Drôle d’affaire en effet qui pourrait - si les problèmes se confirment - faire de nombreuses victimes chez les copropriétaires.

En effet, le groupe URBANIA (dont les cabinets et les pratiques sont régulièrement montré du doigt - voir abus numéro 2279 intitulé : « URBANIA tombe sur un os ») est au centre d’une affaire judiciaire et financière qui s’annonce retentissante.

En quelques mots, le groupe aurait utilisé les fonds des copropriétés pour - entre autre - acheter d’autres cabinets et ceci alors même  qu’une vingtaine de cabinets appartenant au groupe seraient sous administration judiciaire.

L’affaire se complique du fait que la société qui garantit les fonds « mandants » des cabinets - le Groupe Français de Caution - ferait elle-même partie du groupe, ce qui peut laisser sceptique sur sa capacité (ou sa volonté) d’indemniser à 100 % les copropriétés en cas de « sinistre ».

Naturellement l’ARC a immédiatement adressé à la Presse un communiqué permettant de mettre en évidence les deux problèmes majeurs relevés par cette affaire.

Voici quelques articles qui permettent de faire un premier état des informations concernant cette affaire :

 

1. le Communiqué de Presse de l’ARC ;
2. un article du journal de la TRIBUNE du 3 mai ;
3. un article d’UNIVERSIMMO du 30 avril ;
4. un article du Journal du Dimanche du 2 mai ;
5. un article du FIGARO du 3 mai.

 

I. Le communiqué de Presse de l’ARC

 

« COMMUNIQUÉ DE PRESSE 

Le scandale URBANIA

 

 

Paris, le 2 Mai 2010

Mesdames, Messieurs,

 

Le scandale Urbania qui démarre (détournement impressionnant  de fonds par utilisation de comptes reflets) démontrera au moins deux choses:

1. D'abord qu'il est temps d'imposer - comme nous le  demandons depuis des années - l'ouverture obligatoire d'un  compte séparé par copropriété, ceci sans dispense possible.

2. Ensuite que la soit disante « garantie »  des syndics professionnels concernant les fonds « mandants »  est en partie une IMPOSTURE et qu'il faut réformer d'urgence le système, comme nous le demandons aussi depuis des années.

Cette affaire permettra aussi de rappeler la proximité  qui existe entre le groupe Urbania et le syndicat professionnel Unis , présidée par  Serge Ivars  (  rappelons que Serge Ivars a  vendu son cabinet marseillais à Uffi,  devenu ensuite Urbania). Ceci permettra  d'apprécier le sel de la phrase de Serge Ivars  adressée à l'AFP : « J'ai téléphoné à la caution d’Urbania, qui m'a assuré que TOUTES les copropriétés concernées par les détournements  seraient indemnisées intégralement ».

On en reparlera, malheureusement.

Le scandale Urbania  qui  démarre n'est pas près de retomber ».

 

II. Article de la TRIBUNE :

 

La justice se penche sur les pratiques d'Urbania

Le parquet de Paris instruit une enquête sur l'administrateur de biens Urbania, à la suite du DÉPOT D'UNE PLAINTE   AU   PÉNAL   PAR   LA   SOCIÉTÉ   GÉNÉRALE

PAR SOPHIE SANCHEZ

 

Coup de tonnerre dans l'administration de biens. De sources concordantes, Urbania, l'un des cinq premiers syndics français présidé par Michel Moubayed, fait l'objet d'une enquête du par­quet de Paris, suite à une plainte pour abus de confiance déposée le 23 décembre parla Société Générale. D'autres banques pour raient se joindre à cette plainte - Monte dei Paschi, Fortis et la Banque Française étant aussi concernées. Le montant total des encours bancaires accordés à Ur­bania dépasserait 500 millions d'euros - trois fois plus que son chiffre d'affaires qui n'excéderait pas 160 millions. Des professionnels redoutent que des particuliers, clients d'Urbania, ne fassent les frais de cette affaire.

330 MILLIONS D'EUROS CAPTÉS

Selon l'entourage de la Société Générale, la banque a constaté au printemps 2009 une baisse subite des comptes mandants sur lesquels sont déposés les fonds confiés à Urbania par les copropriétaires ou les locataires à destination des propriétaires bailleurs. La loi Hoguet de 1970 interdit aux syndics de toucher à ces fonds qui peuvent être considérables. A titre d'exemple, le leader du marché, Foncia, détient 1,3 milliard pour le compte dé tiers. Or selon une autre source, 330 millions d'euros de fonds mandants gérés par Urbania auraient été captés à d'autres fins. Ce que dément le groupe.

