Pour une association qui, comme l’ARC, demande depuis dix ans que le Tribunal d’Instance devienne le Tribunal de la Copropriété, le jugement du Tribunal d’Instance du Raincy que nous allons présenter et étudier est ce qu’on appelle du « pain béni ».

 

1-     Voilà un copropriétaire à qui un syndic architecte (qui a fait voter des travaux dans des conditions inacceptables et illégales) réclamait 2.400 euros.

 

 

2-     Le copropriétaire se rebiffe et ne paie pas.

 

3-     Assigné devant le Tribunal d’Instance il se défend et fait valoir toutes les erreurs et illégalités du syndic concernant le vote et l’engagement des travaux.

 

4-     Le juge d’instance (qui, entre parenthèse, donne l’impression d’avoir écrit le Code de la Copropriété tellement il connaît son sujet) pointe toutes les erreurs du syndic et le déboute de toutes ses demandes.

 

Amateurs de combats inégaux et de belle justice, essuyez vos lunettes, si vous en avez et affutez vos mirettes.

 

Ah : un mot encore : comme toujours le syndic multi fautif s’en sort parfaitement indemne et c’est le syndicat des copropriétaires qui « trinque »
( voir nos articles à « un syndic qui passe à travers les gouttes… » abus numéro 787 ) .

 

Quand cela cessera-t-il ?

 

  Voici le jugement :

 

Par acte d'huissier du 22 juin 2005 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "L….." a fait citer Monsieur B… devant le tribunal d'instance de céans, pour obtenir :

- sa condamnation au paiement de la somme de 2 609,62 euros représentant un arriéré de charges de copropriété arrêtée au 4ème trimestre 2004,

- sa condamnation au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages intérêts,

- l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

- la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- les dépens dont les frais du commandement.

À l'audience, le syndicat de copropriétaires de l'immeuble "L….." porte sa créance en principal à 1 635,18 euros au 14 octobre 2005.

Monsieur B…. conteste les charges relatives au ravalement et les conditions de leur vote à l'assemblée générale du 18 mars 2004. Il estime que ces travaux ont été votés pour un budget pharaonique, qui dépasse largement le coût réel du marché et que l'assemblée générale a autorisé le syndic et le conseil syndical a choisir librement l'entreprise ;

que cependant le conseil syndical n'a jamais été consulté et n'a pas rendu de décision ;et qu'il lui semble exister une collusion d'intérêts entre le syndic qui est également architecte et les entreprises intervenant pour le ravalement ; qu'il n'est pas possible de savoir dans quelles conditions l'entreprise intervenante a été retenue, si la variante de peinture a été retenue ou non. Il s'oppose à ce que les charges de ravalement lui soient réclamées sur la base du devis S…… en indiquant que le vote n'a pas été régulier et que les appels de fonds à ce titre ne sont pas justifiés.. Il conclut donc au débouté du syndicat des copropriétaires.

M 0 T 1 F S DE LA DECISION :

Au vu du décompte du 8 novembre 2005 indiquant un solde débiteur de M. B… de 1 635,18 euros, il lui est réclamé au titre des travaux de ravalement stricto sensu, hors honoraires d'architecte et honoraires de syndic, 4 appels pour un total de 2 486,21 euros. Ce sont les sommes réclamées au titre des travaux de ravalement qui sont contestées par le défendeur, lequel reconnaît devoir les charges courantes.

Il convient donc d'analyser l'assemblée générale du 18 mars 2004 qui a été amenée à se prononcer sur les travaux de ravalement. L'ordre du jour est ainsi présenté "résolution n°23 : engagement du ravalement des façades du bâtiment". En page 10 et 11 du procès-verbal d'assemblée générale, la résolution se trouve ainsi libellée :

RESOLUTION N° 23:: L'assemblée générale décide de procéder au ravalement des façades du bâtiment, (art. 24)

Je vous joins le devis de l'entreprise S…. pour un montant de 87 850,80 € TTC, comprenant ravalement des 4 façades, peinture des fenêtres et volets bois ainsi que la peinture de la face extérieure des portes de garages. Variante : peinture laque satinée sur les bois pour un montant de 16 105,42 € TTC.

En cas de vote positif, fixation des dates d'appels de fonds et de démarrage des travaux.

Vote et répartition de la dépense en charges bâtiment A. Le devis de l'entreprise SOG…. a été adressé aux copropriétaires en date du 9 mars.

Le choix de l'entreprise sera fait par M. J… (syndic) et le conseil syndical en fonction de la qualité des prestations proposées.

