ARC Abus n°213: 07 07 04 /©

Garantie illusoire des syndics : le " Monde " confirme la position de l’ARC

Un long article du MONDE du 28 juin 2004 revient sur un problème que nous ne cessons de dénoncer : celui de l’illusion de protection que constitue la garantie financière des syndics. Une nouvelle affaire - mettant en jeu la garantie de la puissante fédération FNAIM - permet de revenir sur le problème.

1. Les limites de la garantie des syndics :

• Aussi étrange que cela soit, la garantie des syndics ne couvre pas forcément la totalité des fonds détenus par un syndic mais uniquement les fonds déclarés.

• Dès lors en cas de faillite, que se passe t-il ?

1. très généralement, les fonds détenus et dilapidés sont supérieurs à la garantie (on voit mal un syndic, au bord de la faillite, aller déclarer les vraies sommes sachant qu’il lui faudrait acquitter une prime supplémentaire…) ;
2. comme la somme garantie est restituée aux clients lésés en fonction de leurs créances, il faut attendre la fin de toutes les expertises (qui peuvent durer plusieurs années) pour faire un partage proportionnel (on dit, employant une vieille expression : " au marc le franc ").

• La caisse de garantie fait ainsi une double bonne opération :

• elle ne verse qu’une partie des sommes dilapidées ;
• elle gagne un temps très précieux.

• Et alors que les caisses de garantie ont une santé financière florissante : les copropriétaires tirent la langue et sont, du début à la fin, victimes de ce système protecteur en pointillé.

2 . Une réforme simple

• Le Gouvernement est actuellement autorisé par le Parlement à modifier la loi du 2 janvier 1970 qui - entre autres - règle ces problèmes. L’ARC a donc saisi le Ministère de la Justice et demandé que les dispositions injustes rappelées plus bas soient modifiées ; plus précisément, nous demandons :

• d’une part, que les montants garantis soient bien les montants des sommes détenues (les caisses de garantie non seulement font des contrôles permanents mais connaissent les problèmes financiers des syndics bien avant la faillite) ;
• d’autre part, que les copropriétaires soient indemnisés vite, ceci étant la conséquence de cela.

Vous pouvez lire ici-même nos propositions adressées au Ministère de la Justice à ce sujet et sur d’autres sujets annexes → (une des 9 propositions émises).

3 . Une réforme elle aussi sans doute illusoire

• Malheureusement, les responsables du Ministère de la Justice nous ont fait savoir que notre demande avait peu de chance d’aboutir étant donné l’hostilité non seulement des caisses de garantie et des banques (qui assurent aussi la garantie) mais du Ministère de l’Economie qui craint les conséquences financières de ce surcroît de justice !

• Si tel était le cas, nous ne manquerions pas , naturellement, de réagir de façon particulièrement vigoureuse à ce qui paraîtrait être un très mauvais coup à l’encontre des copropriétaires.

4 . L’article du " MONDE "

• Pour prouver que nous ne sommes pas les seuls à dénoncer ce vrai problème.

• Voici des extraits de l’article du MONDE qui présente une affaire exemplaire de pseudo garantie (LE MONDE 27-28 juin 2004). Le titre  : " L’aléatoire garantie financière des syndics ".

(…)

" La faillite, prononcée en juin 2003 du cabinet de syndic de copropriété VERDIER, à TOULOUSE, qui gérait une soixantaine d’immeubles, montre cependant que le garant, censé rembourser rapidement et complètement les clients sans attendre que s’achèvent les procédures de liquidation judiciaire, peut, parfois, ne pas s’exécuter ".

(…)

" Évaluée dans un premier temps à quelques milliers d’euros, la dette du cabinet VERDIER vis-à-vis de cette seule copropriété dépasse, finalement, 30 000 euros, et atteint plus de 700 000 euros pour l’ensemble de ses clients. " Fin octobre, le nouveau syndic a découvert l’ampleur du désastre (des fonds disparus, des prêts consentis par la CAIXA BANK sur la foi de faux procès-verbaux d’assemblées générales, des indemnités d’assurances évaporées), et a adressé un état des créances à la caisse de garantie de la FNAIM (Fédération Nationale des Agents Immobiliers), organisme caution de VERDIER, afin qu’elle rembourse les immeubles du dommage subi ", explique une source proche du dossier ".

" En décembre 2003, la caisse de garantie oppose, cependant, une fin de non-recevoir. Elle argue que les justificatifs adressés par le nouveau syndic, sont insuffisants. La caisse de garantie de la FNAIM juge surtout que le montant total des créances produites dépasse celui de la garantie financière, limitée à 580 000 euros. " Nous nous trouvons donc en situation de marc le franc (il s’agit d’une distribution où d’une somme versée aux différents créanciers en proportion de leurs créances et dans les limites des montants à distribuer). Mais la somme finale ne pourra être déterminée que lorque l’ensemble des créances produites aura été justifié ", annonçait un courrier du responsable juridique de la caisse de garantie de la FNAIM ".

" Autrement dit, la caisse n’est disposée à rembourser les copropriétaires qu’à concurrence de 580 000 euros, répartis entre les 59 immeubles, en proportion de leurs créances respectives. Les copropriétaires doivent donc attendre que tous les comptes soient dressés, ce qui peut prendre des mois, et ne peuvent espérer être intégralement indemnisés. Choqués et inquiets, ils sont réunis en un collectif de victimes du cabinet VERDIER et on mandaté l’un des leurs, Maître François RASTOUL avocat, pour les défendre. " Nous avons bien eu des réunions de médiation avec la caisse de garantie FNAIM, en présence de dirigeants du nouveau syndic, mais n’avons pas senti une volonté de régler rapidement le problème, commente t-il. C’est pourquoi nous avons assigné la caisse devant le Tribunal de Commerce de TOULOUSE, qui nous a accordé le 6 mai 2004, une première provision de 53 200 euros, pour 23 copropriétés. D’autres assignations suivent ".

" Contactée par LE MONDE, la FNAIM n’a, elle, pas souhaité s’exprimer sur ce dossier. La situation du cabinet VERDIER ne lui avait pourtant pas échappé puisqu’il était sous surveillance depuis l’automne 2002 ".

Voilà. Et des histoires comme celle-ci il y en a des dizaines par an pouvant concerner des centaines voire des milliers de copropriétés.