-          Copropriétaires, vous êtes formidables. Les nouveaux contrats de syndic 2009 affluent à l’ARC et grâce à vous nous allons sans doute pouvoir montrer au Parlement que la DGCCRF et la FNAIM se trompent lourdement.

-          Si vous n’avez pas encore envoyé votre contrat de syndic 2009, faites-le.

Quatre contrats pris au hasard, quatre nids de non-conformités

Les personnes en charge de l’étude de ces contrats à l’ARC ont décidé de prendre quatre contrats au hasard pour pouvoir se mettre d’accord sur ce qui est ou non conforme à l’avis du CNC. L’exercice est particulièrement instructif puisqu’il montre que même quand un syndic fait mine de reprendre à la lettre l’avis du CNC, son contrat peut comporter jusqu’à SEPT non-conformités dont certaines assez graves.

Mais au-delà de la non-conformité il est préoccupant de s’apercevoir que les syndics multiplient les dispositions tarifaires ILLÉGALES.

La DGCCRF a raison : un arrêté des prix pour enrayer ces dérives ne servirait à rien. Il faut au minimum un décret pris en Conseil d’État et qui aille bien au-delà des points évoqués par l’avis du CNC qui - comme on sait - était resté au milieu du gué.

 

1.    Contrat CHAMORAND

(syndic parisien CSAB, devenu UNIS)

 

Il s’agit d’un contrat particulièrement non conforme.

I-                   Gestion courante

1. Manquent les dispositions qui concerne le fait que le syndic s’engage à élaborer le budget prévisionnel avec le conseil syndical. Non conforme.

2. Avance permanente.

Le fait que le syndic impose dans son contrat de prélever une « avance permanente » égale au 3/12^è du budget et à la fois non conforme et illégale.

-          il oublie que cette avance doit soit être prévue au règlement soit être votée à la majorité de l’article 26 ;

-          quand au 3/12^è, c’est illégal, l’article 35 du décret fixant un plafond à 2/12^é.

3. Le compte bancaire séparé est, semble-t-il, prévu dans la gestion courante.

Or, on découvre plus loin dans le contrat, que c’est une tromperie et que le compte séparé est facturé en plus (en honoraire supplémentaire, ce qui est une non-conformité importante, car l’avis du CNC prévoit des honoraires de base différenciés (avec minoration en cas de compte unique). Non conforme.

4. Imputation des consommations individuelles.

Le contrat de base n’inclut pas la gestion des forfaits. Non-conforme.

5. Transmission des archives au successeur en gestion courante. Là encore, il y a tromperie. On verra qu’en facturation supplémentaire il y a « clôture d’un dossier en fin de gestion ». Non conforme.

6. Visites de la copropriété.

NI le nombre NI les modalités des visites ne sont fixés dans le contrat (le contrat prévoit que la fixation des modalités se fera en assemblée générale, on croit rêver !!). Non conforme.

7. Souscription de la seule police multirisque en gestion courante à l’exclusion des autres polices. Non conforme.

8. DUERSST

Seule la « mise en place » est évoquée ; pas la mise à jour ! Non conforme.

II-                Gestion particulière

En gestion particulière, on note les non conformités suivantes :

-          souscription de la police d’assurance dommage-ouvrage ;

-          vacation pour gestion des « novations » (exemple : nouvelles obligations intervenues en cours de contrat) ;

-          tenue du compte bancaire séparé

(ce n’est pas la tenue qui doit être facturée ; c’est la dispense qui doit entraîner minoration) ;

-          facturation de prise en charge de la copropriété ;

-          facturation de la remise de dossiers au successeur.

