseurs, Asfalia, spécialiste de la sécurité et de la sur­veillance et, dernière nouveauté, Lodaveille, une permanence vingt-quatre heures sur vingt-quatre qui fournit des numéros de téléphone d'urgence aux copropriétaires, à utiliser par exemple en cas de fuite. Un ser­vice totalement inutile, puisque renvoyant simplement vers l'un des entrepreneurs de l'immeuble ou vers une entreprise agréée, mais facturé 7,20 € par an et par lot. Foncia, de son côté, a développé des solutions d'as­surance (Assurimo), de financement (Solu-fimmo) et d'experts en diagnostics (Cnaim). Le tout est au mieux soumis au vote de l'assemblée, au pis imposé d'office.

Le problème, c'est que ces prestataires sont rarement mis en concurrence avec d'autres entreprises. Or, comme le confie un ancien de Foncia, métier syndic, «il suffirait que les copropriétaires fassent établir quel­ques devis par eux-mêmes pour s’apercevoir que les tarifs de la Cnaim sont loin d'être les plus intéressants, contrairement à ce que prétend le syndic ». Le constat vaut pour les devis d'Exxeco. Telles des pieuvres, les syndics enlacent les copropriétés de leurs filiales. « Ils outrepassent largement leurs prérogatives, s'insurge Fernand Champavier, et sont devenus juges et parties. «Le souci majeur, reprend David Rodrigues, c'est la dépendance du prestataire. Or cette diversification remet complètement en cause sa fiabilité. Et puis, il faut savoir qu'en cas de changement de syndic les entreprises qui leur sont inféodées partent aussi. Les prestataires de service doivent être ceux du syndicat les copropriétaires, pas ceux du syndic.». Il n'empêche, alléchées par ces regroupements très profitables, les banques veulent à présent s'en mêler.

En 2007, la Banque populaire s’offrait Foncia. Le Crédit immobilier de France, qui possède déjà une filiale, Immo de France, serait en passe d'intégrer Icade, la filiale immobilière de la Caisse les dépôts, dernier arrivé, le crédit agricole semble aussi bien décidé à s'implanter sur le marché. Du financement la gestion immobilière en cassant par l'assurance, les établissements bancaires auront ainsi la mainmise sur la totalité du patrimoine.

Cette concentration ne profite pas aux copropriétaires. « Les grands syndics sont devenus des machines à fric où seule la rentabilité compte », constate Emmanuel Remy. Le turnover est très important parmi leurs gestionnaires, qui ont souvent à peine quelques heures par semaine à consacrer à chaque copropriété. « Vous croisez le gestionnaire une fois l’an, à l’assemblée générale, et deux ans plus tard il est parti ailleurs ! Ils n’ont pas le temps de s’approprier le secteur, de connaître l’historique du bâtiment, la réalité des problèmes, des travaux engagés, la philosophie des copropriétaires », reprend le jeune syndic.

Bilan, des copropriétés mal gérées… et mécontentes. Membre actif de son conseil syndical depuis de nombreuses années, Jean-Jacques Yribarren a découvert avec stupeur que, lorsque le syndic a changé la chaufferie, il a opté pour un modèle trop puissant (et surtout plus cher) et de surcroît mal réglé : « Nous devions économiser 20 % sur le gaz, mais les charges n’arrêtaient pas d’augmenter. Alors je me suis penché sur le problème. En surveillant le travail du chauffagiste et en ayant régulièrement un oeil sur les réglages, on a économisé 12 %. Mais je n’ai pu le faire que parce que je possédais les compétences techniques. Or, je le vois bien, les gestionnaires en charge de mon immeuble s’y connaissent en comptabilité, mais pour le reste… ».

Nécessitant des compétences à la fois juridiques, techniques et de gestion, le métier de syndic est extrêmement complexe. Et pourtant, le seul véritable contrôle et l’unique sanction qu’ils peuvent subir sont ceux infligés par les copropriétaires en assemblée générale. Mais là encore, le système est rouillé.

L’absentéisme, le désintérêt et le sentiment d’impuissance laissent le champ libre aux « petits arrangements ». « Une copro a le syndic qu’elle mérite ! » résume lapidairement Marie-Jeanne Husset. En refusant de s’investir, de venir aux assemblées générales ou d’éplucher minutieusement les comptes, les contrats et les devis, les copropriétaires deviennent des victimes consentantes. Certes, comme le souligne la rédactrice en chef de 60 millions, « une copropriété, c’est une collectivité un peu difficile qui rassemble des gens que l’on n’a pas choisis et avec qui on doit fonctionner de manière démocratique ».

Pas toujours facile, quand on habite au 7^ème étage, de se mettre d’accord avec les proprios du rez-de-chaussée pour  faire voter la création d’un ascenseur. Ni de convaincre le retraité du premier qui se prend pour un ministre depuis qu’il est président du conseil syndical. Ou de s’imposer face à plusieurs membres d’une même famille qui font alliance à chaque vote - et soutiennent leur bon vieux syndic dès qu'un nouvel arrivant rue dans les brancards. Des querelles, des rancœurs et des luttes de pouvoir dont les syndics savent jouer dans leur propre intérêt. Connaissant l'influence des membres du conseil syndical, ils prennent leurs petits soucis plus à cœur que ceux des autres. Des faveurs dont les premiers sauront se souvenir.

Difficile de démasquer les combines entre les lignes, à moins d'avoir une for­mation en droit, en comptabilité ou en gestion, de se tenir au fait de toute la légis­lation, et de ne pas se laisser intimider. Pas étonnant que de nombreux copro­priétaires abandonnent. Julie, 33 ans, vient d'acheter son premier appartement.

« Lors de la première assemblée générale, j'ai refusé de voter le budget car ils nous comptabilisaient les charges du gardien sur toute l’année alors que celui-ci partait en retraite en mars ! Le syndic a tout simplement ignoré le fait que je ne vote pas. » Quant aux recours, ils sont uniquement judi­ciaires. Des démar­ches longues et fastidieuses que peu de copropriétaires intentent. Sur le papier, changer de syndic n'est pour­tant pas très com­pliqué. « Mais cela fait toujours peur, constate Emma­nuel Remy. C'est lié au fait que pen­dant longtemps ils ne transféraient pas les dossiers. Mainte­nant, c'est encadré par la loi. » Mais il faut mettre tout le monde d'accord dans l'immeuble et déjouer éventuel les manœuvres du syndic en place pour retarder la procédure. Bref, il est parfois plus simple de déménager.

Reste à savoir pour combien de temps. Car avec la crise économique et immobi­lière, de nombreux Français qui se sont endettés pour vingt ans, des retraités qui ont investi dans un bien à mettre en location pour compléter leur pen­sion, se retrouvent aujourd'hui étranglés par des charges toujours plus lourdes. Avec des appartements devenus parfois invendables de ce fait. Supporteront-ils encore longtemps les pratiques abusives de certains syndics ? Ou s’uniront-ils enfin pour y mettre fin ? ».

Anne Sophie MICHAT ».