I-                   Le Ministère du Logement et la loi BOUTIN 

La loi Boutin du 25 mars 2009 avait donné satisfaction à l’ARC et aux usagers en modifiant la loi de Robien et en portant à dix-huit ans, au lieu de quinze, le délai de réalisation des travaux.  Or, il semblerait que le ministère du logement aurait décidé de ne pas publier le décret concernant le report effectif de la 2^ème tranche (actuellement 2 juillet 2013)  et de la 3^ème tranche (2 juillet 2018).

Le ministère a, en effet, présenté le 4 juin 2009 aux différentes organisations professionnelles et d’usagers concernées par ce problème une étude selon laquelle les syndics estiment que 94 % des appareils qu’il gèrent seront mis en conformité en 2013. « En conséquence, estime le ministère, il est inutile de reporter les échéances de trois ans ».

Le problème est que le chiffre de 94 % qui fonde la décision du ministère est le fruit d’une belle illusion statistique comme l’ARC en a fait la démonstration au ministère du logement sans être démentie.

II-                Une position basée sur un chiffre non pertinent

En quelques mots, voici ce dont il s’agit.

La société qui a fait l’étude pour le compte du ministère a établi un échantillon représentatif de 1 400 syndics. Or, seulement 16 % des cabinets composant cet échantillon ont répondu à ses questions, ce qui est un premier élément de nature à fausser les résultats.

Mais ce n’est pas tout : quand on étudie l’origine de ces 16 % de réponses, on s’aperçoit qu’elles ne concernent que 20 % des petits cabinets, alors que ces cabinets représentent 80 % de l’échantillon ! A contrario les réponses des gros cabinets sont sur-représentées.

En conséquence, non seulement le taux de réponse est ridiculement faible, mais le profil des réponses est l’inverse du profil de l’échantillon.

III-              Les conséquences désastreuses de la position du ministère

La position du ministère (qui donne ainsi satisfaction aux ascensoristes qui avaient commencé à faire campagne contre le report) va entrainer de nombreux problèmes et effets pervers.

1. En maintenant la 2^ème échéance au 3 juillet 2013 alors que la 1^ère se terminera le 31 décembre 2010, le ministère donne des arguments aux  ascensoristes et aux syndics pour inciter les copropriétés à réaliser en même temps les travaux des deux tranches, DONC pour faire les deux tranches avant fin 2010 (les ascensoristes comme les syndics sont évidemment très « intéressés » par ce regroupement qui n’est très souvent NI avantageux financièrement pour les copropriétés NI légitime techniquement). 

Or ce regroupement à fin 2010 va inévitablement provoquer un formidable embouteillage supplémentaire de travaux (il y a déjà aujourd’hui un embouteillage) qui va lui-même induire deux autres effets :

-          absence de mise en concurrence donc hausse des prix, ceci alors même que ces travaux « regroupés » vont lourdement peser sur le budget des copropriétaires ;

-          mauvaise qualité des travaux (les équipes sont souvent jeunes, surchargées, pas toujours suffisamment compétentes et interviennent souvent en sous-traitance).

2. Cette situation (équipes saturées, etc.) va par ailleurs amplifier un phénomène que le ministère vient pourtant (à travers trois études) de mettre en évidence à la suite de nos plaintes répétées : la maintenance des ascenseurs ne cesse de se dégrader, ce qui résulte en partie du fait que les ascensoristes mobilisent la majeure partie de leur personnel pour faire les travaux de mise en sécurité.

Ainsi au nom d’une loi sur la sécurité des ascenseurs et parce que le ministère refuse (en s’appuyant sur une étude éminemment contestable) de signer le décret de report de trois ans les délais initiaux, le ministère va créer de l’insécurité :

o       travaux faits dans la précipitation et sans toujours le professionnalisme requis ;

o       maintenance des appareils négligée au profit des gros travaux.

Tout cela essentiellement pour satisfaire aux demandes des ascensoristes qui refusent le report de trois ans pour des raisons purement financières.

Conclusion

Face aux chiffres gravement inexacts repris par le ministère et face aux dangers et aux surcoûts que le refus de report - dont la possibilité est pourtant inscrite dans la loi - va entrainer, l’ARC n’a d’autre solution que de saisir les députés et les sénateurs mais aussi les copropriétaires et les médias pour les alerter sur cette situation inédite.

