I-                   Une fausse « petite amélioration » passée (à juste titre) bien inaperçue

 

Un député renseigné par l’ARC s’étant aperçu qu’aux Etats-Unis on ne pouvait mélanger les genres : par exemple - être banquier et « syndic de copropriété » avait déposé un amendement dans le cadre de la loi BOUTIN pour « importer » dans le droit Français cette incompatibilité.

Malheureusement la pratique du mélange des genres est tel dans notre pays (syndics-assureurs- diagnostiqueurs - entrepreneurs - experts en ascenseurs - promoteurs j’en passe et des meilleurs) que cet amendement a jeté la panique dans les rangs des professionnels et que nos lobbys immobiliers et bancaires n’ont pas eu de mal à le vider de sa substance.

Le jet d’eau percutant et décapant de notre député s’est ainsi transformé en un filet d’eau bien incapable de déplacer la moindre brindille. De quoi s’agit-il ?

De ceci : les banquiers auront toujours le droit d’être syndics et les syndics d’être banquiers, mais ils devront en prévenir leurs clients.

Comme on le voit : pas de quoi changer quoi que ce soit à rien du tout !

C’est ce qu’on appelle un article de loi COSMÉTIQUE qui a simplement du faire bien rire les banquiers et les syndics concernés sur l’air de « Vous avez vu comme on les a bien eu ».

En gros, on se moque un peu de nous et il faudrait dire « Merci, comme c’est bien d’avoir introduit cette disposition dans la loi ». Passons.

Pour ceux qui apprécient ce genre de divertissement législatif voici le texte exact :

 

Cosmétique,vous dit-on.

 

II-                Les banquiers -syndics qui sont-ils ? Que possèdent-ils ?

 

Voici, à l’attention de ceux qui veulent mieux connaître la « nébuleuse » banquière et ses ramifications, quelques précisions sur les trois principales banques (informations tirées de l’article de QUE CHOISIR du mois d’avril cité au point III).

 

● Ce que possède BNP-Paribas

1. Banque : Banque de Bretagne.

2. Cabinets de gestion immobilière ou promoteur : Espaces Immobiliers (agences immobilières), Meunier (promoteur), Gérer (gestion de biens et agences immobilières).

3. Compagnies d’assurance : CARDIF (assurances vie et emprunteur), NATIO Assurances (assurance dommages). 

● Ce que possède le CREDIT AGRICOLE

1. Banque : LCL (ex-Crédit Lyonnais).

2. Cabinets de gestion immobilière ou promoteur : Square Habitat (gestion de biens et agences immobilières), Monné Decroix (promoteur), Unimo (gestion de biens).
3. Compagnies d’assurance : Predica (assurances vie et emprunteur). Pacifica (assurance dommages).

● Ce que possèdent les Caisses d’épargne/ Banques populaires

1. Banques : Banque Palatine, Crédit Foncier, Natixis.

2. Cabinets de gestion immobilière ou promoteur : Lamy (gestion de biens et agences immobilières), Foncia (gestion de biens et agences immobilières), Century 21 (agence immobilières et gestion de biens) Guy Hoquet (agences immobilières), Arthur l’Optimiste (agences immobilières), Nexity (promoteur), Nexity-Saggel (gestion de biens). 

3. Compagnies d’assurance : Assurances Banque Populaire (assurance vie et dommages), Natixis Assurances (assurance emprunteur), CGE Assurances (assurance dommages).

Il en manque sans doute, d’autant que cela évolue tous les jours, mais enfin cette liste donne déjà une idée.

