Au mois de juin dernier, nous attirions votre attention sur les diverses irrégularités que nous avions relevées dans le contrat de mandat de la Société de Gestion Immobilière, syndic à Ajaccio.

[ Abus n° 2313]

Contestant notre analyse, Société de Gestion Immobilière s’est rapprochée d’ ARC Corse et a sollicité un droit de réponse.

Nous reproduisons donc ci-dessous son courrier.

Comme on va le voir, cette réponse est très intéressante car Société de Gestion Immobilière :

-          y révèle quelques lacunes en matière d’application des textes législatifs,

-          conforte directement ou indirectement ce que nous avions déjà écrit.

I – Lettre de Société de Gestion Immobilière :

« Monsieur,

Ce jour, vous intervenez par le biais de l'ARC pour critiquer mon mandat de syndic de la résidence XXX, en affirmant que mon contrat est une copie à revoir en profondeur. Vous induisez ainsi, volontairement, les gens en erreur, afin de porter atteinte à l'honorabilité et l'intégrité de la Sté de Gestion Immobilière.

En effet, vous écrivez dans votre abus n° 2313 du 9/6/2010, que de nombreuses irrégularités ont été constatées dans le contrat de mandat d'Avril 2010 de la Sté de Gestion Immobilière, à savoir : que les honoraires travaux, hors budget, doivent être votés en AG, ce qui est exact depuis le décret d'application de la loi BOUTIN du 22/3/2010. Or, la convocation d'AG a été envoyée à tous les copropriétaires, le 10/3/2010, et vous n'êtes pas censé l'ignorer, puisque à chaque AG du principal, vous représentiez un copropriétaire, et vous n'êtes d'ailleurs pas, également, censé ignorer, la comptabilité, ou vous n'avez jamais vu figurer d'honoraires travaux, depuis que je gère cette résidence.

Quant aux archives, je vous demande de trouver une quelconque facturation pour la détention de ces dernières. Là également, vous vous gardez bien de l'écrire.

Pour ce qui a trait aux frais de mutations des lots, ils sont réglés directement par les vendeurs, conformément à la réglementation.

Concernant le prorata temporis, dont vous faites état, là aussi, vous avez donné une fausse information, car depuis le décret comptable de 2004, ce dernier n'est plus appliqué.

Quant au forfait bureautique et administratif dont vous parlez, il s'agit d'une clause contractuelle passée par contrat synallagmatique, et les copropriétaires en connaissent à l'avance, le montant, et ne peuvent donc avoir une désagréable surprise.

Pour ce qui a trait aux AG supplémentaires, je vous confirme que la facturation supplémentaire pour tous les frais quels qu'ils soient, à l'exception des frais postaux, s'avère être d'un euro par copropriétaire, quant aux copies de documents à l'unité, elles s'appliquent exclusivement aux copropriétaires qui désirent obtenir copies de certains documents, et non pas au syndicat des copropriétaires , pour lequel les frais sont dûment quantifiés et votés lors de l'approbation du mandat du syndic et également, lors du vote annuel du budget prévisionnel.

Je vous demande par la présente d'apporter rectificatif concernant l’abus n° 2313 et ce sous huitaine, faute de quoi, j'en tirerai les conséquences qui s'imposent.

Veuillez agréer, Monsieur, l'expression de mes sentiments distingués.

 

SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE

Syndic de copropriété »

 

 

 

II – Réponse de l’ARC :

 

«  Monsieur,

Nous faisons suite à votre courrier en date du 23 juin 2010 adressé à l’ARC Corse, après la diffusion sur le site internet de l’UNARC d’un article au sujet de votre contrat de syndic 2010.

Vous avez exprimé vos réserves, quant à l’analyse objective de votre contrat de syndic effectuée par les juristes de l’ARC (abus n° 2313).

Avant toute chose, nous vous informons avoir consenti à votre requête légitime de « droit de réponse », qui sera très prochainement publié sur notre site internet.

Vous nous permettrez en retour de manifester notre parfaite incompréhension quant à votre argumentation, puisque :

- l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 (créé par l’article 17 de la loi du 25 mars 2009 de Mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion dite loi BOUTIN) a été d’application immédiate, dès sa publication au Journal Officiel, soit le 27 mars 2009.

Nous sommes très surpris que vous vous référiez au décret du 22 mars 2010, texte pris pour l’application des dispositions d’urbanisme de la loi du 25 mars 2009 de Mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion.

Ce décret n’a donc aucun rapport avec la copropriété.

En conséquence, la fixation conventionnelle de vos honoraires travaux en avril 2010 était parfaitement illicite (p.5), celle-ci étant de la seule compétence de l’assemblée générale depuis le 27 mars 2009 ;

- votre contrat de mandat d’avril 2010, constituant la « loi des parties » au sens de l’article 1134 du Code civil, dispose que :

• seules les « archives non donnantes » (pour archives dormantes !) relèvent des honoraires de gestion courante du syndic (p.3).

Or, le législateur n’a jamais adopté un tel découpage.

La détention de toutes les archives du syndicat incombe donc au syndic au titre de ses honoraires ordinaires, comme l’a justement confirmé un jugement du TGI de Grenoble du 2 novembre 2009, et l’article 33 du décret du 17 mars 1967 (dans sa nouvelle rédaction opérée par le décret du 20 avril 2010).

Par ailleurs, nous attirons votre attention sur la réponse que nous avons obtenu du directeur de cabinet du Garde des Sceaux, Mme Michèle ALLIOT-MARIE le 1^er juillet 2010 : « Dans un avis n° 56 du 12 mars 2009, la Commission relative à la copropriété a, exprimé son accord s’agissant de la proposition de modification de l’article 33 du décret du 17 mars 1967 pour que la mission ordinaire du syndic comprenne la gestion et la conservation des archives du syndicat.

Cette précision a, ainsi que vous le relevez, été apportée par le décret n° 6è-223 du 17 mars 1967, sans distinguer entre les archives utiles ou non, de SORTE QUE GESTION ET CONSERVATION DES ARCHIVES ENTRENT DANS LE FORFAIT ANNUEL FIXE PAR LE SYNDIC. »

• en cas de cession d’un lot, les charges courantes sont supportées par le vendeur et l’acquéreur en fonction de l’établissement par le syndic d’un décompte au prorata temporis (p. 3).

L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 prévoit cependant que la partie redevable de la répartition des charges est le propriétaire du lot lors de « l’approbation des comptes » ;

• la constitution de l’état daté à l’occasion de la mutation d’un lot se fait selon vous aux « frais avancés du syndicat », alors même qu’il s’agit de la demande individuelle du vendeur étrangère aux autres copropriétaires (p. 6) ;

• les frais administratifs (hors frais d’affranchissement) pour la gestion courante du syndicat sont facturés en sus, sur la base d’un forfait (p. 6).

Or, le jugement du TGI de Grenoble précité déclare à juste titre que ces frais suffisamment prévisibles relèvent des honoraires ordinaires du syndic.

Si les parties sont effectivement libres de définir leurs engagements contractuels, le juge judiciaire a compétence pour invalider toute clause irrégulière (art. 1131 du Code civil).

En espérant vous avoir apporté les précisions escomptées, nous vous prions d’agréer, Monsieur, l’expression de nos salutations distinguées.

 

Fernand CHAMPAVIER

Le président »