Voici la lettre de huit pages adressée aux services compétents du ministère puis au ministre lui-même et restée à ce jour sans réponse :

 

« DHUP

Monsieur Jean-Pierre BARDY 

 

Objet : réunion ascenseurs

Monsieur le Directeur,

 

Au cours de la réunion du 4 juin dernier qui a eu lieu à la Grande Arche concernant l’application de l’article 79 de la loi DE ROBIEN et à laquelle vous avez eu l’amabilité de nous inviter, vous avez présenté l’étude réalisée pour le compte du ministère par la Société Générale Statistique.

Plus particulièrement, vous vous êtes attardé sur les résultats de cette étude concernant la faisabilité - dans les délais légaux actuels - des travaux des tranches 2003-2010 et 2010-2013.

En effet, selon l’étude de la société Générale Statistique, il apparaîtrait que 94 % des gestionnaires du parc résidentiel privé pensent qu’ils pourront faire réaliser les travaux de mise en conformité concernant les deux premières tranches en respectant les délais.

Partant de ce « constat », vous avez donc annoncé que vous alliez proposer au cabinet de Madame la Ministre du Logement de ne pas prolonger de deux ou trois ans les délais des périodes 2 et 3, comme la loi en a pourtant ouvert la possibilité depuis le 25 mai 2009 après débat parlementaire.

Vous nous avez en clôturant, demandé aux participants de vous faire part de leurs réactions ainsi que de leurs propositions.

Par le présent courriel nous donnons suite à votre demande et souhaitons :

a)     Revenir sur le chiffre déterminant annoncé par l’étude de la société Générale Statistique et montrer - en partant des données mêmes recueillies dans cette étude - pourquoi ce chiffre ne peut être retenu comme probant.

b)    Vous alerter ainsi sur le fait que les conclusions que vous avez cru pouvoir tirer en toute bonne foi de ce chiffre doivent donc être révisées.

c)     Vous faire savoir ce que l’absence du report de la deuxième tranche - très attendu par l’ensemble des acteurs de la copropriété suite au vote de la loi BOUTIN, va entraîner selon nous comme effets négatifs, non seulement sur les copropriétaires modestes concernés, mais aussi en terme de coût des travaux (plus faible concurrence) voire de qualité des travaux (surcharge). Ceci sans parler des effets indirects sur la sécurité (baisse de la qualité de la maintenance relevée également par trois études du ministère).

Avant de commencer, nous voudrions ajouter ceci :

-          voici trois ans que nous alertons les pouvoirs publics sur les pressions commerciales exercées par les ascensoristes pour installer des variateurs de fréquences partout, confondant ainsi sécurité et confort : or le ministère arrive aujourd’hui aux mêmes conclusions allant jusqu’à prévoir la rédaction d’un guide à ce sujet ;

-           voici trois ans que nous vous alertons aussi sur la dégradation de la maintenance (cause d’insécurité grandissante) liée à l’impossibilité, pour les ascensoristes, d’assurer en même temps trop de travaux et l’entretien des appareils : or voilà que le ministère rejoint - là encore - notre analyse ceci au travers de trois études réalisées très récemment citées au cours de la réunion du 4 juin dernier ;

-          enfin, voici trois ans que nous faisons savoir que le coût global des travaux sera deux à trois fois plus fort que ce qui avait été annoncé : or le ministère arrive aujourd’hui aux mêmes conclusions.

Ces trois problèmes désormais confirmés et reconnus devraient nous semble-t-il, vous rassurer sur la justesse des analyses et propositions de notre association.

I-                   La mise en question du chiffre de 94 %

-          De l’étude de la Société Générale Statistique il ressort ceci :

Les pourcentages des gestionnaires qui ont adressé des réponses exploitables sont, par catégorie, les suivants :

o       gestionnaires privés :         16,1 %

o       gestionnaires sociaux :      58,5 %

o       établissements de santé : 59,6 %

o       institutionnels :                    52,6 %

o       administrations :                 33,6 %

-          On constate donc qu’on a un taux de réponses très faibles de 16 % pour les gestionnaires du résidentiel privé, alors qu’il est :

o       de 58,5 % pour les gestionnaires sociaux ;

o       puis de 59,6 %, 52,6 % et 33,6 % pour les autres.

Nous constatons que le taux de réponses de 16 % (16 % de l’échantillon lui-même, insistons sur ce point) est - à l’évidence - beaucoup trop faible pour permettre de conclure raisonnablement à la représentativité des réponses des gestionnaires privés.

