Une situation exemplaire

Mr X…est copropriétaire à Nogent sur Marne. Il a acheté un bien immobilier auprès d’un promoteur qui a désigné FONCIA comme  syndic provisoire de copropriété.

Ce copropriétaire nous écrit en criant « au secours».

Voici le texte de son mail que beaucoup de copropriétaires auraient pu nous écrire :

« Bonjour Messieurs,

Le 1^er septembre à 18 heures est convoquée la 1^ère assemblée de la copropriété nouvelle des immeubles ….

Le syndic désigné par (le promoteur ?) est FONCIA Val de Marne sis à Saint Maure des Fossés.

La lecture attentive du projet de ce syndic fait ressortir de nombreuses anomalies au regard des recommandations de votre association et de l’avis du CNC.

Bien que nous ne sommes pas encore adhérents (pas de conseil syndical élu) pouvez vous me répondre à ces quelques interrogations ?

-          Les premiers emménagements auront lieu vers le 10 septembre : est- il indispensable d’avoir un syndic à cette date ?

-          Sommes- nous obligés la 1^ère année de traiter avec FONCIA ?

-          Outre les appels d’1/4 du budget prévisionnel 2009/2010 et de l’avance de trésorerie de 1/6^ème du budget, FONCIA  demande « une provision spéciale. » est-ce justifié pour des immeubles neufs la 1^ère année ? (d’autant que ce syndic s’arroge des frais de gestion des éventuels intérêts générés)

-          Lors de cette 1^ère assemblée, FONCIA demande de voter le budget prévisionnel de 2010/2011 sur la base de celui de 2009/2010 : je pense que nous devons refuser ?

-          Des compteurs divisionnaires d’eau froide vont être installés. Un contrat d’entretien et de relavé est prévu : est ce normal que FONCIA demande pour la répartition des consommations, un forfait administratif de 71 € + un forfait de 60 € pour gérer ces 65 compteurs ?

-          Vu la notoriété de FONCIA auprès des organismes de défense des consommateurs une vigilance s’impose !

-          En espérant que vous pourrez par vos réponses m’aider à limiter ces dérives

-          Bien cordialement en attendant de faire adhérer la copropriété à votre organisme d’utilité public ».

Ce mail appelle deux types de réponse :

1-     Comment échapper au syndic de promotion et à son contrat de 3 ans

2-     Quelles sommes le syndic de promotion peut-il appeler sur les copropriétaires.

I -  Comment échapper au syndic de promotion et à son contrat de 3 ans

Au démarrage d’une copropriété, il n’y a pas de conseil syndical ; le syndic va également pouvoir décider tout seul de la date et de l’ordre du jour de la première assemblée générale.

Malheureusement le décret du 27 mai 2004  (modifiant l’article 10 du décret   du 17 mars 1967) a supprimé la possibilité pour les copropriétaires de compléter l’ordre du jour après la réception de la convocation d’assemblée générale (suppression de l’ordre du jour complémentaire).

Quand les copropriétaires reçoivent  la convocation d’assemblée générale, il est donc trop tard pour mettre en concurrence leur syndic.

 Dans ces conditions, quoi de plus simple pour le syndic provisoire, d’imposer son contrat avec des honoraires non négociés (c'est-à-dire avec une liste d’honoraires particuliers très élevés, impressionnante et pour une durée de trois ans ?)

Il échappe, en utilisant l’effet de surprise, à la sanction du non renouvellement de son mandat par l’assemblée générale, au terme d’une année.

Or n’oubliez pas que le syndic provisoire a été désigné par le promoteur  et qu’il a comme préoccupation première de défendre quelques soient les causes, les intérêts du promoteur  (en minimisant par exemple au maximum sa responsabilité en cas de malfaçons).

Cet état de fait est donc préoccupant.

Nous reviendrons sur cette question lors d’une prochaine chronique.

II - Il n’est jamais trop tard pour écarter le syndic de promotion et son contrat de 3 ans

Alors, que faire pour échapper à cette reconduction de 3 ans quasi automatique ?

Il va juste falloir vous organiser :

 

Avant l’assemblée

Ø      recueillez les pouvoirs des copropriétaires qui ne seront pas présents à l’assemblée.

Lors de l’assemblée

Ø      faites nommer un copropriétaire secrétaire de séance. Ainsi votre syndicat gardera le contrôle de la rédaction du  procès verbal de l’assemblée ; document important puisqu’il relate les questions inscrites à l’ordre du jour et le résultat des délibérations.

Ø      Faites savoir à votre syndic que vous refusez de l’élire pour 3 ans et faites ramener la durée de son mandat à 1 an (il est parfaitement licite de modifier les conditions d’un contrat en assemblée générale)

Ø            S’il menace de démissionner sur le champ si vous persistez à refuser son contrat de mandat de 3 ans et de vous « mettre sous administration judiciaire », rappelez lui :

·        qu’une démission n’est légitime que si elle est justifiée par un motif sérieux

·        qu’une démission brutale est abusive.

·        qu’il  doit respecter le délai de préavis stipulé au contrat de syndic pour démissionner. Si ce mandat n’en prévoit pas, qu’il doit respecter un délai raisonnable ; et cela d’autant plus qu’il a soumis au vote de l’assemblée générale sa seule candidature en vous empêchant de rechercher un concurrent.

·        que vous n’hésiterez pas à l’attaquer en dommages intérêts en réparation du préjudice que sa démission brutale vous occasionnera

Ø      S’il persiste dans son refus (et éventuellement quitte la séance), faites nommer un copropriétaire « syndic bénévole » à titre provisoire, dont le rôle sera seulement de convoquer une assemblée générale afin de procéder à la nomination d’un nouveau syndic.

En effet, il est impératif que vous évitiez la nomination d’un administrateur provisoire.

III - Les sommes que le syndic de promotion peut appeler

1.      S’agissant d’une nouvelle copropriété dont l’assemblée générale n’a pas encore été réunie, FONCIA ne peut appeler que les fonds prévus au règlement de copropriété.

La décision de constituer des provisions spéciales (en application de l’article 18 alinéa 6 de la loi du 18/7/65) en vue de faire face aux travaux d’entretien et de conservation des parties communes ou des éléments d’équipement commun susceptibles d’être nécessaires dans les 3 années à échoir et non encore décidés par l’assemblée générale, devra être soumise par le syndic au vote de l’assemblée générale, lors de la première assemblée générale  appelée à désigner le syndic et au moins une fois tous les 3 ans.

Il faut refuser de régler cette provision spéciale en rappelant à FONCIA ces dispositions.

     2. Concernant le budget prévisionnel (qui concerne les charges courantes : travaux de maintenance et frais administratifs de la copropriété) celui-ci doit être établi par le syndic chaque année. Il ne doit pas s’agir d’un « copier coller » du budget de l’exercice précédent mais d’une prévision établie après une analyse poste par poste des dépenses de l’exercice écoulé.

 

Si vous souhaitez aller plus loin, connaître et déjouer tous les pièges des nouvelles copropriétés, nous vous invitons à vous reporter à notre dossier :

« Copropriété nouvelles : comment éviter le pire ? » que vous pouvez consulter sur notre « zone adhérent  » rubrique « comment faire ? Comment ça marche ? »