L’ARC a déjà eu l’occasion de relever les nombreuses illicéités et autres abus des contrats de mandat de syndics (Campagne des « 2500 Contrats pour le Parlement », abus n° 2018), et d’exiger, notamment des pouvoirs publics, l’adoption d’une disposition réglementaire, fixant la liste des prestations du syndic relevant de leurs honoraires de gestion courante.

L’arrêté NOVELLI signé le 19 mars 2010 (JO du 21/03/10) a été loin, malheureusement, de répondre aux attentes des consommateurs copropriétaires [ Abus n° 2304]

Bien qu’il n’y ait qu’un minimum réglementaire, les syndics trouvent le moyen de ne pas s’y conformer.

Les nombreuses irrégularités constatées sur le récent contrat de mandat (avril 2010) de LA SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE, syndic à Ajaccio, nous semble constituer un exemple intéressant des écueils à éviter par les syndicats de copropriétaires, à savoir :

- la détermination conventionnelle des honoraires de suivi des travaux (hors budget prévisionnel), en totale violation de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Cette disposition précise en effet, que le syndic ne peut prétendre à de tels frais supplémentaires qu’à la condition, qu’ils aient fait l’objet d’une décision spécifique à la même assemblée générale ayant approuvé cette opération, soumise à la même majorité que celle requise pour l’adoption des travaux.

Toute clause contractuelle fixant ces honoraires travaux est donc nulle, car contraire à une norme (art. 18-1 A précité) d’ordre public, selon l’article 43 de cette même loi.

Ce vote distinct s’applique dans tous les cas où le syndic entend solliciter du syndicat ce type d’honoraires exceptionnels (ex : travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, réfection de parties communes sinistrées prise en charge par l’assureur);

- le nombre et les modalités des visites de la résidence doivent être précisément stipulés;

- il doit détenir l’ensemble des archives du syndicat : art. 33 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 20 avril 2010 : « La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic ».

Cette rédaction confirme le caractère fictif de la notion « d’archives dormantes » ou « d’archives utiles » dont de nombreux syndics facturent en sus le stockage.

( abus numéro 2311).

- en cas de mutation d’un lot, est redevable des charges, le propriétaire du lot au moment de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, selon l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967.

L’application d’un prorata temporis entre le vendeur et l’acquéreur s’oppose donc au cadre réglementaire

A l’occasion de cette mutation, la loi du 10 juillet 1965 dispose également que les frais liés à l’établissement de l’état daté par le syndic doivent être supportés par le seul copropriétaire vendeur (art. 10-1).

Le syndicat n’a donc pas à « avancer » les honoraires pour cette prestation particulière du syndic, contrairement à la pratique de LA SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE ;

- les honoraires de gestion courante du syndic doivent comprendre l’ensemble des prestations liées à la gestion ordinaire de la copropriété.

L’application en sus d’un forfait bureautique ou administratif a été déclarée illicite par un jugement du TGI de Grenoble en date du 2 novembre 2009 (ARC, abus n° 2083) ;

- les clauses contractuelles parfaitement contradictoires, et générant des doublons de facturation. 

En cas d’assemblée générale extraordinaire, LA SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE prévoit en page 5 de son contrat, qu’elle facturera au syndicat cette prestation à la : « vacation au temps passé » (formule sujette à des dérives).

LA SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE prétend à l’occasion de cette assemblée générale supplémentaire majorer également ses : «  frais d’administration d’un euro TTC/propriétaire » (p. 7) ;

- la photocopie de documents à 0,40 € TTC l’unité se situe pour le moins dans la fourchette très haute des prix pratiqués par les syndics.

Cette analyse démontre, si besoin en était, les libertés que de nombreux syndics professionnels s’accordent encore aujourd’hui, lorsqu’ils établissent leur contrat de mandat.

Il est par conséquent impératif, que les conseils syndicaux sollicitent le plus tôt possible de leur syndic leur projet de contrat.

Ils pourront ainsi débusquer les dispositions illicites et/ou abusives, et obtenir que la convention jointe à la convocation de l’assemblée générale soit pleinement conforme aux prescriptions légales et réglementaires, moyennant des honoraires modérés.