 

Toujours est-il que la Société Générale a cherché à obtenir la mise à l’équerre de ces comptes mandants. En face des comptes mandants, certains syndics ont pris l'habitude découvrir des comptes-reflets, dotés par la banque des mêmes sommes et qui leur permettent de générer des intérêts via des placements monétaire ou obligataires. Or il est apparu, près enquête du tribunal de commerce de Nanterre, auprès duquel la Société générale avait porté l'affaire en septembre, qu'une partie de cet argent a été utilisé comme trésorerie pour acquérir des fonds de commerce ou racheter des intérêts détenus par des actionnaires minoritaires. « Les banques ont avancé des lignés de crédit qui servent au développement de l'entreprise », fait valoir Un porte-parole d'Urbania. « L'utilisation du volet judiciaire n'enlève rien au fait qu'il y a là en réalité un contentieux commercial » entre Urbania et la Société Générale, poursuit-il. « Les comptes-reflets sont un outil de gestion comptable, en aucun  cas  une   ouverture  de crédit  »,   répond  une   source juridique.

 

La Société Générale affirme qu'elle ne fusionnera pas les comptes mandants et les comptes reflets d'Urbania, même débiteurs, pour préserver les intérêts des copropriétaires. Mais les autres banques concernées ne seraient pas aussi affirmatives, rendant très sensible ce dossier, suivi par le Comité interministériel des restructurations industrielles, rattaché Bercy.

De fait, d'aucuns s'inquiètent de la santé financière d'Urbania et de la solidité de. son garant GFC alors que le montant de la garantie que les syndics doivent souscrire pour gérer les fonds mandants est déclaratif. Des fournisseurs d'Urbania peineraient déjà à se faire payer. Dimanche Urbania indiquait son intention de répondre sur le terrain judiciaire à ces «allégations mensongères» et « ces attaques visant son image ».

III. Article d’UNIVERSIMMO :

 

« Le groupe Urbania (…)

 

L'un des principaux groupes d'administration de biens et syndic de copropriétés en France (400.000 lots de copropriété gérés notamment, plus des filiales de facility management, le réseau Laforêt, etc.), se trouverait actuellement, selon une dépêche de l'AFP du 30 avril, au centre d'une tourmente suite à la volonté de la Société Générale de cesser ses relations commerciales avec lui, et réclamer le remboursement des prêts consentis, parfois depuis plusieurs années, aux 120 cabinets et aux 187 sociétés d'un groupe à la structure financière particulièrement opaque.

L'AFP fait état d'informations contradictoires en provenance de la Société Générale : d'un côté la banque dément ces informations, indiquant avoir des relations avec le groupe Urbania, comme d'autres banques de la place, mais de l'autre elle indique par l'intermédiaire d'un de ses avocats que le conflit entre les deux parties a été porté depuis la fin 2009 devant le tribunal de commerce de Nanterre, et qu'elle aurait déposé plainte dans ce dossier le 23 décembre 2009...

Le montant des sommes en jeu, sur lesquelles les deux parties ne sont pas d'accord, n'est pas connu et ferait l'objet d'une "procédure confidentielle", selon cet avocat.

"On crée une situation de panique car on tente de prendre le contrôle de ce groupe qui n'est pas intégré dans le système bancaire", a déclaré le 30 avril à l'AFP Michel Moubayed, le président du groupe, démentant l'existence de problèmes financiers.

L'AFP fait également état dans sa dépêche de négociations qui auraient eu lieu pour le rachat d'Urbania par Nexity, détenu à 41% par les Caisse d'Epargne via Caisse d'Epargne Participations (CEP), qui n'auraient pas abouti pour des questions de prix, le promoteur déjà propriétaire des groupes Saggel, Lamy (qui avait intégré Gestrim) et Keops étant intéressé "mais à certaines conditions" par l'acquisition de Foncia, acheté au prix fort par les Banques Populaires en janvier 2007 et aujourd'hui en vente, selon l'agence presse qui cite une déclaration du 24 février de son PDG Alain Dinin.

 
La situation semble en tous cas suffisamment sérieuse pour que la Société Générale ressente le besoin de déclarer que "l'intérêt des propriétaires et locataires clients des cabinets de syndic rattachés au groupe Urbania n'est pas affecté", et que le syndicat professionnel UNIS, auquel le groupe Urbania est affilié majoritairement, s'exprime également auprès de l'AFP, par la voix de son président, Serge Ivars, déclarant que le Groupement français de caution, la mutuelle d'assurances qui garantit les dépôts des clients de ce groupe, lui aurait assuré que "ceux-ci n'avaient rien à craindre"...

 
Le groupe Urbania a réalisé un chiffre d'affaires de 134 millions d'euros en 2008 avec 1.400 personnes. Sous cette appellation, il est la continuation de l'UFFI (Union foncière et financière) et du groupe Vendôme-Rome, constitué après le rachat de l'ancienne régie Billon à Lyon ».

 

IV. Article du Journal du Dimanche :

 

Immobilier La tourmente judiciaire d'Urbania

Le troisième administrateur de biens français, en difficulté, se trouve en conflit ouvert avec la Société générale. Enquête

 

Par, Bruna Basini

 

L'AFFAIRE électrise depuis des mois le milieu très privé des administrateurs de biens immobiliers. Urbania, numéro trois du 'marché derrière Lamy et Foncia, survivra-t-il à sa crise de liquidités ? Avec un chiffre d'affairés de 160 millions d'euros en 2009 et quelque 2.000 salariés employés par une myriade de sociétés - 115 cabinets de syndics et 187 sociétés de services immobiliers  - opérant en réseau, URBANIA se retrouve au cœur d'un conflit qui le met en péril. Selon nos informations, ses banquiers partenaires Fortis, La Banque française, Monte dei Paschi et surtout la Société Générale ont suspendu leurs crédits. En jeu, une ardoise de 500 millions d'euros supportée par lés banques : dont plus de 200 millions pour la Société Générale.

 

Une information, révélée jeudi sur le site WanSquare, évoquait une possible mise en redressement du groupé dès la semaine prochaine. Une hypothèse démentie à l'AFP par Michel Moubayed, son président. Celui que l'on surnomme le « roi de l'immobilier » goûte d'ordinaire peu les médias. Mais le dossier est aujourd'hui sur la place publique. Les représentants du Ciri (Comité interministérielle), le pompier des entreprises en difficulté rattaché au ministère de l'Economie, l'examinent depuis une dizaine de jours .sans parvenir à trouver une solution. Selon nos informations, les banques vont être convoquées à Bercy cette, semaine. Samer Younès, directeur général d'Urbania, dénonce l'attitude de la Société Générale « qui a décidé démettre fin à ses concours bancaires de long terme et pointe du doigt une entreprise de déstabilisation au profit de Nexity », en négociation pour le rachat d'Urbania depuis le mois de février.

 

Entre les dirigeants d'Urba­nia et ceux dé la banque rouge et noir, rien ne va plus depuis l'automne. En septembre, la Société Générale, en affaires avec Urbania depuis dix ans, exige le remboursement des prêts consentis à toutes les entités du réseau et saisit le tribunal de commerce de Nanterre. En décembre, la banque que dépose une plainte contre X pour abus de confiance, instruite au pôle financier du parquet Paris. Dans un communiqué vendredi, la Société Générale .assure que « l'intérêt des propriétaires' et locataires clients du groupe. Urbania n'est pas affecté ».

 

Des millions d'euros volatilisés sur des comptes reflets

La banque soupçonne les membres du réseau dirigé par Michel Moubayed d'avoir détourné plus de 200 millions d'euros en utilisant le système dés comptes reflets. De quoi s'agit-il ?

Les banques proposent aux syndics de placer les sommes que les locataires ou propriétaires leur avancent pour couvrir les charges de leurs logements sur un compte dit mandant. Elles ouvrent en parallèle un compte reflet d'un montant identique; dont la rémunération, est reversée aux syndics.

Dans le cas d'Urbania, la Société Générale, notamment) avait accepté de transférer les comptés reflets auprès d'autres établissements. « Ils avaient fait valoir une meilleure; rémunération ailleurs », justifie-t-on a la banque. 

