Le Ministre Jean-Louis BORLOO vient de faire savoir qu’un décret et un arrêté d’application de la loi BOUTIN relatifs la participation obligatoire des locataires aux dépenses concernant les travaux d’économies d’énergie allaient bientôt être publiés (après passage au Conseil d’État).

Le ministre présente ce dispositif comme « gagnant/gagnant ».

Les associations de locataires sont plutôt inquiètes voire hostiles et l’ont fait savoir.  Qu’en pensons-nous en tant qu’association de copropriétaires mais aussi de bailleurs ? Nous nous sommes procurés le projet de décret et d’arrêté pour tenter d’y voir plus clair ? Voici neuf questions/réponses pour tenter de commencer à répondre à cette interrogation.

1. Etes-vous favorable à l’idée que le locataire puisse participer à l’investissement en matière de travaux d’économies d’énergie ?

Tout à fait. Si les charges de chauffage d’un locataire baisse de façon significative en raison de travaux d’économies importants, non seulement il est normal que les locataires participent, mais c’est le contraire qui ne serait pas normal.

À défaut de participation, le bailleur investit plus difficilement et cela peut bloquer tout  processus de travaux. 

Il faut néanmoins des règles à la fois simples et strictes et que la participation soit entièrement justifiée.

2. Le bailleur pourra-t-il demander une participation à son locataire, quels que soient les travaux d’économies prévus ?

Non il faudra pour cela :

-          soit qu’il entreprenne deux types de travaux parmi la liste ci-dessous :

a.      travaux d’isolation thermique performants des toitures ;

b.     travaux d’isolation thermique performants des murs donnant sur l’extérieur ;

c.      travaux d’isolation thermique performants des parois vitrées donnant sur l’extérieur ;

d.     travaux d’installation, de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire performants ;

e.      travaux d’installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable ;

f.        travaux d’installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable ; 

-          soit qu’il entreprenne des travaux qui permettent de descendre la consommation d’énergie en dessous d’un certain seuil fixé par arrêté.

3. Comment cette participation sera-t-elle calculée ?

En fait il y aura deux modes de calcul possible d’après le décret futur :

-          soit le bailleur pourra appliquer une augmentation de 20 € par mois sans avoir à justifier des économies réalisées ; ces 20 € - semble-t-il -correspondent à la moitié des investissements (on verra plus loin que nous sommes très sceptiques sur ce point) ; 

-          soit le bailleur va faire calculer par un spécialiste l’économie théorique que devrait entraîner les travaux prévus et il pourra appliquer une augmentation égale à la moitié de l’économie théorique prévisionnelle.

4. Le ministre parle de dispositif gagnant/gagnant ; êtes-vous d’accord ? Pourquoi, d’après vous les organisations de locataires sont-elles hostiles à ce décret ?

Nous avouons être assez étonnés de ces règles.

a)     D’abord on aimerait bien savoir ce qui justifie le chiffre de 20 € par mois qui sera appliqué (dès lors que le bailleur aura fait deux des travaux mentionnés au point 2), ceci quels que soient les gains réels, quels que soit le type de logement et quelle que soit la situation du logement (pavillon ; logement situé dans une copropriété avec chauffage collectif ou avec chauffage individuel). 

b)     Ceci est d’autant plus étonnant qu’il est évident que presque tous les bailleurs privés vont utiliser cette possibilité.

Or on risque d’être très loin du gagnant/gagnant évoqué par le ministre (du moins pour le locataire, car le système pourra être très intéressant pour le bailleur) et on prend le risque aussi - avec cette règle - de favoriser le « bouquet » travaux non pas le plus efficace en terme d’économie d’énergie, mais le moins coûteux en terme d’investissement.

5. Pourquoi est-ce que le système des 20 € risque de n’être pas un système  gagnant pour le locataire et être, par contre, un système gagnant pour le bailleur ?

C’est simple. 20 € par mois font 240 € par an, ce qui représente donc - puisque le Gouvernement veut faire participer le locataire à concurrence de la moitié des économies (ce que nous approuvons) - à 480 € d’économies par an.

Comme on sait, la majorité des logements loués sont de petits logements.

Pour arriver à réaliser 480 € d’économies sur un petit logement, il faut faire des travaux très importants.

Cependant, si l’on reprend le décret, on voit qu’en se contentant d’isoler la toiture et de changer la chaudière pour une chaudière performante dans une copropriété avec un chauffage collectif, le bailleur pourra appliquer 20 € d’augmentation par mois, soit 240 € par an.

Prenons le cas d’un studio moyen pour qui le coût du seul chauffage (combustible) est de 600 € par an ; de tels travaux entraîneront aux mieux une économie de 33 %, donc de 200 €, ce qui aurait du entraîner une participation du locataire de 100 € et non de 240 €.

Par contre le bailleur va faire une bonne affaire.  

