I. Rappel de la loi
L’article
18-1-A de la loi du 10 juillet 1965 dispose ceci :
« Seuls
les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés
par l’assemblée générale des copropriétaires en
application des articles 24, 25,26, 26-3 et 30 peuvent
faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit
du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la
même assemblée générale que les travaux concernés,
aux mêmes règles de majorité ».
Concrètement
cela veut dire :
- Que le syndic
doit prévoir une résolution spéciale où il propose
des honoraires de façon précise
(un pourcentage précis
du montant des travaux ou une somme fixe elle-même
précise)
- Que le syndic
ne doit proposer aucun honoraire pour des travaux
courants qui relève de l’article 45 du décret
du 17 mars 1967, ceux-ci rentrant obligatoirement
dans la gestion courante.
II. Un contre-exemple : le cabinet
Benard-Dumenil
Malheureusement
un certain nombre de syndics se refusent à respecter
ces nouvelles dispositions.
Ayant
été rappelé à l’ordre sur le fait qu’ils ne pouvaient
plus se référer à leur contrat mais devaient faire
voter en assemblée générale des honoraires spécifiques
à chaque type de travaux, certains syndics ont imaginé
deux RUSES,
qui sont DEUX
illégalités de plus.
a)
Ils n’indiquent
AUCUN chiffre dans leur proposition d’honoraires, empêchant ainsi
toute discussion préalable (avec le conseil syndical
par exemple).
Or, de même qu’on doit proposer des devis précis et chiffrés pour les
travaux, de même il est obligatoire que le syndic
indique le niveau exact d’honoraires qu’il
entend réclamer.
A défaut, la résolution ne sera pas valable et pourra d’ailleurs être
annulée judiciairement.
b)
Ils cherchent
à imposer des honoraires pour des travaux qui sont
des travaux d’entretien courant, mais aussi pour
des fournitures de matériel ou des « contrats ».
Or, là encore, la loi est claire le syndic ne peut demander aucun honoraire
pour travaux courant, même s’il doit mettre ces
travaux au vote pour obligation de mise de concurrence.
Le
syndic Benard-Dumesnil est un de ces syndics qui pratiquent ces ruses.
Dans
une récente convocation d’assemblée générale on
trouve en effet – (d’une) à plusieurs reprises -
la résolution suivante :
« Fixation des honoraires de syndic
à [aucune indication] ».
On
trouve par ailleurs des propositions d’honoraires
pour des petits travaux d’électricité courants,
le remplacement (inutile) de plan d’évacuation,
la pose d’extincteurs et même un contrat d’entretien
d’extincteurs ! Nous citons d’ailleurs l’article
45 du décret du 17 mars 1967qui définit les travaux
qui - en plus des fournitures et équipements - ne
peuvent donner lieu à aucune rémunération de la
part du syndic :
« Les
travaux de maintenance sont les travaux d’entretien
courant, exécutés en vue de maintenir l’état de
l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément
d’équipement commun ; ils comprennent les menues
réparations.
Sont
assimilés à des travaux de maintenance les travaux
de remplacement d’éléments d’équipement communs,
tels que ceux de la chaudière ou de l’ascenseur,
lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement
dans le contrat de maintenance ou d’entretien y
afférent.
Sont
aussi assimilées à des travaux de maintenance les
vérifications périodiques imposées par les réglementations
en vigueur sur les éléments d’équipement commun ».
