Voir article « Le compte séparé sans dispense possible : La seule solution pour « garantir les copropriétaires »

 

Voici trois nouveaux articles très intéressants sur l’affaire URBANIA :

I.                    Un article des Echos.

II.                  Un article du Monde.

III.                Un article du site UNIVERSIMMO.

I.                   Article des Echos du 05 mai 2010

Urbania, un dossier à risque pour les banques

« La Société Générale publie aujourd'hui ses comptes trimestriels et va avoir du mal, dans ce cadre, à échapper aux questions sur ce qui devient « l'affaire Urbania ». Cette société, l'un des principaux administrateurs de biens français, fait l'objet d'une plainte pénale pour abus de confiance, déposée par la banque le 23 décembre 2009 après que cette dernière a tenté en vain, durant l'année écoulée, de récupérer les quelque 200 millions d'euros mis à disposition de la société.

Le total en jeu pour l'ensemble des banques d'Urbania « dépasse les 500 millions d'euros, en additionnant les comptes reflets et les divers emprunts et lignes de crédit de la société », indique un connaisseur du dossier. Les « comptes reflets», les seuls qui concernent la Société  Générale (elle n'a pas accordé de prêts par ailleurs) constituent une technique financière d'usage courant chez les administrateurs de biens. Car les fonds que leur remontent les copropriétaires (les « mandants ») ne peuvent pas être placés pour produire des intérêts financiers, la loi Hoguet l'interdit. Les banques mettent donc à disposition des administrateurs de biens un montant équivalent à celui des comptes mandants, dans des « comptes reflets » pouvant, eux, être placés et qui sont liés par une « lettre d'unité de compte » avec les comptes mandants d'Urbania ont en bonne partie disparu des radars de la Société Générale début 2009 sans qu'elle parvienne à récupérer ses billes. Aujourd'hui, «on ignore si l'argent des mandants a disparu ou a simplement été transféré, et les comptes de la société sont très opaques, on n'arrive pas à savoir si Urbania est ou non en cessation de paiement », résume un observateur. La cessation de paiements signifierait pour les banques une perte de plus de 500 millions.

Tribunal de commerce

Pour Urbania, qui a réagi lundi dans un communiqué, sa situation est saine, « la Société Générale a été une première fois déboutée le 16 mars 2010 de son action engagée auprès du tribunal de commerce de Nanterre » et les fonds mandants ne seraient pas concernés, par ce litige. Quant au montant des lignes de crédit, il a, souligne la société, été utilisé pour de la croissance externe et des rachats, des parts d'actionnaires, comme attesté par les comptes.

Le tribunal de commerce, saisi par la Société Générale en octobre 2009, devrait bientôt mettre tout le monde d'accord et « cerner rapidement, probablement dès ce mois-ci, la situation financière de la société », estime un proche du dossier ».

II.                 Article du Monde du 05 mai 2010

« En portant plainte contre l'administrateur de biens Urbania, le 23 décembre 2009, la Société générale n'a peut-être pas mesuré

l'étendue de l'affaire qu'elle venait de soulever. Elle-même et d'autres banques, comme le Cré­dit agricole, Fortis, la Banque Palatine, la Banque

française ou italienne Monte dei Paschi di Siena, ont constaté, il y a un an, la disparition de quasiment 500 millions d'euros qu'elles avaient

avancés à Urbania. Pour la seule Société générale, la perte potentielle atteint les 200 millions d'euros.                           

 

Un montant très élevé comparé au chiffre d'affaires de 150 mil­lions d'euros d'Urbania, ex-Vendô­me-Rome. Cette société, qui appartient à Michel

Moubayed, est le quatrième administrateur  de biens français, avec 115 cabinets qui gèrent 400 000 appartements en copropriétés.

Lorsqu'un syndic gère une copropriété, il ouvre un compte bancaire au nom de chaque immeuble qui sera alimenté par les charges versées par les

copropriétaires. Ces dépôts constituent une trésorerie enviable. Pourtant, la loi Hoguet de 1970 interdit aux syndics de percevoir les éventuels

produits financiers de la trésorerie. Pour contourner cette règle, banquiers et syndics ont inventé le système des comptes « reflet », sur lesquels la

banque avance un montant équivalent à la trésorerie de la copropriété. Cette somme est placée au profit du syndic.