Vous répondrez peut-être que la faiblesse du taux de réponses n’est pas à elle seule suffisante pour jeter le doute sur le chiffre obtenu. C’est pourquoi nous ajoutons un deuxième argument qui complète le premier.

En effet, lorsque l’on étudie d’une part la répartition de l’échantillon des gestionnaires privés (1412 cabinets) par taille de cabinet et d’autre par les taux de réponses par type de cabinets, on observe les chiffres suivants :

Taille des cabinets de syndic	Taille de l’échantillon	Nb de gestionnaires ayant rempli le questionnaire
0-9 salariés 10-19 salariés 20-49 salariés 50-99 salariés 100-199 salariés 200-499 salariés 500 salariés et plus	1 135 102 82 30 26 24 13	123 33 29 6 4 24 3
	1 412	222

Ainsi 9,46 % de gestionnaires de petits cabinets ont répondu, alors que cette tranche pèse 80 % dans l’échantillon !

Par ailleurs 72,97 % de gestionnaires de gros cabinets ont répondu, alors que cette tranche pèse seulement 2,6 %, dans l’échantillon.

Nous avons donc non seulement un taux très faible de rÉponse mais en plus une SUR-REPRÉSENTATION très forte des gestionnaires des gros cabinets et une sous-reprÉsentation Énorme des petits cabinets.

Or, précisément, comme chacun sait, les gros cabinets sont ceux qui sont les mieux organisés pour permettre le respect des échéances.

On le voit, deux facteurs viennent donc biaiser de façon rédhibitoire le résultat obtenu :

a)     d’une part le taux global très faible des réponses est - déjà en lui-même - source de suspicion statistique ;

b)    d’autre part l’étude de l’origine des réponses prouve que non seulement la proportionnalité n’est pas respectée entre les tranches de syndics, mais qu’elle est radicalement INVERSÉE.

Conclusion :

Le chiffre de 94 % est donc non-recevable (au sens statistique du terme) puisqu’il ne correspond qu’à une toute petite frange statistiquement et qualitativement non représentative de la profession. Il est donc, au sens strict du terme, NON pertinent et ne peut donc pas orienter la décision du ministère en ce domaine.

Ajoutons que la prudence à laquelle nous vous invitons est d’autant plus nécessaire que le parc d’ascenseurs géré par les gestionnaires privés est - de très loin - le parc le plus important. Imaginons que nous ramenions le chiffre de 93 % à 80 % (ce qui serait déjà beaucoup) cela ferait que 20 % des appareils ne seraient pas mis en conformité en 2013, soit environ 36 000 appareils dont - d’ores et déjà - on peut dire qu’ils ne seront pas mis en conformité en 2013 si on ne repousse pas l’échéance.

Nous sommes d’ailleurs très étonnés que cette anomalie n’ait pas été relevée par vos services et que nos remarques - faites par mél à ce sujet avant la réunion - n’aient pas été prises en compte.

II-                 Les conséquences du non report éventuel de la deuxième tranche

Vous nous dites que vous n’êtes pas fermé à un report, mais que vous différez votre décision à 2011, donc après la fin de la première période.

En n’apportant pas un message clair aux copropriétaires, qu’allez-vous générer ? Ceci selon notre analyse :

-          Les ascensoristes, comme les syndics (dont chacun sait qu’ils sont financièrement intéressés à un regroupement de travaux) vont peser sur les copropriétaires pour les forcer à procéder en une fois à la première et la deuxième tranche, c’est-à-dire à voter tous ces travaux avant 2010, en leur faisant valoir qu’il est insensé de faire des travaux en 2010 puis de nouveaux travaux en 2012-2013 et qu’il est préférable de TOUT regrouper.

-          Ce faisant, vous allez créer trois problèmes supplémentaires :

o       d’abord il va se former un formidable deuxième goulot d’étranglement en matière de travaux ;

o       ensuite ce goulot va lui-même générer une impossibilité pour les ascensoristes de réaliser les travaux dans les délais, Y COMPRIS DONC les travaux de la première tranche ;

o       enfin, cette situation va supprimer le peu de concurrence qui restait.

