I. Le calcul des charges récupérables

Les syndics étant la plupart du temps « gérants » de logements locatifs, ils fournissent fréquemment - dans les décomptes de charges de copropriété - des indications concernant les charges récupérables (auprès des locataires) et non récupérables.

Or, nous sommes très souvent consternés de constater que ces répartitions sont souvent fantaisistes et, surtout, non-conformes à la loi.

Quand nous leurs signalons ce fait, les syndics nous répondent : « Nous ne sommes pas obligés de le faire ; c’est un service que nous rendons ». Drôle de service : donner des indications fausses qui peuvent attirer les pires ennuis aux bailleurs et qui sont le plus souvent contraires à l’intérêt des locataires…

Pour donner une idée des « fantaisies » dont il s’agit voici la lettre adressée par l’ARC au cabinet DupOuy-Flamencourt, syndic à Paris, et qui montre à la fois la gravité des erreurs commises et leur importance.

Au-delà du problème des charges récupérables, la question est la suivante : un syndic qui fait autant d’erreurs sur ces problèmes peut-il être réellement fiable et compétent sur le reste ? A vous de juger.

II. La lettre de l’ARC

 

 

SARL DUPOUY

                                                                                              

 

Objet : erreurs sur relevé dépenses 2009                  

A l'attention de M. Serge FLAMENCOURT

 

« Monsieur,

 

Une de nos adhérentes résidant dans la copropriété citée en référence nous a saisis après avoir constaté nombre d'anomalies et d’erreurs dans l'état des dépenses 2008, celles-ci générant des litiges entre bailleurs et locataires au niveau des charges récupérables….

(…)

C'est ainsi que votre relevé déclare "récupérables" les dépenses suivantes… qui ne le sont pas au regard de la liste annexée au décret n° 87-713 du 26/08/1987 :

·        dépenses de masques médicaux à destination du gardien (606000),

·        dépenses de téléphone quand celui-ci est affecté à l'usage du gardien (610100),

·        dépenses de désinsectisation des locaux communs (hors produits évalués à 40 % 614000),

·        dépenses de vérification des extincteurs et d'entretien des colonnes sèches (614000),

·        dépenses de désinfection VO (614000), récupérables au niveau des seuls produits, évalués forfaitairement à 10% par la chambre syndicale….

(…)

Encore plus édifiant le fait que certains postes de dépenses sont purement et simplement libellés sous la forme de "1°… 2°… 3° ou 4° appel budget 2009", désignation utilisée notamment pour :

·               les dépenses libellées "cas particulier / local SO" (614500) pour un montant de 1618,54 €, appellation ne permettant de vérifier ni la nature de ces dépenses ni leur caractère récupérable...,

·               les dépenses libellées "cas particulier" (615000) en charges communes générales pour 26204,05 €…,

·               … et surtout les dépenses libellées "cas particulier" (615500) en charges chauffage pour… 79979,70 €….

(…)

Sur ces bases, il n'est donc guère étonnant :

·        que le montant total des sommes incorrectement imputées en charges récupérables - ou dont le caractère récupérable ne peut être évalué faute d'un libellé correct - dépasse 39200 €…,

·        que la part des charges récupérables ressorte à 32,8% du total général des dépenses, mais à 50,5% de ces mêmes dépenses dans le compte individuel de Madame ……….….

éléments qui auraient dû évidemment attirer l'attention de vos services sur ces anomalies et erreurs….

Que des comptes comportant autant d'erreurs ou anomalies aient été approuvés lors de la récente assemblée générale ne peut s'expliquer que par la méconnaissance des copropriétaires en matière de comptabilité et de réglementation de copropriété…. Mais que vos services continuent à faire de telles erreurs ou anomalies en dépit de nos interventions est tout simplement inacceptable, notamment au regard des conséquences qu'elles génèrent pour les résidants concernés par ces erreurs, qu'ils soient bailleurs ou locataires….

Nous vous demandons donc de bien vouloir donner les instructions nécessaires afin que les situations des dépenses 2009 et antérieures soient purgées de l'ensemble des anomalies et erreurs qui les affectent et que Madame …….. reçoive enfin des exemplaires dûment rectifiés….

Toutefois, vos services se montrant jusqu'à présent incapables de fournir des documents conformes aux règles comptables et à la réglementation, nous sommes contraints d'informer nos adhérents et vos clients actuels ou potentiels de cette situation via notre site web.

(…)

Dans l'attente de vous lire à cet égard et surtout de l'émission de documents corrects pour tous les exercices affectés, nous vous prions de croire, Monsieur, en l'assurance de nos salutations distinguées ».