 

En juin  2009, la Société générale constate qu'Urbania n'a pas placé les sommes avancées sur les comptes reflet et lui demande de les restituer

. Face aux atermoiements d'Urbania, les banques réclament leur dû devant le tribunal de commerce de Nanterre, qui place les cabinets d'Urbania

sous le  contrôle de deux administrateurs. Un audit apporte des conclusions affolantes. Les sommes des comp­tes reflets «ont été utilisées pour

acheter des fonds de commerce et des parts minoritaires de différen­tes sociétés ». M. Moubayed a écha-faudé un groupe de 250 sociétés plus ou

moins contrôlées les unes par les autres. Certaines holdings sont domiciliées dans des paradis fiscaux. Urbania est au bord du dépôt de bilan, la

paye de mars des 2000 salariés a été versée avec dix jours de retard.

 

Urbania évoque « un différend commercial avec certains de ses partenaires bancaires (...) concer­nant des lignes de crédit ouvertes » et assure que

« la situation des cabi­nets du réseau est saine, avec des résultats positifs».

 

Les mandataires et les ban­quiers ont sollicité le groupe immobilier Nexity pour racheter Urbania. Alain Dinin, son PDG, a fait une offre de moins de

150 mil­lions d'euros, refusée par les ban­ques et M. Moubayed. « C'était pourtant une sortie de crise honora­ble », plaide M. Dinin, qui se dit

« attentiste devant la complexité du dossier».

 

III.              Un article du site UNIVERSIMMO du 04 mai 2010

 

Immobilier - Le groupe Urbania mis en cause par ses banques : essai de décodage

« Depuis plusieurs jours la presse fait état d'informations laissant pressentir une situation potentiellement grave chez le n°3 de l'administration de biens en France (160 millions de chiffre d'affaires, 2.000 salariés, près de 400.000 lots de copropriété gérés, notamment, plus des filiales de facility management, le réseau Laforêt, le groupe Adyal, etc.). Même celles destinées à rassurer sont plutôt de nature à inquiéter ! A commencer par les déclarations du dirigeant, Michel Moubayed, qui crie au complot mené selon lui par la Société Générale pour le jeter - à bas prix - dans les bras du n°2, Nexity… Qu’en penser.

Un simple litige commercial entre un client et son banquier ?

C'est la thèse qu'essaient depuis la fin de semaine d'accréditer les dirigeants du groupe. Pourtant, l'AFP le 30 avril, le JDD (Journal du Dimanche) le 2 mai, La Tribune et Le Figaro le 3 mai ont publié des indications de plus en plus précises dont certaines distillées par l'avocat de la Société Générale : cette dernière aurait saisi le Tribunal de commerce de Nanterre dès septembre 2009, puis déposé une plainte contre X pour abus de confiance, instruite par le Parquet de Paris.

D'autres banques auraient "suspendu leurs crédits" : Fortis, Banque Française, Monte Paschi Banque, et il y en aurait en tout pour 500 millions, dont 200 pour la SG (dit le JDD). Le CIRI (Comité interministériel de restructuration industrielle), pompier des entreprises en difficulté se serait saisi du dossier depuis une "dizaine de jours", "sans trouver de solution ».

S'agit-il de financements destinés à acquérir des cabinets (le groupe en a absorbé plusieurs dizaines, voire centaines depuis une vingtaine d'années) ? Le directeur général du groupe aurait déclaré qu'il s'agissait de financements de "haut de bilan" aujourd'hui requalifiés en "emprunt à court terme et remboursable immédiatement". Mais pas plus que pour un particulier qui a souscrit un crédit immobilier, une banque n'exige jamais le remboursement immédiat et total de crédits d'investissement sans un manquement grave de son client la mettant dans une situation de risque aggravé.

La JDD puis La Tribune se sont fait dire qu'il y aurait eu détournement de fonds par les "comptes reflet" pour financer avec les fonds des clients des acquisitions de cabinets ou des rachats de parts de minoritaires, bref des opérations de croissance externe. De quoi s'agit-il ? Les syndics qui gèrent de nombreux immeubles en utilisant des comptes bancaires dits individualisés par copropriété, plus quelques comptes pour des fonds détenus dans le cadre de la gestion locative mobilisent en toute légalité (dès lors que les copropriétaires ont accepté de renoncer à des comptes bancaires séparés au nom de leur syndicat) l'ensemble de ces fonds pour des placements globaux qui leur apportent un complément de rémunération, certes en baisse ces derniers temps, mais toujours appréciable, et dont ils font - la concurrence aidant - profiter aussi les copropriétaires. Ces fonds placés sont prélevés sur un "compte reflet" qui devient ainsi débiteur, sachant que la fusion des comptes normaux et du compte reflet doit, quant à elle, rester toujours créditrice. Si la trésorerie détenue baisse pour une raison ou pour une autre, les placements sont débloqués et la situation est maintenue toujours positive.

