I.                   La situation

-          La situation est banale : 136 logements : dont certains  « bailleurs » ayant donné - parfois malgré eux - leur logement à gérer à FONCIA (mandat allant avec l’achat du logement).

-          Une minorité de « propriétaires occupants » qui - malgré leur désir de se « débarrasser » de leur syndic (le mot n’est pas trop fort) - subissent la loi de FONCIA et de ses « mandats » de gestion.

-          Une situation à la fois banale et anormale.

-          Mais là, Foncia est allé un peu trop loin.  Ou plutôt, Foncia est tombé sur un adhérent de l’ARC particulièrement coriace qui a mis tout un système  de fraudes, et des pratiques qui ont été lourdement condamnées par le TGI de Grasse.

1)     Foncia a utilisé frauduleusement un permis en blanc en confiant ces pouvoirs à des salariés de divers cabinets de Foncia.

2)     Foncia a utilisé plus de 3 pouvoirs par mandataire : un comble

3)     Et pour empêcher qu’on ne repère ses fraudes et malversations, Foncia a refusé obstinément et illégalement à notre adhérent communication de la feuille de présence et des pouvoirs et n’a cédé que sur injonction judiciaire.

 

II.                 Annulation judiciaire de l’assemblée générale

-          L’assemblée générale a - avec ces preuves - été annulée. Heureusement.

-          On comprend mieux maintenant, pourquoi FONCIA et tant d’autres syndics refusent de fournir la feuille de présence intégrale et copie des pouvoirs (comme la loi les y oblige)…

 

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Nous reproduisons ci-dessous quelques extraits du jugement rendu le 30 avril dernier, condamnant le syndic FONCIA AZUR .

Ces extraits sont assez parlants et vous ne manquerez pas de noter les termes très sévères utilisés par le Juge :

- « résistance injustifiée » de syndic,

- syndic d’une « particulière mauvaise foi »,

- syndic ayant « tourné la loi »,

- « comportement inadmissible » (du syndic),

- « manœuvre frauduleuse » (du syndic).

 

« Par acte d’huissier, Monsieur et Madame Francis P… ont fait assigner le Syndicat des Copropriétaires pris en la personne de son syndic  en exercice, la SAS FONCIA AZUR, et la SAS FONCIA AZUR elle-même aux fins d’annulation de l’Assemblée Générale :

- pour défaut de pouvoirs détournés de leur destination,

- pour excès de pouvoir,

- pour détournement et fraude à la loi.

Par conclusions, Monsieur et Madame Francis P… sollicitent du Tribunal au vu des pièces versées aux débats (…)

·        de prononcer l’annulation de l’Assemblée Générale pour :

- défaut de pouvoirs et pouvoirs détournés de leur destination,

- refus de laisser vérifier la liste d’émargement le bordereau d’envoi P.T.T. pendant près de deux ans

- refus de produire les pouvoirs,

- disproportion entre les 10 non Copropriétaires représentant 55 Copropriétaires pour 4673 millièmes, 55 pouvoirs en blanc d’une part, et 9 Copropriétaires représentant 19 Copropriétaires pour 1477 millièmes, 10 pouvoirs, dont 4 nominatifs d’autre part,

- abus de majorité détournée,

- vote de salariés avec prise illégale d’intérêts au moyen de pouvoirs détournés de Copropriétaires,

- non respect du Règlement de Copropriété en ses Articles 70.73.75.81.91.101.111,

- excès de pouvoir, détournement et fraude à la loi,

- abus de majorité, FONCIA AZUR ayant reçu 69 pouvoirs,

MOTIFS DE LA DECISION

 

1)                Sur les mandats :

ATTENDU que force est de constater que la S.A.S. FONCIA AZUR ne justifie que de 6 mandats de gestion immobilière donnés par 6 copropriétaires.