-          A contrario, rallonger les délais de la deuxième tranche permettrait :

o       D’inciter les copropriétaires à ne faire QUE la première tranche (dès lors, comme il y aura moins de travaux, il y aura moins de « bouchons », donc plus de concurrence et les délais seront mieux respectés). 

o       De permettre aux copropriétés de se donner le temps de programmer  convenablement la deuxième tranche, donc de BIEN choisir leurs travaux (voir point suivant sur le variateur) et de lancer un vrai appel d’offre en faisant ainsi, insistons dessus, jouer la concurrence.

Nous ajoutons, en effet, ceci : comme nous l’avons rappelé en présentant, un des graves problèmes que l’ARC a relevé depuis des années, est celui de la quasi-imposition de variateurs de fréquence par les ascensoristes.

Nous avons à cet égard eu la très agréable surprise de constater que non seulement vous aviez accepté d’admettre désormais qu’il y avait là un VRAI problème, mais que vous alliez réunir une commission (à laquelle nous serons associés, comme vous l’avez aimablement proposé) devant procéder à l’élaboration d’un guide permettant d’apprécier l’opportunité ou non de l’installation du variateur dans le cadre de la sécurité (et non du confort).

 Or ce guide ne pourra pas être prêt avant plusieurs mois.

Dès lors si vous ne reportez pas la deuxième tranche, de très nombreuses copropriétés vont voter de façon précipitée (2009, début 2010) la deuxième tranche sans avoir pu bénéficier de l’appui de ce guide pour résister aux « propositions » si pressantes, comme vous l’avez vous-même indiqué, des ascensoristes.

Voilà donc une autre raison importante d’allonger sans attendre les délais concernant la deuxième et troisième tranche.

III-               Une distorsion réglementaire regrettable

En reportant de deux ans et demi la première tranche (comme cela a été fait en 2008) et on ne reportant pas de la même durée la deuxième et troisième tranche, vous allez établir une distorsion, donc une incohérence réglementaire, voire une incohérence législative.

Car si les responsables ont souhaité qu’il y ait trois tranches de cinq ans, c’est aussi pour permettre un ÉTALEMENT raisonnable des travaux, DONC un lissage de l’effort financier des copropriétaires.

En refusant le report et en favorisant par là, de fait comme on l’a vu, à un regroupement de la première et deuxième tranche, l’esprit même de la loi ne sera pas respecté et l’usager (surtout l’usager modeste) se trouvera contraint de renoncer à l’étalement.

Naturellement vous répondrez peut-être que les copropriétés peuvent ne céder à la pression ni des ascensoristes, ni des syndics ni d’une partie des copropriétaires plus aisés ! Naturellement.

Mais vous ne le ferez pas car se serait méconnaître la réalité des dynamiques en copropriété et - comme vous l’avez montré au cours de la réunion - vous connaissez bien ces dynamiques.

IV-             Non-respect de la représentation parlementaire et de son expertise

Se poser la question du report - au cours d’une réunion de concertation rassemblant les vingt organisations représentatives du secteur - ceci après la promulgation de la loi BOUTIN, est pour nous source d’étonnement.

 

Cela laisse entendre que les députés et les sénateurs ont changé la loi sans savoir pourquoi et sans expertise préalable.

Cela laisse entendre que le Gouvernement (qui a soutenu cette disposition au cours du vote de la loi) ne sait pas ce qu’il fait, ni ce qu’il veut.

Cela signifie que le point de vue des parlementaires - préoccupés tout autant que vous et nous de la sécurité mais aussi des capacités contributives des citoyens - n’a aucun poids.

À cet égard, nous avons été très choqués d’entendre un représentant de la Fédération des Ascenseurs mettre en avant les problèmes éventuels économiques que pourrait poser - en raison d’une baisse de commandes - le report. Il est pour nous choquant que ces considérations puissent interférer sur de telles décisions,avec les considérations liées à la sécurité et à la solvabilité des usagers.

V-               L’absence de report va, en plus, forcément aggraver la dégradation de la maintenance constatée par le ministère

Nous ajoutons à tous les arguments précédents un autre argument de poids.  Au cours de la réunion du 4 avril 2009 vous nous avez, en effet - rejoignant également une analyse développée par l’ARC de longue date - présenté un bilan affligeant et CONVERGENT de la maintenance en matière d’ascenseurs.

Il apparaît, en effet, que vous avez fait procéder à TROIS enquêtes :

-          une par le bureau d’études IN NUMÉRI ;

-          une par l’Union Sociale de l’Habitat ;

-          une par le COPREC.

Or les trois enquêtes concluent TOUTES à :

• une « baisse de la qualité de la « maintenance » ;
• et un « relâchement dans l’exécution de l’entretien ».

(nous citons les mots exacts de votre intervention du 4 juin 2009).

Cela confirme ce que nous n’avons cessé d’écrire sur notre site Internet et d’écrire au ministère depuis trois ans.

Encore faut-il analyser les causes de cette dégradation. Or, nous le rappelons, celle-ci est d’abord liée en grande partie au fait que les techniciens sont prioritairement affectés aux gros travaux.

Dès lors, le futur engorgement qui résultera d’un non-report de la deuxième tanche va encore accentuer cette dégradation, préoccupante pour la sécurité des usagers ;

A contrario, le report demandé desserrerait l’étau et rendrait davantage disponible les techniciens pour les tâches de maintenance, dont garantirait une plus grande sécurité liée à l’entretien correct réclamé au jourd’hui par tous (le COPREC - selon vos propos même - indique que c’est 10 % des appareils qu’il faudrait mettre à l’arrêt, en partie pour défaut de maintenance). Rappelons d’ailleurs que dans 80 % des cas, les accidents très graves qui ont amené à la loi DE ROBIEN ont été causés par une maintenance défaillante (constat effectué suite aux expertises judiciaires).

Résumons :

1. Le chiffre sur lequel vous appuyez votre décision de NON-report est suspect et donc irrecevable pour des raisons de pure statistique. Il faut en convenir, car il serait grave qu’une telle décision à notre avis si préjudiciable à l’intérêt des copropriétaires, puisse s’appuyer sur un chiffre établi sans respect réel des règles statistiques de base.

2. Le refus du report que vous préconisez va par ailleurs aggraver le « goulot d’étranglement » des travaux alors même qu’il faut desserrer l’étau. « Goulot d’étrangement » que nous-même et l’USH dénonçons depuis des mois (travaux commençant huit à douze mois après la commande et durant deux à trois fois plus que prévu au détriment, en particulier, des handicapés et personnes âgées).

Or, ce goulot d’étranglement signifie aussi :

o       concurrence difficile, donc prix majorés ;

o       travaux souvent sous-traités dans des conditions d’insécurité TOTALE.

3. Ce refus de report va maintenir une pression financière trop forte sur des milliers de copropriétaires, alors même qu’il apparaît aujourd’hui que les problèmes d’insécurité liés à la non-conformité ont été surestimés.

4. Ce refus de report empêchera ainsi tous les usagers de bénéficier pleinement de l’étalement prévu par la loi et le décret, étalement devant permettre de lisser l’effort financier.

5. Ce refus est par ailleurs démocratiquement difficile à accepter puisqu’il laisse penser que le Parlement peut voter des lois non justifiées.

6. Ce refus de report va également contribuer à aggraver les problèmes de dégradation de la maintenance que vous avez, par ailleurs, mis vous-même en avant à travers trois études indépendantes, convergentes et très inquiétantes.

7. Ce refus de report va enfin rendre également encore plus difficile la résistance des copropriétaires à la pression exercée sur eux par les ascensoristes pour les inciter à commander des « variateurs de vitesse », au moment même où vous acceptez d’admettre ce problème (que nous dénonçons depuis trois ans) et que vous avez décidé (heureuse initiative) de créer une commission pour réaliser un guide destiné à mieux résister à cette pression.

Vous nous avez demandé, Monsieur le Directeur, de ne pas alerter immédiatement le Parlement de nos réactions à la proposition (inopportune selon nous) que vous vous apprêtez à faire au cabinet de madame la ministre (ne pas reporter les délais de la deuxième et troisième tranche).

Nous avons décidé de différer nos actions, vous laissant ainsi le temps d’examiner nos nombreux arguments.

Nous vous rappelons que notre position a été partagée par l’UNPI, seule autre organisation de copropriétaires invitée à la réunion du 4 juin avec l’ARC.

Dans l’espoir que nos arguments et notre analyse de la situation sauront vous convaincre et dans l’attente d’une réponse favorable et rapide de votre part pour permettre aux copropriétaires d’y voir clair, nous vous prions de recevoir, Monsieur le Directeur, l’assurance de nos salutations distinguées.

 

Bruno DHONT

Le Directeur.

 

Courriel validé par le Bureau du Conseil d’Administration de l’ARC et son Président,  Fernand CHAMPAVIER ».