Concernant Urbania, une interprétation semble être que les placements n'aient pas été comme il se doit des comptes à terme ou des Sicav de trésorerie, mais des investissements pour compte propre, immobilisés, et que le groupe ne soit plus en mesure de reconstituer la trésorerie ; du coup, empêchés par les banquiers de faire passer la fusion débitrice, les cabinets se voient bloqués dans les paiements aux fournisseurs et aux clients mandants de gérance, ce que la direction d’Urbania a elle-même reconnu…

Autre preuve de cette hypothèse : la Société Générale indique avoir réagi en voyant une baisse des comptes mandants à partir de juin dernier.

Si les fonds mandants ne sont plus représentés de manière liquide, le groupe se trouve vis à vis de ses clients en situation d'abus de confiance (d'où la plainte) et, en cas d'impossibilité de régularisation rapide, en situation de perdre sa garantie financière et donc d'exercer les métiers de l'administration de biens. La déclaration à l'AFP de Serge Ivars, président de l'UNIS, le syndicat professionnel d'appartenance d'Urbania, déclarant que le Groupement français de caution, la mutuelle d'assurances qui garantit les dépôts des clients de ce groupe, lui aurait assuré que "ceux-ci n'avaient rien à craindre" n'est pas en soi rassurante : quelle est la solidité de ce garant, peu connu chez les administrateurs de biens ? N'aurait-il pour clients que les sociétés du groupe ? Serait-ce à cause de ce niveau de dépendance que les faits dénoncés aujourd'hui ouvertement par les banques n'ont pas été relevés lors des contrôles que l'organisme de caution est censé effectuer autant que nécessaire, ce qui aurait dû stopper les dérives mentionnées, la menace du retrait de garantie étant en général suffisamment dissuasif ? Contrairement à ce qu'affirme La Tribune, le montant de la garantie que les syndics doivent souscrire pour gérer les fonds mandants n'est pas seulement déclaratif : le garant doit vérifier que le professionnel garanti ne dépasse à aucun moment en fonds détenus le montant de la garantie souscrite, et que les fonds en banque correspondent bien au cumul des soldes créditeurs des clients...

En tous cas, s'il veut réellement rassurer, cet organisme devrait d'urgence rendre public la liste de ses clients (la garantie financière accordée aux administrateurs de biens est publique - afin de s'assurer du niveau de mutualisation du risque lui permettant de faire face aux engagements souscrits à l'égard des clients des sociétés menacées...

La Société Générale affirme à La Tribune qu'elle ne fusionnera pas les comptes mandants et les comptes reflets d'Urbania, même débiteurs, pour préserver les intérêts des copropriétaires. "Mais les autres banques concernées ne seraient pas aussi affirmatives" indique le quotidien. Il faut savoir qu'en cas de liquidation judiciaire, l'ensemble des fonds mandants entrent en principe dans la liquidation...

L' "originalité" d'Urbania en question ?

En 2004, Michel Moubayed créait la marque "Urbania" et affirmait lancer un "modèle innovant pour l'avenir de la profession" ; mais loin de simplifier son groupe, il rendait encore moins transparentes les structures de participations... Les banques et la clientèle ont-ils pêché par excès de confiance ?

Une fois encore, comme en d'autres circonstances, on peut se demander si les verrous de sécurité mis en œuvre, contraignants pour les petits, sont suffisants pour les « gros ».

 

Aujourd'hui, la clientèle et les équipes peuvent être sauvées par la reprise d'un groupe plus important, qui épongerait les trous à la place de payer les actionnaires ; mais la valeur du groupe - entre 100 et 200 millions dit-on ? - est-elle à la hauteur de manque de trésorerie à combler (les chiffres de 500 millions ont été cités) ? Peut-être que ces chiffres ne représentent pas que des fonds mandants manquants et incluent des financements  d'investissement qui pourraient être refinancés.

Cependant, les repreneurs susceptibles d'intervenir pourraient aussi tordre le nez devant une structure de plusieurs centaines de sociétés, sans comptes consolidés, avec des cabinets très souvent locataires-gérants de leurs fonds de commerce, donc non propriétaires de leur clientèle au profit de fonds d'investissement au financement mystérieux, toutes choses dont nous n'avons pas manqué de faire état dès 2004. Décidément, Urbania est depuis longtemps un groupe à part... ».