2.    Contrat SENÉCHAL

(syndic parisien, affilié à aucun syndicat professionnel)

I-                   Problèmes rencontrés dans la partie « Gestion courante »

1. Manque la préparation du budget prévisionnel avec le conseil syndical.

2. Manque l’affichage du procès-verbal réduit.

3. Manque la vérification des factures avant paiement.

4. Assurance : restriction à la seule assurance multirisque.

5. NI le nombre NI les modalités des visites ne sont précisées.

6. La mise en place du carnet d’entretien est évacuée.

7. Seul l’établissement du contrat de base des employés est prévu. 

8. Manque le DUERSST ainsi que la gestion de la facturation, la formation.

9. Par ailleurs le syndic inscrit la clause suivante, très curieuse et incompréhensible : « Gestion courante s’entend comme étant la réalisation des tâches réglementaires et obligatoires non compris la convocation, tenue et diffusion des assemblées générales et procès-verbaux ».

II-                Problèmes rencontrés dans la partie « Prestations particulières »

1. Mise à jour des fichiers « copropriétaires ». Cela doit rentrer dans la « gestion courante ».
2. Le contrat prévoit une facturation pour : « gestion des compteurs divisionnaires d’eau ». Cela doit être inclus dans la gestion courante quand les compteurs sont déjà posés en début de mandat.
3. Facturation d’un forfait « frais de bureau ». Non conforme.
4. Frais de recherche d’archives.

Le syndic ne dit pas si ces frais sont facturés uniquement pour un particulier ou pour le conseil syndical. Donc non conforme.

5. Modification et avenant aux contrats des employés d’immeuble. Non conforme.

3.    Contrat CITYA Etoile

(syndic parisien, FNAIM) 

 

Ce contrat reprend intégralement l’avis du CNC, ceci au mot près. On pourrait donc penser que ce contrat est entièrement conforme à l’avis du CNC. Or ce n’est PAS DU TOUT LE CAS. Voyons comment un syndic s’y prend pour être en apparence conforme et ne pas l’être du tout, en fait, avec SEPT non-conformités.

 

1. Il n’y a rien de prévu sur les modalités des visites de la copropriété. Non conforme.

2. Police d’assurance : il y a contradiction avec ce qui est facturé en charge particulière (facturation de l’assurance dommage-ouvrage).

3. Le contrat prévoit un forfait par lot pour la « diffusion » des procès-verbaux d’assemblée générale (en plus des frais de timbres et de RAR). Or ceci est non conforme !

4. Le contrat prévoit l’administration des vérifications périodiques en gestion particulière, ce qui est également non conforme.

5. Le contrat prévoit un forfait pour recensement des attestations pour TVA à taux réduit et questionnaires divers suite AGO, ce qui ne veut rien dire. Il s’agit là d’un prétexte à facturer un nouveau forfait. Non conforme.

6. Le forfait consultation Internet est, lui aussi,  non conforme et illégal.

7. Enfin, le contrat prévoit des honoraires pour la mise à jour du contrôle VIGIK (du jamais vu) ce qui est non conforme.

 

4.    Contrat ORLAREI

(syndic parisien, FNAIM)

Ce contratst a priori conforme à la FNAIM puisqu’il reprend le contrat-type.

Or, il y a des différences et pas mal de problèmes.

1. Ce syndic distingue « tirage » et « télécopie » !!! Ainsi il fait coup double (jamais vu) et facture DEUX fois les photocopies : affreuse non-conformité.

2. Les attestations TVA à 5,5 % sont facturées en plus. Non conforme.

3. Les modalités des visites ne sont pas précisées. Non conforme. 

4. La gestion des consommations d’eau est facturée en plus. Non conforme.

5. La prise en charge de la copropriété lorsque les comptes ne sont pas approuvés est facturée. Non conforme.

6. Toute heure commencée est due. Or seul le temps effectif peut être facturé. Donc non conforme. 

7. L’ouverture des dossiers sinistres est facturée en plus. Non conforme.

Ça fait beaucoup pour un contrat qui reprend le contrat-type FNAIM.

 

Contrat CHAMORAND ( format pdf )

Contrat SENÉCHAL ( format pdf )

Contrat ORLAREI ( format pdf )