Note : contrairement à nos habitudes nous ne citons pas le nom du syndic concerné par cet abus ; la raison est la suivante : sollicité pour corriger la situation et modifier en conséquence ses pratiques, ce syndic a accepté de le faire.

En conséquence, nous avons décidé de ne pas citer le nom de ce syndic.

Néanmoins comme FONCIA continue toujours à abuser les copropriétaires sue ce plan et comme il est possible que d’autres syndics suivent le même chemin, nous avons décidé de rédiger un abus sur ce sujet et montrer comment on peut faire dire aux instructions fiscales ce qu’elles ne disent pas.

I.                   Quand FONCIA fait des émules

Comme chacun sait, FONCIA a inventé un moyen de faire facilement des honoraires avec l’attestation de TVA à 5,5 %, ceci en trompant les copropriétaires (voir, entres autres nos abus numéro 2095 et 1569).

Jusqu’à présent FONCIA était le seul à agir ainsi (ce qui était déjà beaucoup).

D’autres syndics semblent lui emboiter le pas. Nous allons  donc revenir sur ce sujet et expliquer en quoi il y a tromperie.

II.                 Retour sur la circulaire fiscale de la TVA à 5,5 %

La TVA à 5,5 % ne s’applique à 100 % qu’aux factures des immeubles qui ont plus de 50 % de leur surface consacrée à l’habitation ; en deçà, la TVA à 5,5 % s’applique mais uniquement au prorata des surfaces consacrées à l’habitation.

Exemple : si 40 % de la surface d’un immeuble est consacrée à l’habitation, la TVA à 5,5 % s’appliquera à 40 % du montant des factures et une TVA à 19,60 % s’appliquera à 60 %.

III.              Les règles fiscales

Le fisc a rédigé une circulaire où il précise aux syndics comment procéder :

-          « Si vous êtes en dessus des 50 % il suffit d’une simple attestation de votre part.

-          Si vous êtes en dessous, il faut faire une enquête pour déterminer, chaque année, le pourcentage exacte des surfaces consacrée à l’habitation ».

IV.             Les syndics trompeurs

Or certains syndics - uniquement pour générer des honoraires supplémentaires - font croire à leurs clients que l’Administration les « oblige » à faire cette enquête dans TOUS les cas.

C’est ce que fait FONCIA qui - à la suite de cette grossière tromperie - a réussi à se déconsidérer aux yeux d’un grand nombre de copropriétaires, adhérents ou non à l’ARC.

Un des émules précités de FONCIA adresse depuis quelques mois à ses copropriétaires le texte volontairement trompeur ci-dessous.

Nous commentons le texte aux endroits cruciaux.

V.               Un syndic qui trompe… énormément

« Madame, Monsieur,

 

 

« Par décret publié en Août 2006, les pouvoirs publics ont prorogé telles mesures fiscales destinées à octroyer un taux réduit de TVA à 5,5% pour certains travaux portant notamment sur les " parties communes des immeubles collectifs affectés en totalité ou en partie à l'habitation ».

« L'instruction fiscale publiée en décembre 2006 par le Ministère des Finances précise que le Syndic doit solliciter annuellement chaque copropriétaire au plus tard à l'Assemblée Générale pour connaître l'affectation de ses parties privatives dans l'immeuble collectif considéré.

[Note de l’ARC : Ceci est totalement FAUX et MENSONGER. L’instruction fiscale visée dit que le syndic doit procéder ainsi lorsque plus de la moitié de la surface n’est pas consacrée à l’habitation.

Si le syndic peut établir (via le règlement de copropriété ou par simple observation) que plus de la moitié des surfaces est consacrée à l’habitation il suffît qu’il fasse une attestation ce syndic MENT donc effrontément et fabrique de toute pièce un système « bureaucratique » pour justifier des honoraires supplémentaires. C’est inadmissible]

Votre réponse en nous retournant le coupon ci-joint est essentielle, car plus de 50% de non réponses  ne nous permettrait pas de justifier que l'immeuble est affecté pour plus de 50% à l'habitation, même si tel est effectivement le cas, avec pour conséquence de ne pas pouvoir bénéficier du taux réduit de TVA à 5,5 % ».

[Note de l’ARC : nouveau mensonge : une simple attestation du syndic basée sur le règlement de copropriété ou l’observation suffit, comme indiqué plus haut].

 

Nous vous prions d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de nos sentiments distingués ».

 

Le SYNDIC.

 

[Note de l’ARC : pour parachever l’illusion, ce syndic fournit un extrait « trompeur » de l’instruction].

   

Extrait de la fiche technique du Ministère de l’Economie et des Finances.

 

"...// appartient donc à chaque Copropriétaire de faire connaître, à la demande du Syndic ou de l'Administrateur de Biens, par tout moyen à leur convenance, l'affectation des locaux.

A défaut de réponse au plus tard à la date de l'Assemblée Générale, l'attestation sur le caractère de local d'habitation ne pourra être établie et part des travaux correspondant aux parties communes affectées aux lots concernés devra être facturée au taux normal de la taxe sur la valeur ajoutée.

En cas de réponse fausse, la responsabilité n'incombe pas au Syndic, elle relèvera du Copropriétaire : l'administration peut se retourner contre lui en application de l'Article 284-1 du code général des impôts… ».

 

[Note de l’ARC : Avec cet extrait nous sommes dans la désinformation pure, puisque ce texte ne s’applique QUE dans les cas où l’immeuble ne comporte pas plus de 50 % des surfaces affectées à l’habitation].

VI.             La possible parade du syndic X

Ce syndic aurait pu nous servir l’argumentaire fallacieux  de FONCIA : « Certes je peux attester sans enquête qu’il y a une majorité de logements, mais ce faisant j’engage ma responsabilité ».

Cette argutie serait le pompon : engager sa responsabilité en attestant qu’un immeuble de douze logements et deux commerces est bien affecté majoritairement à l’habitation…

Engager sa responsabilité pour affirmer qu’il fait jour à midi !! Sacrés syndics.

 

Conclusion

 

Nous avons - avant d’écrire cet abus - écrit à la direction du syndic qui a rédigé le texte ci-dessous pour qu’elle corrige son information mensongère.

Nous avons donné une deuxième chance à sa direction en lui adressant le texte de notre abus avant parution.

Heureusement ce syndic a été assez sage pour accepter de modifier son analyse et ses pratiques, ce qui est tout à son honneur.

Pour éviter, néanmoins, que ce syndic n’inspire des confrères, nous avons publié le présent abus.

N’hésitez pas à l’utiliser pour réagir si vous êtes concernés.