I-                   Un amendement prévoyant un décret pour encadrer les contrats de syndic

Deux sénateurs - dont Monsieur REPENTIN, président de groupe et surtout président de la puissante USH (Union Sociale pour l’Habitat) - viennent de déposer un amendement à l’article 3 de la loi Grenelle 2, qui prévoit ceci :

« Après l’article 3, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L’article 18 de la loi n° 65-6-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par une phrase ainsi rédigée :

« Pour assurer sa mission, le syndic conclut un contrat de gestion dont le modÉle est dÉterminÉ par dÉcret ».

Voilà ce que nous attendions depuis longtemps.

Un article qui renvoit à un décret (et non un simple arrêté) qui fixe ce qu’il doit y avoir ET NE pas avoir dans un contrat de syndic, comme cela est déjà le cas pour d’autres contrats (ascenseurs ; porte de parking, etc.).

II-                Un amendement in-dis-pen-sable

On nous dira qu’un tel amendement n’a rien à voir avec la loi Grenelle 2.

Inexact, la loi Grenelle 2 a aussi à voir avec la gestion des copropriétés puisqu’elle traite de la gestion des programmes d’amélioration énergétique dans les copropriétés.

Or qui dit gestion dit syndic et qui dit syndic dit contrat de syndic.

Nous sommes donc bien dans le sujet.

Il faut donc que nous nous mobilisions tous derrière cet amendement.

III-              Se mobiliser, comme toujours

C’est simple. Comme toujours il suffit que les copropriétaires agissent en vrais citoyens responsables et respectueux de leurs institutions.

Et comme c’est le Parlement qui est concerné, chacun devra tenter de convaincre son député et son sénateur de l’intérêt de l’amendement et de la nécessité que chaque parlementaire puisse appuyer cet amendement.

Si vous ne trouvez pas vous-même les mots nécessaires, voici un modèle de lettre à adresser à vos élus, modèle qui reprend en partie l’argumentaire associé à notre proposition de loi : « Rénover la Copropriété » qui traite aussi de ce problème (modèle de contrat).

 

« Madame, ou Monsieur le Sénateur,

 

Madame ou Monsieur le Député,

 

La loi Grenelle 2 vient en discussion au Parlement. Nous voudrions attirer votre attention sur l’amendement déposé par votre collègue le Sénateur REPENTIN qui propose qu’un décret détermine un modèle de contrat de syndic qui empêcherait la prolifération des abus en ce domaine.

Depuis plus de quinze ans, chacun est conscient du fait que les contrats et honoraires de syndics de copropriété constituent un problème de plus en plus préoccupant.

Après une Recommandation de la Commission des clauses abusives consacrée aux contrats de syndic (janvier 1996) et un premier avis du Conseil National de la Consommation (CNC) (18 février 1997), le ministère de l’Économie a, en 2006, constaté la persistance inquiétante des problèmes posés par ces contrats (opacité, abus, absence de possibilité de mise en concurrence loyale) et a demandé au CNC de constituer un groupe de travail pour faire, une fois encore, des propositions.

À noter que le constat établi par le CNC en préambule à son avis est très sévère et précise bien la profondeur du mal.

Nous citons : « La situation actuelle voit persister un manque de lisibilité des contrats de syndics, notamment en ce qui concerne les honoraires dus. Cela limite la comparabilité des offres et, partant, la concurrence entre les cabinets, dans un contexte où, depuis l’ordonnance du 1^er décembre 1986, les honoraires des syndics sont fixés librement dans le cadre d’une négociation avec les copropriétaires.

Le choix d’un syndic est très largement basé sur les informations contenues dans la proposition de contrat qu’il soumet à l’assemblée générale des copropriétaires.

En l’absence de normalisation de ce document, la nature et la présentation des informations qu’il contient varient considérablement d’un cabinet à l’autre, ce qui rend difficile la comparaison des prix et des prestations offertes » (CNC - texte de l’avis du 27.09.2008).

 

Le CNC, après huit mois de travail, a donc émis un avis concernant l’organisation des contrats et le nécessaire respect par les syndics d’un minimum de règles. Malheureusement cet avis (fruit de négociation, donc de compromis, et faute de temps) n’a abordé qu’une partie des problèmes (celui des tâches de gestion courante), laissant de côté non seulement le difficile problème des tâches dites « supplémentaires » (facturées en plus malgré leur prévisibilité) mais aussi, le problème des débours ainsi que le problème des frais privatifs et de certaines clauses contractuelles abusives.

Près de deux ans après l’adoption de cet avis, et malgré la bonne volonté de certaines chambres professionnelles, il apparaît qu’il est, d’une part, non respecté par une partie des syndics (8 % à 50 % selon les études réalisées, sachant que la réalité doit tourner autour du tiers, ce qui est beaucoup) et d’autre part tout à fait inadapté à l’importance des problèmes :

1. Tout d’abord, en l’absence de tout caractère opposable de ce texte, un certain nombre de syndics ne reprennent les Recommandations de cet « avis » que partiellement, voire très partiellement.

2. Ensuite, faute d’accord entre représentants des syndics et représentants des copropriétaires sur certains points importants ou de précisions nécessaires, cet avis a, comme on l'a dit, fait l’impasse sur différentes difficultés contractuelles importantes pourtant bien identifiées par les organisations de copropriétaires et de consommateurs (exemple : notion de « débours » ; gestion des archives, notion de « tâches supplémentaires prévisibles », etc.). 

3. Enfin, en raison du caractère limité du mandat du CNC, des problèmes importants comme celui posé par les honoraires perçus à titre privatif ou les clauses abusives des contrats n’ont pas pu être traités par l’avis ». 

Vous remerciant de l’attention portée à ce courrier, je vous prie de recevoir, M……. le ……, l’assurance de mes salutations distinguées ».