Votent contre : Mrs ….. (494 t),  M…(235 t), B… (369 t), B.. (284 t), J… (283 t), M.. (284) représentant 1949 t.

Abstention : M. V.. (369 t) Votent pour : les autres copropriétaires présents et représentés par 68301.

Financement : 4 appels de fonds à partir d'octobre (appel en octobre 2004, janvier, avril et juillet 2005).

Cette résolution ainsi complétée est adoptée par les copropriétaires présents et représentés par 6830/8779 t.

M. B… (136 t) et M. M…. (150 t) quittent la séance.                  » Total: 77601.

Il est donc établi que M. B…. a voté contre cette résolution. Or selon l'alinéa 2 de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 "les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale". Or en l'espèce, le syndicat de copropriétaires ne joint aucune pièce à son dossier permettant de savoir si cette notification a été effectuée et à quelle date. M. B…. est donc recevable à contester cette résolution. Ce moyen pouvant être valablement opposé devant le tribunal d'instance en défense à une action en paiement. Il en est de même des décisions relatives aux comptes et au quitus prises en assemblée générale du 21 mars 2005.

Le libellé de la résolution est telle que seule une décision de principe du ravalement a été prise par les copropriétaires à la majorité de l'article 24 de la loi. Les devis sont présentés de manière succincte, dont l'un avec une variante. Et ils ne font l'objet d'aucune discussion. In fine, il est indiqué "le choix de l'entreprise sera fait par M. J…. (le syndic) et le conseil syndical en fonction de la qualité des prestations proposées". Un seul votre global est réalisé sur l'ensemble de la résolution et de la discussion, sans distinction entre les différents paramètres.

 

Il est donc apparent que les dispositions de l'article 25 a de la loi du 10 janvier 1965 et de l'article 21 du décret du 17 mars 1967 n'ont pas été respectées. Celles-ci imposent en en effet qu'une délégation de pouvoir sur une décision normalement prise à la majorité de l'article 24 ne peut être adoptée qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires ( ce qui peut être le cas puisque le vote global positif à réuni 6830/10000^ème ). Mais que cette délégation de pouvoir "ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé" et que lorsqu'il s'agit d'autoriser une dépense, la dégation de pouvoir doit en déterminer l'objet et fixer le montant maximum. Or en l'espèce, la délégation de pouvoir effectuée est générale et l'assemblée générale perd tout contrôle sur l'administration de l'immeuble puisque seul le principe du ravalement a été voté et que le montant maximum des travaux n'a pas été fixé.

Cette décision d'assemblée générale n'est donc pas régulière et M. B… est en droit de considérer qu'elle ne lui est pas opposable et qu'aucune charge ne puisse lui être réclamée au titre des travaux de ravalement.

À supposer même que cette décision soit régulière ou qu'elle ne puisse plus être contestée, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucun élément de preuve permettant d'établir l'existence et la teneur de la décision prise par le syndic et le conseil syndical. Certes ni la loi ni le décret relatifs à la copropriété n'imposent de formes particulières à ces décisions. Mais il convient de justifier de l'accomplissement du mandat confié par la délégation de pouvoir pour que la décision prise en assemblée générale revête un caractère exigible. Or aucune décision, même par lettre simple, du conseil syndical n'est présentée à l'appui du dossier du demandeur, aucun devis accepté du syndic et de tous les membres du conseil syndical n'est pas produit aux débats. Dans ces conditions il n'est pas établi que les appels effectués au titre des travaux de ravalement sont effectuées selon une base à répartir exigible à la fois dans son montant (aucun montant maximum fixé par l'assemblée générale) et dans son existence même (aucune décision prise en commun par le syndic et le conseil syndical).

Dès lors les appels effectués au titre des travaux de ravalement ne peuvent aucunement être retenus comme étant à la charge de M. B…. Ils représentent à eux seuls 2 486,21 euros, soit plus que ce qui est actuellement réclamé au défendeur. Ce dernier doit donc être considérés comme à jour du paiement de ses charges de copropriété.

Sur les dommages intérêts :

Le syndicat des copropriétaires succombe en ses prétentions principales et ne peut donc établir le caractère abusif de la résistance opposée par M. B…. Sa demande de dommages intérêts sera rejetée.

 

Sur les dépens :

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "L…." supportera la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal d'Instance statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déclare la résolution n° 23 prise en assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble "L….." du 18 mars 2004 inopposable à Monsieur B….

 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "L…" de toutes ses demandes,

Dit y avoir lieu à exécution provisoire,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "L….." aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé publiquement à l'audience de ce jour par Nous, Bénédicte R…., Président et le Greffier.

LE GREFFIER                                     LE PRESIDENT