 

III-              « QUE CHOISIR » et les syndics-banquiers

 

Enfin, voici un extrait d’un article récent de « QUE CHOISIR » sur les syndics et les banques (numéro d’avril 2009) :

« Immobilier : le nouveau BASTION

 

« Ayant pratiquement épuisé le filon de la diver­sification dans la finance, les banques se sont tournées vers la pierre, En moins d'une décen­nie, elles sont devenues la première agence im­mobilière en France, «Les banques possèdent aujourd'hui environ 3 000 agences immobilières, soit 10 à 15 % du marché. Et, malgré la crise, il me semble très peu probable quelles cherchent à se désinvestir de ce secteur. Lorsque les ban­ques investissent un métier, c'est rarement à court terme », analyse Sabine GRAFE, directrice d'études au cabinet PRECEPTA. Sur la dizaine de grands réseaux nationaux, une bonne moitié se trouve ainsi aux mains des banques : Century 21, Guy Hoquet et Arthur l'Optimist sont tombés dans le giron des Caisses d'épargne en 2007, quand la banque a racheté le promoteur Nexity. Square Habitat appartient au Crédit agricole, Foncia aux Banques populaires. Sans compter les Espaces Immobiliers de la BNP-Paribas. Si le réseau Avis vient tout juste de quitter le Crédit mutuel après sa revente à un groupe de franchi­sés, la banque détient, via sa filiale Ataraxia, des agences dans l'Ouest de la France.

La rentabilité affichée par l'immobilier dans les années 2006-2007 (plus de 20 % pour certaines agences) a certainement aiguisé les appétits des banquiers. Toutefois, pour Jean Lavaupot, direc­teur exécutif du réseau immobilier Era France, ce n'est pas l'explication principale : «Les ban­ques ont acheté les réseaux dans le but de vendre des produits financiers, en particulier des prêts immobiliers. L'idée est d'être présent le plus tôt possible au moment où les particuliers prennent leur décision d'achat, avant qu'ils aient fait le tour des banques » Ces dernières années, les ban­ques ont pratiquement travaillé à perte sur les crédits immobiliers. Devenu un produit d'appel, ce dernier est là pour ferrer le client à long terme. La seule manière de rentrer dans ses frais est de lui placer d'autres produits plus juteux, à com­mencer par l'assurance du prêt immobilier.

Et quelle meilleure occasion que l'achat d'un bien immobilier pour vendre du prêt pour des tra­vaux, de l'assurance multirisque habitation, du déménagement ou de la téléalarme ?

L'idée était également de faire vendre par les agents immobiliers les logements neufs construits par les promoteurs des groupes bancaires (Meu­nier à BNP-Paribas, Nexity aux Caisses d'épar­gne, etc.). « Je ne suis pas sûr que cela ait été une réussite. L'investissement locatif n'est pas le mé­tier traditionnel des agents immobiliers et les gens ne poussent généralement pas leur porte pour ça », commente Jean Lavaupot. Les récents déboires des particuliers ayant investi en loi ROBIEN ou en location en meublé professionnel montrent d'ailleurs bien les dangers du mélange des genres.

En marge de la politique de leur groupe, nombre d'agences bancaires régionales ont passé des accords avec des promoteurs défiscalisateurs. Contre commission, elles ont ac­cordé des prêts les yeux fermés aux clients qu'ils leur amenaient en s'affranchissant des règles de prudence les plus élémentaires : aucun entre­tien avec l'emprunteur, aucune vérification de son niveau réel d'endettement. Et pour cause. Les agences étaient directement intéressées à la marche du promoteur, dont l'activité gonflait leurs résultats. Elles n'avaient aucune envie de casser cette belle dynamique.

Quoi qu'il en soit, les banques déroulent les avantages d'une agence immobilière intégrée à un groupe financier : fichiers interconnectés et donc une offre plus large, approche méthodique, agents mieux formés, etc. Admettons. Une chose est sûre, les honoraires des professionnels n'ont pas baissé... Quant à la qualité des services, il y aurait autant de plaintes déposées auprès des organisations professionnelles contre des agen­ces rachetées par des banques qu'à rencontre des autres. Frédéric Pelissolo, administrateur du réseau immobilier l'Adresse et membre de la FNAIM (Fédération nationale des agents immo­biliers) pointe un autre problème : «Si un conseiller appartient à un groupe bancaire qui est aussi agence immobilière et assureur, on arrive vite au conflit d'intérêts. Imaginons l'exemple suivant : un client a du mal à rembourser son prêt bancaire. Sa banque lui suggère de vendre sa mai­son. Comment être sûr que le conseiller bancaire ne sera pas tenté de faire appel aux prestataires du groupe pour faire vendre le bien à des condi­tions défavorables au client ? Il serait plus sain, comme c'est le cas aux Etats-Unis ou au Canada, d’interdire aux banques de faire de l’immobilier ».

