Dans un long article sur le Grenelle et les Copropriétés les Echos font état du travail de terrain mais aussi le travail de propositions que l’ARC effectue dans le domaine des économies d’énergie en copropriété.

Ceux qui sont intéressés par ces questions peuvent en profiter pour lire l’article consacré ici même au « Chantier Copropriété » du Comité Stratégique du Grenelle de l’Environnement : voir :

http://www.unarc.asso.fr/site/actual/actudumo/0909/chantiergrenelle.pdf

Voici ce long et très intéressant article des ECHOS :

« Grenelle de l'environnement : l'immense chantier des copropriétés

[ 17/09/09  ]

« Verdir » les copropriétés n'est pas encore obligatoire. Toutefois, le Grenelle de l'environnement ne peut faire l'impasse sur la mise aux normes thermiques, notamment, des immeubles d'habitation anciens. Un chantier de près de 8 millions de logements évalué à plus de 500 milliards d'euros.

 Aucune loi ne contraint encore les copropriétés à la vertu écologique. Pourtant, pour atteindre les objectifs fixés par le Grenelle 1 de l'environnement de diviser par quatre les émissions de gaz à effet de serre d'ici à 2050, les propriétaires des quelque 7,5 millions de lots intégrés à des immeubles collectifs ont du pain sur la planche. Pour l'instant, le gouvernement a choisi de les encourager sans les contraindre. C'est dans ce sens qu'avance le comité stratégique, Bâtiment Grenelle, présidé par Philippe Pelletier, l'ancien président de l'Agence nationale de l'habitat (Anah).

L'un de ses groupes de travail, le chantier copropriété, est copiloté par Bruno Dhont, directeur de l’ARC et responsable de l'Union nationale des associations des responsables de copropriétés (Unarc), et Jérôme Dauchez, président de l'Unis (Union des syndicats de l'immobilier) qui regroupe bon nombre de syndics. Le plus souvent en guerre, syndics et copropriétaires parlent pour une fois d'une seule voix. Ils affichent le même pessimisme devant l'énormité des travaux à réaliser. « Pour certains immeubles, ce sera assez simple mais coûteux, pour d'autres, construits entre les années 1950 et 1975, les normes ne seront jamais atteintes. Imaginez un bâtiment en brique sans aucune mitoyenneté, on ne pourra jamais l'isoler. Ses copropriétaires devront-ils pour autant payer la taxe carbone alors que leur budget sera déjà plombé par leurs factures de chauffage ? »

Les deux responsables déplorent également l'absence d'aides directement adressées à l'entité copropriété et la difficulté à mobiliser, au profit de l'ensemble de l'immeuble, les subventions ou les prêts à disposition de chacun des propriétaires. C'est le cas de l'écoprêt à taux zéro par exemple. À l'échelle d'une copropriété de 20 lots (la moyenne en France), ce dispositif permettrait de réunir jusqu'à 600.000 euros pour des travaux très ciblés d'isolation ou d'équipements visant à réaliser des économies d'énergie. Encore faudrait-il que tous les copropriétaires le demandent en même temps et que les banques le leur accordent. « Cela n'a rien d'évident : les plus âgés auront du mal à obtenir des prêts et ne seront pas forcément intéressés par un retour sur investissement dans vingt ans, explique Bruno Dhont. De même, des ménages qui prévoient de déménager un, deux, voire cinq ans plus tard, ne choisiront pas forcément de verser leurs 30.000 euros au pot commun, même pour isoler le toit ou changer la chaudière. » Enfin l'obligation d'effectuer les travaux en deux ans paraît irréaliste au regard de l'inertie des copropriétés : elles votent leurs décisions une fois par an, au cours de l'assemblée générale. Les établissements financiers eux-mêmes ne facilitent pas les choses : sur les quelque 30.000 écoprêts à taux zéro accordés jusqu'en juillet dernier, aucun n'aurait été octroyé au financement de travaux collectifs.

Des mesures concrètes

Le fonctionnement de ces communautés rencontre un autre écueil : leur comptabilité annuelle rend très difficile la planification de travaux importants à financer sur plusieurs années, ceux-là même encouragés par le Grenelle. Les provisions spéciales ne dépassent pas trois ans et ne sont pas obligatoires. Dans les faits, ce système est assez peu utilisé par des copropriétaires dont 30 % sont des ménages très modestes.

Le groupe de travail qui remettra son rapport en 2010 en a fixé le cadre et énoncé les mesures déjà envisagées, voire expérimentées. Il en va ainsi de « L'Ecoplan pour tous » qui sera lancé à la fin du mois de septembre. Ce document mis au point par l'Unarc et la société d'administration de biens Foncia s'adresse aux conseils syndicaux et aux syndics. Il explique en termes simples comment mesurer soi-même les consommations de son immeuble et les bonnes questions à se poser. « Ces résultats, leur détail et leur explication permettent déjà d'éviter le gaspillage et de faire baisser certaines factures de 20 %, sans travaux, par un comportement plus vertueux et plus citoyen », affirment les deux pilotes du groupe de travail. Ce diagnostic devrait jouer le rôle de déclencheur, mobiliser les copropriétaires et les pousser à entamer des travaux suivant un cahier des charges pluriannuel précis. Ils proposent également d'appliquer à l'immeuble le diagnostic de performance énergétique (DPE), réalisé aujourd'hui par les propriétaires lorsqu'ils vendent ou louent leur logement.

D'autres pistes plus ambitieuses risquent de se heurter au principe même de la propriété : « L'idée de travaux d'intérêt commun sur des parties privatives est désormais admise par tous », est-il écrit dans la première version du texte. Cela signifie que des copropriétaires pourraient par exemple être contraints à isoler leurs fenêtres (parties privatives) rendues responsables des déséquilibres thermiques de l'immeuble dans son ensemble. Ces décisions devront bien sûr être votées en assemblée générale. Cela mène à réformer les règles de majorité trop contraignantes lorsqu'elles prennent en compte tous les copropriétaires, y compris les absents non représentés.

Le groupe de travail insiste sur la garantie des résultats. Trop d'opérations longues et coûteuses se révèlent décevantes au regard des économies financières constatées ou du trop long retour sur investissement. « D'où l'importance, écrivent les experts, de mettre en place un système de garantie, les compagnies d'assurances devant susciter, en partenariat avec des bureaux d'études et des entreprises, la mise en place de dispositifs favorisant l'obtention des résultats annoncés. » Ils préconisent aussi l'invention de nouveaux produits d'épargne ou d'incitations fiscales qui permettraient de répondre au problème le plus crucial des copropriétaires et des copropriétés : le manque d'argent.

CATHERINE SABBAH, Les Echos