Que le syndic ne peut se prévaloir que de ces seuls mandats de gestion au nombre de six ;

Qu’il reste muet sur les autres mandats spéciaux au nombre de 55 (selon la feuille de présence) qui relèvent eux des dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

 

2)                Sur la feuille de présence et les pouvoirs

ATTENDU qu’en application de l’article 33 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, le syndic est tenu de délivrer copie ou extrait des procès verbaux et des annexes qu’il certifiera conformes à tout copropriétaires qui le demande ;

Que la feuille de présence est propriété du syndicat et fait partie intégrante de ses archives, archives qui sont conservées par le syndic ;

 

ATTENDU qu’en l’espèce, force est de constater que les défendeurs n’ont produit la feuille de présence de l’assemblée générale attaquée et les accusés de réception des convocations que le 3 février 2010, soit 20 jours avant la clôture de la procédure alors que le syndic est tenu de communiquer copie de la feuille de présence et des pouvoirs, à première demande d’un copropriétaire, en dehors de toute procédure et quelque soit l’assemblée générale concernée ;

Qu’il convient de rappeler, en effet, que le syndic doit répondre à la demande de communication de copies d’ « annexes au procès-verbal de l’assemblée générale » sans avoir à se faire juge de son utilité ou de sa légitimité ;

Qu’en revanche, les pouvoirs qui doivent être aussi communiqués en annexe de la feuille de présence, n’ont pas été à ce jour produits ;

QUE LE TRIBUNAL DOIT TIRER TOUTES LES CONSEQUENCES DE LA RESISTANCE INJUSTIFIEE DU SYNDIC ET DE L’ABSENCE DE COMMUNICATION AUX DEBATS DES POUVOIRS OU PROCURATIONS DE VOTE QUE SEUL LE SYNDIC ET, PAR VOIE DE CONSEQUENCE, LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, DETIENNENT ;

 

ATTENDU qu’en vertu de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dont relèvent les mandats simples, chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas  5 % des voix du syndicat mais aussi le syndic, son conjoint et  ses préposés ne peuvent présider l’assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire ;

Qu’il convient de rappeler que si les règles concernant la validité des mandats ne sont pas respectées, l’assemblée est nulle sans qu’il y ait à rechercher si le vote du mandataire aurait eu une incidence sur l’obtention de la majorité requise ;

Que concernant les pouvoirs, il y a lieu de relever sur la feuille de présence produite à la dernière minute que :

- 10 non copropriétaires représentant 55 copropriétaires pour 4.573 millièmes (55 pouvoirs en blanc)

- 9 copropriétaires représentant 19 copropriétaires pour 1.447 millièmes (10 pouvoirs dont 4 nominatifs)

Que ces 10 non copropriétaires ont disposé chacun, à l’exception de Monsieur GUERREVEZ, de plus de 3 procurations soit :

- 4 pour CROITOROU et FERSI

- 5 pour MARICO

- 6 pour CORDOJADO, MARTORANA et JOLY

- 7 pour SEZILLE et TORJMAN

- 9 pour BIBINE

 

Qu’il est manifeste que le nombre de mandats simples autorisé a été largement dépassé ;

 

ATTENDU qu’il y a lieu également de considérer que Madame CROITORU est une préposée du syndic eu égard au lien de subordination qui la lie et ce, même si elle est qualifiée de manière péremptoire de « Directrice des Services de gestion-location » par le syndic  sans toutefois justifier de la fonction exacte de celle-ci ;

Que les deux fonctions de Salariée et de Directrice ne peuvent être dissociées l’une de l’autre d’autant que le Procès-verbal de l’assemblée général litigieuse ne comporte aucune mention sur la qualité de cette dernière à recevoir tant de pouvoirs en blanc que nommément désignés et à intervenir dans les votes ;

COMPTE TENU DE L’ENSEMBLE DES IRREGULARITES CONSTATEES, IL Y A LIEU DE PRONONCER L’ANNULATION DE L’ASSEMBLEE GENERALE DU 25 JUILLET 2008 EN SON INTEGRALITE ;

 

3)                Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice matériel et    moral

ATTENDU que la SAS FONCIA AZUR, en sa qualité de syndic, a fait preuve dans la gestion de cette assemblée générale d’une particulière mauvaise foi puisqu’elle a cherché à tourner la règle de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 alors que le renouvellement de son mandat de gestion pour une durée de trois années était en jeu ;

Que ce comportement inadmissible pour un professionnel justifie l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 2.000 euros ;

 

PAR CES MOTIFS

 

LE TRIBUNAL, statuant par jugement contradictoire

PRONONCE l’annulation de l’Assemblée Générale du 25 Juillet 2008 en son intégralité ;

CONDAMNE la SAS FONCIA AZUR à payer à Monsieur et Madame Francis P. la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour manœuvre frauduleuse et préjudices subis.

CONDAMNE la SAS FONCIA AZUR à payer à Monsieur et Madame Francis P la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires et la SAS FONCIA AZUR aux entiers dépens de l’instance

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement ».