Les
députés et sénateurs se penchent de
plus en plus sur les problèmes de la
copropriété et c’est très bien.
Voici
un nouvel exemple de loi très courte
proposée par certains parlementaires.
Nous
n’avons pas le temps cette semaine de
commenter cette proposition (qui renferme
d’excellentes dispositions et de moins
bonnes), ce que nous ferons la semaine
prochaine ou la semaine d’après.
En
attendant, ceux qui aiment rêver vont
être contents (une proposition de loi,
c’est bien une façon de rêver, n’est-ce
pas) ; voici la proposition en
question :
N° 1912
_____
ASSEMBLÉE
NATIONALE
CONSTITUTION
DU 4 OCTOBRE 1958
TREIZIÈME
LÉGISLATURE
Enregistré
à la Présidence de l’Assemblée
nationale le 15 septembre 2009.
PROPOSITION
DE LOI
visant
à modifier le régime de la copropriété,
(Renvoyée
à la commission des affaires économiques,
à défaut de constitution
d’une commission spéciale dans les délais
prévus par les articles 30 et 31 du
Règlement.)
présentée
par Mesdames et Messieurs
Gérard CHARASSE,
Chantal BERTHELOT, Paul GIACOBBI, Albert
LIKUVALU, Dominique ORLIAC, Sylvia PINEL,
Chantal ROBIN-RODRIGO, Christiane TAUBIRA
et Annick GIRARDIN,
députés.
EXPOSÉ DES MOTIFS
Mesdames,
Messieurs,
Le régime
de la copropriété est fixé par la loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965
et son décret d’application n° 67-223
du 17 mars 1967. Ces textes ont
fait l’objet de nombreuses modifications
dont les principales sont la loi SRU
n° 2000-1208 du 13 décembre
2000 et le décret n° 2004-479 du
27 mai 2004.
Ce régime
juridique, qui a progressé depuis 1965,
ne protège pas, aujourd’hui, le copropriétaire
devant le rachat des petits cabinets
de syndic par les grands groupes de
gestion immobilière. Il s’agit donc
d’amender la loi de 1965 pour permettre
une plus grande protection des syndics
non professionnels et un meilleur fonctionnement
des syndicats de copropriété.
Il convient
de mieux contrôler le syndic. Actuellement,
celui-ci est placé éventuellement sous
le contrôle et l’assistance du conseil
syndical. La présente proposition de
loi tend à rendre cette institution
obligatoire.
La législation
actuelle n’oblige pas un cabinet de
syndic, racheté ou qui fusionne avec
un autre groupe, à le faire savoir à
ses copropriétaires. Notre proposition
tend à protéger les copropriétaires
en obligeant la tenue d’une nouvelle
élection du syndic dans le cas d’un
rachat ou d’une fusion.
Dans le
système actuel, tout copropriétaire
dispose d’un nombre de voix correspondant
à sa quote-part de parties communes.
Sans remettre en cause le système de
prise de décision globale, il convient
de le démocratiser davantage. Ainsi,
la majorité simple de l’article 24
ayant trait aux travaux d’entretien
et à la gestion courante ne serait plus
décomptée en termes de voix mais en
nombre de copropriétaires présents ou
représentés.
La désignation
et la révocation du syndic et du conseil
syndical sont aujourd’hui décidées à
la majorité absolue de l’article 25.
La proposition de loi propose d’instaurer
un mode d’élection et de révocation
démocratique du syndic et du conseil
syndical dans les modalités prévues
à l’article 24.
Le problème
de l’absentéisme est récurrent lors
des assemblées générales. Pour éviter
des blocages et faire participer le
plus grand nombre aux décisions, nous
devons encourager la délégation de vote
en permettant à un mandataire de détenir
jusqu’à cinq délégations de vote
au lieu de trois actuellement.
L’unanimité
est principalement requise pour les
décisions qui ont des conséquences sur
les droits des copropriétaires mais
également pour d’autres cas comme la
modification de la répartition des charges.
Trop souvent, l’unanimité crée des blocages
insurmontables du fait de l’opposition
d’une infime minorité de copropriétaires
au détriment du plus grand nombre. Il
s’agit donc de faire passer les modifications
de la répartition des charges à la double
majorité, prévue à l’article 26.
La loi SRU
du 13 décembre 2000 a modifié les règles comptables
pour les copropriétés. Si le but initial
était d’améliorer la transparence des
comptes, ces nouvelles règles complexifient
la tâche des syndics, et en premier
lieu, des syndics non professionnels.
Il s’agit de pouvoir mettre à leur disposition
des commissaires aux comptes bénévoles.
La proposition
de loi présente entraîne également la
modification rédactionnelle de l’article 21
emportée par la modification de l’article 17.
C’est pourquoi
il vous est proposé, Mesdames, Messieurs,
d’adopter la proposition de loi suivante.
PROPOSITION
DE LOI
Article 1er
Dans la
première phrase du premier alinéa de
l’article 11 de la loi n° 65-557
du 10 juillet 1965 fixant le statut
de la copropriété des immeubles bâtis,
les mots : « qu’à l’unanimité
des copropriétaires », sont remplacés
par les mots : « que dans
les conditions de majorité prévues à
l’article 26 ».
Article 2
Le premier
alinéa de l’article 14-3 de la
même loi est complété par une phrase
ainsi rédigée :
« Le
représentant de l’État dans le département
dresse une liste d’associations agréées
de copropriétaires qui peuvent, sous
leur responsabilité, désigner des commissaires
aux comptes bénévoles. »
Article 3
Dans le
premier alinéa de l’article 17
de la même loi, le mot : « éventuellement »
est supprimé.
Article 4
Après l’article 18-2
de la même loi, il est inséré un article 18-3
ainsi rédigé :
« Art. 18-3. – En
cas de rachat ou de fusion du syndic,
le groupe acquéreur est tenu d’en informer
individuellement les copropriétaires
sous un délai de trente jours.
Cette information interrompt le mandat
du syndic. L’assemblée générale décide
le renouvellement du mandat du syndic
ou la désignation d’un autre syndic
selon les modalités prévues à l’article 24. »
Article 5
L’article 21
de la même loi est ainsi modifié :
1° Le
neuvième alinéa est supprimé ;
2° Dans
le dernier alinéa, les mots : « , et sans réserve des dispositions de l’alinéa
précédent, » et les mots :
« ou par le syndic » sont
supprimés.
Article 6
Dans le
troisième alinéa de l’article 22
de la même loi, le mot : « trois »
est remplacé, par trois fois, par
le mot : « cinq ».
Article 7
L’article 24
de la même loi est ainsi modifié :
1° Le
premier alinéa est ainsi rédigé :
« Les
décisions de l’assemblée générale sont
prises à la majorité des copropriétaires
présents ou représentés, s’il n’en est
autrement ordonné par la loi. » ;
2° Après
le premier alinéa, il est inséré un
alinéa ainsi rédigé :
« La
désignation ou la révocation du ou des
syndics et des membres du conseil syndical
sont approuvées dans les conditions
de majorité prévues au premier alinéa. »
Article 8
Le quatrième
alinéa (c) de l’article 25
de la même loi est supprimé.