Si sa quote part est de 5 000 €, avec le prêt à taux zéro, le crédit éventuel d’impôt et des subventions éventuelles il va - dans ce cas - amortir en TOTALITÉ ses travaux avec la participation du locataire (qui sera payée pendant quinze ans…).

En plus, dans notre exemple, le bailleur aura remplacé une vieille chaudière par une neuve au frais du locataire, ce qui n’est pas vraiment normal. On le voit, dès qu’on prend des cas concrets et sa calculette, on s’éloigne du schéma gagnant/gagnant.

Ce qu’il y a d’extraordinaire avec cette règle des 20 € c’est qu’elle s’applique à TOUS les cas. Or si elle est équilibrée (gagnant/gagnant) pour un pavillon de six pièces avec chauffage individuel, comment peut-elle l’être AUSSI pour un studio dans une copropriété avec chauffage collectif ?

Est-il vraiment sérieux d’avoir UN même chiffre pour TOUS les cas ?!

6. Vous disiez que ce système allait peut-être entraîner des effets pervers. À quoi pensez-vous ?

Hé bien, il est possible que certains bailleurs fassent surtout les travaux les moins coûteux parmi les SIX possibilités, ceci pour pouvoir appliquer les 20 € d’augmentation.

Or les travaux les moins coûteux ne sont pas forcément les plus efficaces.

On peut même dire qu’ils sont souvent les moins efficaces sur le plan des économies d’énergie.

Autant la méthode du « bouquet » (choix de deux ou trois types de travaux parmi une panoplie) est ingénieuse pour faciliter l’instruction l’attribution des éco-prêts, autant elle est inadaptée, selon nous, quand il s’agit de justifier des augmentations de loyer fonction des économies de charges du moins en cas de chauffage collectif.

7. Mais en quoi ces règles vous gênent-elles en tant qu’association de copropriétaires ? Pour le copropriétaire occupant cela ne change rien ; pour les propriétaires bailleurs elles sont intéressantes, donc vont les inciter à voter des travaux. Alors, pourquoi être gêné par ces règles ?

Comme on l’a dit il risque d’y avoir une opposition entre les copropriétaires occupants et les bailleurs dans les copropriétés avec chauffage collectif : ces derniers seront intéressés par les deux travaux les moins coûteux et pas forcément par les travaux les plus efficaces.

D’ailleurs pour certains travaux, on risque même d’avoir des situations catastrophiques : par exemple un bailleur choisira les fenêtres isolantes (parce qu’il a des vieilles fenêtres à changer) et l’isolation extérieure (parce qu’il faut faire un ravalement de toute façon).

Il va donc aller au moins cher et ne pas forcément faire faire (comme on le voit déjà aujourd’hui) les travaux complémentaires indispensables comme les travaux de ventilation.

Or le copropriétaire occupant VOUDRA, lui, ces travaux pour rendre efficace l’intervention globale, mais risque de se heurter aux bailleurs. Il peut donc avoir des contradictions au détriment des travaux efficaces au point de vue énergétique.

8. Quelles sont vos propositions ?

Nous pensons d’abord que la règle des 20 € par mois doit être améliorée et adaptée. Un seul chiffre, c’est sans doute très pratique mais forcément injuste.

Nous pensons, ensuite que, dans les copropriétés avec chauffage collectif il faudrait des règles spécifiques qui bannissent le système des 20 €. Dans ces cas-là, il faut :

a)     garder le principe du moitié/moitié (le locataire participera aux travaux à hauteur de la moitié des économies obtenues) ;

b)     bannir la participation forfaitaire, obliger à une participation en fonction des économies prévisionnelles réelles avec un contrôle dès la fin de la première saison, de façon, que la bailleur COMME les copropriétaires occupants s’intéressent AUSSI aux résultats effectifs, aux économies réelles.

9. Pourquoi dites-vous cela ?

Nous remarquons que, actuellement dans de nombreux cas, on annonce 50 % (ou plus) d’économies et qu’on obtient à peine 30 % ;

Cela vient à la fois des travaux qui ne sont pas toujours bien faits mais aussi des réglages (de chaudière), de l’équilibrage (du réseau), etc. qui sont également mal faits.

Il faut donc apprendre (dans les copropriétés avec chauffage collectif) à vérifier que les économies sont bien au rendez-vous.

Avec le système des 20 € forfaitaires, le bailleur se moquera des vraies économies.

Si on met en place un système plus contraignant pour tous et qu’on oblige à vérifier que les économies annoncées (qui vont déterminer le niveau de participation des locataires) sont bien réalisées, tout le monde y gagnera : le propriétaire occupant, le locataire mais aussi le bailleur qui obtiendra bien la moitié des économies réalisées.

Conclusion : comme toujours et comme dit le proverbe « Il n’est pas facile de contenter tout le monde et son père ».

Néanmoins les rédacteurs du décret nous semblent - par souci de simplicité extrême pour le bailleur - avoir imaginé un dispositif qui risque d’être tout à la fois :

-          injuste pour une majorité de locataires ;

-          peu efficace en terme d’économies réelles énergétiques.

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