Premier pas dans la bonne direction, un amen­dement au projet de loi sur le logement adopté le 19 février 2009 vient d'obliger les agents ap­partenant à un groupe bancaire de le mention­ner.

Mais il ne supprime pas les risques de pres­sions de la part des agents pour faire souscrire les produits maison. Le consommateur ne doit pas demeurer captif et ne pas hésiter à faire jouer systématiquement la concurrence (qu'il s'agisse de prêts immobiliers, de prêts travaux, d'assurance habitation, etc.).

SYNDICS DE COPROPRIÉTÉ: CONFLITS D'INTÉRÊTS EN VUE

Les banques pèseraient aujourd'hui envi­ron 20 % du marché de la gestion de biens.

La plupart des réseaux qu'elles détiennent exercent en fait trois mé­tiers : transactions, syndic et loca­tion gérance. C'est le cas de Foncia (Banques populaires), de Square Habitat (Crédit agricole) ou de Gérer (BNP-Paribas).

Leur arri­vée en force a accéléré la concen­tration engagée depuis une ving­taine d'années. Près de 40 % des cabinets de syndics seraient à ce jour aux mains des grands grou­pes et l'on serait encore très loin de la fin de l'histoire... En attendant, nombreux sont les copropriétaires qui se plaignent du turnover incessant et du man­que de disponibilité des gestion­naires travaillant au sein des syn­dics bancaires.

Confirmation d'une gestionnaire en charge d'une soixantaine de co­propriétés à Nexity-Saggel : « Nous étions cinq gestionnaires dans notre cabinet avant son inté­gration dans Nexity-Saggel, en 2007. Deux sont partis peu après, ils n'ont toujours pas été rem­placés »,

Pour Bruno Dhont, directeur de l'ARC (Associa­tion des responsables de copropriétés), un autre danger menace les copropriétaires : « Via leurs syndics, les banques vont pouvoir placer de plus en plus de prêts. On commence déjà à voir arri­ver des prêts collectifs concernant tous les copropriétaires, votés à la demande du syndic. On im­pose ainsi un mode de financement sans faire jouer la concurrence. Celui-ci peut s'avérer très défavorable aux copropriétaires qui disposent déjà d'un financement plus avantageux (épar­gne, Pass travaux, prêts sociaux, etc.) »

II existe un autre terrain de conflits d'intérêts possibles : les diagnostics et études techniques, désormais obligatoires en cas de transaction im­mobilière. Plusieurs banques contrôlent des cabinets spécialisés à travers une filiale (comme Banques populaires-Foncia avec la Compagnie nationale d'expertise et de mesurage) ou indirec­tement via les nombreux financements qu'elles leur accordent.

Une loi,  interdit qu'un même professionnel exerce à la fois les métiers de syndic et de cabinet d’études… Cette saine réglementation restera lettre morte si des relations d'intérêt étroites se tissent entre syndics et cabinets, par l'intermédiaire des groupes financiers. Les copropriétaires dont le syndic appartient à un groupe ban­caire doivent se montrer particulièrement vigi­lants et exiger de leur gestionnaire qu'il mette systématiquement en concurrence plusieurs cabinets. Ils ont également tout Intérêt à lui réclamer des précisions écrites sur les éven­tuels liens qui existent entre le groupe bancaire et les cabinets présentés. Et ne doivent pas hésiter à proposer eux-mêmes des noms… surtout si leur syndic montre de l'empressement à la réalisation d'un diagnostic ».

 

Elisa OUDIN et Erwan SEZNEC.