En constatant une baisse des encours du compte mandant en-juin dernier, la Société Générale, demandé Urbania de le rééquilibrer. En vain « Nous nous sommes aperçus qu’ils ne pouvaient plus rembourser et qu’ils avaient utilisé ces sommes pour racheter des fonds de commerce et des minoritaires », fait valoir la même source.

Faux, rétorque Samer Younès invoque « une opération de haut de bilan accordée par la banque et aujourd'hui qualifiée à emprunt à court terme immédiatement remboursable ».

 

« Les banquiers ont autorisé des découverts sans vérifier s'ils avaient garanties. Ils ont été très-légers », dénonce un concurrent. En attendant le sort d'Urbania est aujourd'hui en balance.

Alain Dinin, président de Nexity (détenu par les Caisses d'épargne â 41 %) et déjà propriétaire de Lamy, se dit toujours intéressé « pour ne pas laisser 2.000 personnes sur le carreau »_. Mais pas à n'importe quel prix. Selon ses estimations, le groupe vaudrait une année de chiffré d'affairés, soit autour de 150 millions d'éros. Trop peu pour Michel Moubayed ».

I. Article du FIGARO :

 

« Copropriété : la justice enquête sur Urbania

L’un des trois premiers administrateurs de biens français est soupçonné de détournements de fonds en utilisant des prêts bancaires, ce qui fait déjà réagir les associations de copropriétaires telle l’ARC. 

Coup de théâtre dans le monde des syndics de copropriété. Urbania, l’un des trois premiers administrateurs de biens français, dirigé par Michel Moubayeb, fait l’objet d’une enquête du parquet de Paris, suite à une plainte pour abus de confiance déposée fin décembre par la Société générale. Urbania est soupçonné de détournements de fonds en utilisant des prêts bancaires (comptes reflets), dont le montant total pourrait avoisiner 500 millions d’euros.

Petite explication. Les administrateurs de biens ouvrent des comptes mandants, sur lesquels sont placées les avances de charges faites par les copropriétaires afin de payer les dépenses courantes. La loi interdit aux syndics de toucher à ces fonds de trésorerie qui sont très importants. Dans le même temps, il est fréquent que les banques prêtent aux syndics le même montant que celui déposé sur le compte mandant (à l’euro près). Les fonds sont placés sur un compte rémunéré, appelé compte reflet ou miroir et qui est investi sur des actifs monétaires ou obligataires, sûrs et liquides, explique un proche de la Société générale. L’objectif? Notamment, faire baisser les honoraires des syndics rémunérés par les intérêts de l’épargne. À noter que les comptes reflets ne peuvent être ouverts qu’avec l’accord des copropriétaires.

Il y a environ un an, la Société générale a constaté une baisse subite des fonds déposés sur les comptes mandants d’Urbania. La banque a alors demandé à l’administrateur de biens de remettre les comptes mandants et reflets au même niveau. Or, il est apparu après enquête du tribunal de commerce de Nanterre auprès duquel la Société générale a d’abord porté l’affaire en septembre, qu’une partie de l’argent des comptes reflets avait été utilisé par Urbania pour acquérir des fonds de commerce ou racheter des intérêts détenus par des actionnaires minoritaires.

500 millions d’euros en jeu

Les sommes en jeu seraient importantes. Le montant total des encours bancaires accordés à Urbania par la Société générale avoisinerait 200 millions d’euros. Mais d’autres banques auraient également fait les frais des montages opaques de l’administrateur de biens: Monte dei Paschi, la Banque française, Crédit agricole ou encore Fortis. Ce dernier établissement a annoncé lundi qu’il souhaitait dénouer ses relations commerciales avec Urbania. Au total, les « prêts » consentis par les différentes banques à Urbania s’élèveraient à 500 millions d’euros, soit trois fois plus que le chiffre d’affaires de la société (environ 160 millions d’euros).

Lundi soir, les deux cofondateurs de Laforêt Immobilier, qui appartient au même groupe qu’Urbania, ont jeté un pavé dans la mare évoquant les raisons de leur éviction récente de Laforêt. «Il apparaît que les objectifs financiers que Michel Moubayed avait impartis à la société Laforêt Immobilier avaient pour unique but de renflouer Urbania en difficulté financière et judiciaire, via son holding.»

DANIÈLE GUINOT ».